「行政書士」　記述式徹底攻略　民法その5　氷見敏明

行政書士
５か月短期攻略法
記述式徹底攻略民法
住宅新報社専任講師　氷見敏明

問題５

　Ａは，Ｂに強迫されて，自己所有の甲建物をＢに売却し移転登記した。その直後に，強迫を免れたＡが，当該売買契約を取り消した。

Ａが，売買契約を取り消した直後に，Ｂは，強迫の事実につき善意有過失のＣに甲建物を売却した。Ｃが甲建物を完全に取得するには，どのような行為をすればよいかを40字程度で記述しなさい。

解説
(1)　取消し前の第三者（丙）

翔子：意思表示の復習をしてみようか。図３にあるように，甲は，乙から強迫されて自己所有の建物を乙に売却し，さらに乙は丙に売却したとしましょう。

この場合，甲は契約を取り消して，丙から建物の返還を請求することができる？

奈々：できるわ。

翔子：たとえ，丙が善意無過失で登記があっても，甲は契約を取り消して，建物を取り戻すことができる？

【図３】

　　①強迫　　　　　　　善意無過失
甲　　　　　　　　　乙　　　　　　　　丙

　　　②売却　　　　　　　③売却
④取消しを対抗できる

奈々：できるわよ。丙が善意無過失でも，善意有過失でも，悪意でも，さらに登記のあるなしに関係なく，甲は売買契約を取り消して，建物の返還を求めることができるわ。

翔子：大正解。そのとおりよ。丙は，取消し前に現れた第三者であり，登記の有無，善意悪意を問わず，過失の有無を問わず，甲は売買契約を取り消して，取り戻すことができるのよ。ところが，取消し後に現れた第三者に関しては事情が異なってくるから注意が必要ね。

(2)　取消し後の第三者

翔子：その前に，建物の二重譲渡の復習をしておこうか。

奈々：図４にあるように，Ⅹが，自己所有の建物をＹに売却した後に，もっと高い値段で買ってくれるというＺが現れたので，Ⅹは，同じ建物をＺにも売却したという事例で説明してね。

【図４】
　　　①売却　　　②売却
Ｙ　　　　　Ⅹ　　　　　　Z善意
　　　　　　　　　　　　　　登記
　※ＹまたはＺは，早く登記すれば勝つ

翔子：この場合，Ⅹは，同じ建物の二重譲渡をしたことになるから，ＹまたはＺのうち，早く登記を受けた者が勝つことになる。

奈々：たとえば，Ｚが悪意でも，Ｙより早く登記をすれば勝つんだったよね？

翔子：そのとおりよ。たとえ悪意でも，早く登記すれば勝つのよ。

奈々：Ｚが早く登記すれば，Ｚの所有物になってしまうよね。それじゃ，Ｙの立場はどうなるの？

翔子：この場合，Ⅹは，故意でＹに対して債務不履行（契約違反）をしたことになるわよね。

奈々：そうか。Ⅹの行為は，債務不履行の１つである履行不能に該当するわね。わざと売買契約上の債務の履行を不可能にしたんだものね。そうすると，債務不履行された被害者は，契約を解除し，損害賠償請求をすることができるわね。

翔子：ちょっと難しい話をするね。そもそも，Ⅹが，自己所有の土地をＹに売却すれば，土地の所有権がⅩからＹに移転し，Ⅹは無権利者になるはずだよね。

奈々：そうだよね。前から変だなと思っていたの。ⅩがＹに売却すれば，Ⅹは無権利者になり，Ⅹが，Ｚに売却しても，Ｚは権利を取得することはできないはずよね。そもそも，二重譲渡はできないはずではないかとの疑問があるのよね。

翔子：これをどう説明するかについては，いろいろな考え方があるのよ。そこで，不完全物権変動説という考え方を少し勉強しましょう。売買契約をしただけで所有権が移転するということになっているよね。

したがって，ⅩがＹに建物を売却すれば，所有権はⅩからＹに移転するけど，登記を移していないときは，所有権が不完全にのみ移転すると考えるの（たとえば，50％くらいしか所有権が移転しない）。

