マンション調査入門６（周辺環境） 津村重行
仲介のためのマンション調査入門６
（１６）石綿製品の全面使用禁止？
（１７）取引にエスクローが必要！
２．新築マンションの調べ方
（１）周辺環境編
（１６）石綿製品の全面使用禁止？
2007年9月7日、厚生労働省は「都道府県別に見た中皮腫による死亡者数の年次推移（平成7年～18年）」（人口動態統計）を発表しました。
これによると、石綿が原因とされる中皮腫による死亡者数は平成18年度だけで1050人に上り、遂に、1000人を突破したことが分かりました。
記録を始めた平成7年度以降の累計では、8724人となり、あと2年で10,000人を超える可能性が出てきました。
年間100人を超える死者数を出している都道府県は、大阪府と兵庫県の2府県です。
すでに、石綿（アスベスト）の有害性については、「石綿粉じんを吸入することにより石綿肺・肺がん・悪性中皮腫などの健康障害を生じる恐れがある」と厚生労働省労働基準局は警告しているところです。
これまでに、石綿の9割以上が建材に使用され、住宅の屋根・外壁・外装・間仕切り壁・内装などに利用されているため、2006年年9月1日、労働安全衛生法施行令を改正施行し、「石綿を含有するすべての物の製造、輸入、譲渡、提供又は使用（以下「製造等」という。）を禁止」することになりました。
しかし、2006年10月1日の建築基準法改正では、石綿製品の中でも"飛散する恐れのある石綿製品のみ"を使用禁止にしたにとどまりました。
通常の建築物には石綿含有建材が紛れ込んで建築確認が出される可能性が残されていることになりますので、断定的な説明には注意が必要です。
（１７）取引にエスクローが必要！
アメリカの多くの各州には、エスクロー免許法が制定されています。
そこでは、売買の仮契約をしたのち、買主には約10日間の自由な検査期間を契約でデューデリジェンスピリオドとして保証されています。
約10日間は、買主が自分の判断で自由に住宅性能検査機関などに検査を依頼することができるのです。
買主は不動産取引をしたいときは、エスクロー会社に0.5％程度の申請費用を指定口座に支払い、手付金も指定口座に支払います。
手続きを進めている間に、万一、トラブルが起きて分譲業者が倒産しても、支払った手付金などは取引完了までエスクロー口座に供託されているため、全額が返還されます。
そして、様々な専門検査機関の存在をエスクロー会社から知らされることになります。
もしも、これが日本であれば、「この制度を利用すれば、10年間の住宅性能保証制度を受けられる」と。
これらの契約から引渡しまでの間の不動産取引全体を視野に入れて取引審査内容を情報開示する"第3者取引審査機関"が必要になっています。
売主にとって都合の悪い検査機関があったとしても、このエスクロー会社を利用すれば、消費者は取引に必要な重要な情報を得ることができるのです。
これを私は、第3者取引審査制度（日本版エスクロー制度）と呼んでいます。
２．新築マンションの調べ方
（１）周辺環境編
不動産取引においては、さまざまな種類の不動産トラブルが潜んでいます。
「不動産の瑕疵」という言葉自体が宙に浮いており、法律で「このような場合は瑕疵」という定めが、日本にはありません。
また、建物の欠陥の他にも不動産トラブルが存在します。
悪質業者にかかれば、「釣った魚に餌はいらない」などと「販売後の経費にはお金はかけない」と言います。
行政から「是正命令が出てから手直しをすればいい」と考えている業者もいます。
結局、責任があいまいなまま、消費者は不動産トラブルに巻き込まれていきます。
不動産トラブルは建築物に関する事項のみではないのです！
では、どうすればいいのでしょうか？
契約前に、不動産を調査する技術を仲介業者が身につけるしかありません。
少し例をあげますと、床上浸水の被害・土壌汚染・暴力団の争い・自殺・火災死亡事故・地盤沈下・石綿工場被害紛争・入居者間の争い・建替えの出来ない不適格の新築マンションなど数え上げたらきりがありません。
本書では、個々の具体例を交えながらできるだけわかりやすく、マンション取引の際の調べ方を述べていきます。
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特集２ 行政書士５か月短期攻略法
行政書士５か月合格法
記述式徹底攻略
一般教養最新用語と予想問題
特集３マン管・管理主任者
建築・設備Q&A（２４頁）
特集４ 土地家屋調査士記述式予想問題と解説
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