マンション調査入門12（維持管理編）　津村重行

仲介のためのマンション調査入門12

（２）マンション維持管理編

１）修理できない安い修繕積立金！
２）分譲時の管理規約に落とし穴！
３）分譲主の倒産で消えた駐車場！

１）修理できない安い修繕積立金！

　いざ、外壁塗装工事が話題になると、「修繕するための工事代金が足りなくて工事ができない！」ということがあります。

　マンションの管理費や修繕積立金が余りに低額である場合にこの問題が発生します。
　マンションの維持管理のためになくてはならないものは、管理費と修繕積立金です。

　管理費はマンション管理の上で、定期的に発生する固定経費に充当しているケースが多い。

　一方、修繕積立金は、3～4年毎のベランダなどの手すりや金属部分の塗装工事、給排水管の衛生工事、貯水槽衛生清掃工事代、8～9年毎の外壁塗装工事、屋上防水工事などの費用に積立てます。

　分譲する際、あまりにマンションの維持管理費等が高すぎると、売上げに響くことがあります。

　しかし修繕積立金額を7000円、8000円などと比較的に低額にしたため、いざ、3年後に修繕工事を予定すると、「工事代金が不足」します。

　仕方なく入居者の個人負担になります。

　それも、100万、200万といったまとまった費用となるため、入居者にとっては深刻な問題となる場合があります。

　修繕積立金などが低い金額で抑えられている場合、「将来予定している外壁塗装工事の際に入居者の追加負担がありますか」と聞くことが大切です。

　既に、管理組合があれば理事長か会計の方に、管理会社があれば担当者に質問をします。

２）分譲時の管理規約に落とし穴！

　管理規約にペット禁止と書いていないから購入したのに、後になって、管理規約を変更してペット禁止にされた！

　こんな事例は数多くありますが、最近では、ペットも家族同様と考えている人も多い。

　管理規約にペット禁止規定ができたばかりにマンションを立ち退くことにした入居者がいます。

　通常は、分譲主が「管理規約案・使用規則案」などを購入者に提示をして販売しています。

　最初の管理規約案では、ペット飼育の件について何等記載をしていないことが多い。

　言い換えれば、管理規約に記載がない方が「ペット禁止」になる確率が高いのです。

　入居して数年後、管理組合の定期総会において、「ペット禁止」決定はめずらしくはありません。

　これは過半数の賛成で決定します。

　多くの場合、最初に分譲主が提案した管理規約や使用細則はそのまま利用され、変更もなしに継続している場合が多い。

　それは、入居者間の人間関係が醸成するまでに時間がかかることや、マンション管理運営の知識を有する人の数も少ないからです。

　「規約にはペットに関する記載はありません」と、説明をすることも大切です。

　また、ペットがいやだと言う人もいます。
　このような客の場合は、管理規約にペット禁止規定の有無は重要な事項となります。

　いずれにしても、管理規約における禁止条項は重要事項として説明をすることが大切です。

３）分譲主の倒産で消えた駐車場！

　分譲主が倒産をしたら駐車場までなくなった！という事例があります。

　これは、分譲主がマンション建設の際に、駐車場部分だけを区分所有の対象からはずし、名義変更をせずに、管理所有は分譲主のままにしたまま倒産したために起きた事件です。

　自転車操業の分譲主にとっては、駐車場料金の収入も大きな収入源です。

　「マンションの敷地と一体となった場所に駐車場がある」ため、見かけでは分りません。

　「駐車場料金の管理は管理組合ですか？」と売主に聞くことが大切です。

　さらに、「駐車場料金は管理費に充当されますか？」と聞きます。

　最近では、"駐車場がない"と言うと、再販売が難しい時代です。

　マンションの付属施設や建物の所有者を確認する必要があります。

　法務局に行き、登記事項証明書を申請します。

　その際、「規約共用部分の登記事項があれば一緒にお願いします」と所在地欄の下に記載しておきます。

　駐車場の所有者が、分譲主名であれば、先程の"危険な状態 "ということになります。

　規約共用部分の登記事項証明書を見ますと、駐車場や管理人室、集会場など様々なものが登記されていることがわかります。

　ただし、この規約共用部分の登記が存在すると、移転登記費用も加算されるので注意が必要です。

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テーマ・内　容

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代表取締役
　13：30～14：50

１ 「物件調査の目的と概要」
　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と
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津村 重行 氏
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代表取締役
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2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」
　●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方

6/18（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

3 「現地調査」
　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
　手順（排水設備調査や水害調査など）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

4 「法務局調査のポイント」
　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
　のチェック　●法務局調査の整理方法

6/25（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

5 「市役所調査のポイント」
　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
　（市役所を歩く順番から問題点まで）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

6 「設備調査と現地照合調査および
　　調査報告書の作成」
　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント

7/9（水）

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　13：30～14：50

7 「物件紹介書を作成するための調査」
　●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　15：05～16：25

8 「重要事項説明書を作成するための調査」
　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント

7/16（水）

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　13：30～14：50

9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）Ⅰ」
　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　15：05～16：25

10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）Ⅱ」
　●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント

7/23（水）

鈴木 優 氏
不動産鑑定士
　13：30～14：50

11 「媒介契約と価格査定の必要性」
　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方

小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
　15：05～16：25

12 「環境問題に関わるリスク回避と
　　不動産調査説明」
　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
　環境問題からくる取引のリスク回避法

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（株）住宅新報社
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申込日／平成20年　　　月　　　日

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