そして，登記を移転すると所有権は100％移転すると考えるの。

これを不完全物権変動説というのね。

　　ⅩがＹに売却すると所有権が移転するけど，登記をＹに移していないときは，不完全ながら所有権がⅩに残っている。だから，Ⅹは，Ｚにも売却することができ，Ｚが登記を取得することにより100％の所有権を取得すると，他のⅩとＹは所有権を失うと考えるのよ。

奈々：それじゃ，次はいよいよ応用問題ね。

翔子：そうよ。図５を見て。

【図５】
　　　①強迫　　　登記
Ａ　　　　　　　　Ｂ　　　　　　　　　Ｃ
　　　②売却　　　　　　　④売却　　　善意

　　　③取消し

　Ｂは，Ａを強迫し，強迫されたＡが自己所有の建物をＢに売却し，移転登記したとしましょう。この時点で，所有権は，ＡからＢに100％完全に移転したと考えることができるわね。

その後，Ａは，強迫をまぬがれ，ＡＢ間の契約を取り消せば，所有権は，ＢからＡに戻ってくるよね。これを復帰的物権変動というのよ。

　Ａが取り消すことによって，所有権がＢからＡに復帰することになるけど，登記をＡに戻していない場合には，不完全にしかＡに所有権が戻ってこないと考えます。

したがってＢには，不完全ながら所有権が残っていると考えられるので，Ｃにも売却することが可能となるわね。

奈々：結局，Ｂを中心にして，Ｂが建物をＡとＣに二重譲渡しているのと同じように考えることができ，どちらか早く登記したほうが勝つことになる。二重譲渡と同じように考えるので，Ｃは悪意でも早く登記すれば勝つことになるわね。

　問題５の事例は，Ｃは，取消し後に現れた第三者だから，Ｃは，Ａよりも早く登記しないと自己の所有権を対抗することができなくなるわね。

翔子：そのとおり。まったく正しいわよ。完璧な理解ね。

(3)　解除と登記（関連論点）

翔子：ついでに，関連論点である解除と登記の問題も補足しておくわね。図６を見てね。

【図６】

　　　①売買　　　　　②売買
Ａ　　　　　　Ｂ　　　　　　　　Ｃ登記　

　③債務不履行を理由に解除

　　Ａは，Ｂに土地を売却し，Ｂは，さらにＣに売却し移転登記した。ところが，ＢはＡに代金を支払わないので，債務不履行を理由にＡは売買契約を解除した。

この場合，Ａは，Ｃに対し解除による無効を対抗することができない。

奈々：そのとおりよね。解除における第三者Ｃに登記があれば，保護されるものね。Ｃは債務不履行により解除されるということを知っていても（悪意），Ａは，解除による無効を対抗することができない。

翔子：解除前に現れた第三者は，登記さえあれば保護される。善意・悪意を問いません。

　次は，解除後に現れた第三者と解除の問題ね。
【図７】
　　　
　　　　　①売買　　　　　　　　③売買
Ａ　　　　　　　　　　Ｂ　　　　　　　　　　　　　　　Ｃ

　　②債務不履行を理由に解除

奈々：図７にあるように，Ａは，Ｂに土地を売却し，移転登記した。その後，Ｂが代金をＡに払わないので，ＡはＡＢ間の売買契約を解除したとしましょう。その後，Ｂは，同じ土地をＣに売却してしまった。

翔子：はい。この場合は，Ｂを起点として，ＢがＡとＣに二重譲渡したと同じように考えればいいのね。そうすると，ＡまたはＣのどちらかが，早く登記したほうが勝つということになるわね。

解答例

　Ａが登記を取得する前に，Ｃが登記を得れば，Ｃは，Ａに所有権を対抗することができる。（41字）

類似問題

　Ａは，Ｂにだまされて，自己所有の甲土地をＢに売却し移転登記した。その直後，Ａは詐欺の事実に気づいて売買契約を取り消した。

Ａが，売買契約を取り消した直後に，Ｂは，詐欺の事実につき善意無過失のＣに甲土地を売却した。Ａが甲土地をＣから取り戻すには，どのような行為をすればよいかを40字程度で記述しなさい。

解答例
　Ｃが登記を取得する前に，Ａが登記を取得すれば，Ａは，Ｃに所有権を対抗することができる。（43字）