マンション調査入門５（瑕疵保証他） 津村重行
仲介のためのマンション調査入門５
（１３）公庫認定の瑕疵保証機関！
（１４）住宅性能保証の仕組み！
（１５）継承が可能な性能保証
（１３）公庫認定の瑕疵保証機関！
この住宅性能保証機関を利用している場合は、住宅金融支援機構の融資の際に、基本融資の60%を基礎配筋の工事確認後に早期受領をすることができます。
また、三菱東京ＵＦＪ銀行などの指定金融機関では、住宅ローンの融資手数料が不要になるなどの住宅ローン優遇措置を受けることができるなど、特典も多い。
いずれにしても、この住宅性能保証書はマンション分譲業者などの業者が保証機関に登録して申請することになります。
したがって、今後は、売買契約締結時に、「住宅保証機構の保証住宅」などと条件を付けて、不動産購入を申し込む消費者が増えてくる可能性があります。
このような顧客の場合は、売主に対して、「住宅性能保証書は発行されますか｣と聞く必要があります。
この質問をするときに、大切なことがあります。
それは、この保証書が「購入者が第3者に転売しても効力を継承する」ことを確認する必要がある、ということです。
必ず、分譲主の承諾が必要になりますので、買主に説明をする必要があります。
現在、住宅保証機構に登録している業者数は、平成17年11月現在で40,337社あります。
言い換えれば、このような住宅性能保証会社に登録さえしていない分譲業者も数多いので、不動産取引の場合は注意が必要です。
（１４）住宅性能保証の仕組み！
日本最大の財団法人住宅保証機構の住宅性能保証制度の仕組みについて、簡単に述べておきます。
住宅性能評価書は品確法に基づく性能表示ですが、住宅性能保証制度は平成21年10月1日までは法律に基づかない第3者保証制度です。
性能保証の対象となるのは全ての住宅です。
財団法人住宅保証機構に登録する業者が保証費用を支払い10年間保証をします。保証金額は通常は80％弱です。
万一、登録業者が倒産をしたときは、財団法人住宅保証機構が95％弱を住宅取得者に支払います。
柱や梁などの住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に関しては、完成引渡しから10年間保証し、これらを長期保証と言います。
保証期間については、マンション専有部分は引渡し日より5年。共用部分は長期保証部分で10年となります。
保証書発行のために、"住宅性能保証設計施工基準"に適合していることが条件になります。
このため、現場審査は、マンションなどの場合は、最低でも3回の審査があり、3階以上7階ごとに1回の現場審査が追加されます。
検査が終了して建物完成後に、「住宅性能保証制度の保証書」が財団法人住宅保証機構名で発行されます。
販売時に保証書付き分譲マンションとしている場合を除き、後から保証書は発行されません。
（１５）継承が可能な性能保証
この住宅性能保証は、第3者にマンションの所有権移転の売買をしても、登録業者に手続きさえすれば継承することができます。
通常の保証においては、第3者に転売したときはその効力がなくなります。
したがって、このようなマンション保有後の資産価値は高いものとなります。
入居後に、住宅の不具合が発見された場合は、登録業者に連絡をして補修等の工事を無料で申請することができます。
言い換えれば、住宅性能保証付きマンションであって第3者転売による名義変更を登録業者が承認しているような物件は、非常に再販しやすい物件ということになります。
また、住宅性能保証制度利用住宅への住宅ローン優遇措置の実施金融機関が、三菱東京ＵＦＪ銀行などをはじめとしてあり、さまざまな特典があります。
たとえば、近畿大阪銀行は売買価格の100％ローンを組むことができるほか、みずほ銀行ではローン手数料を免除してくれます。
その他、住宅ローン金利の優遇措置も実施されています。
このように、マンション契約時における有利な点や将来の売却時において保証を継承できるなど特典が多い。
今や消費者は、このような保証付き住宅を選択して、自己責任でトラブルを処理できる時代に入りつつあると考えられます。
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特集３マン管・管理主任者
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