マンション調査入門９（住環境、他） 津村重行
仲介のためのマンション調査入門９
７）"がけ"のチェックマニュアル！
８）眠れない店舗つきマンション！
９）土壌汚染を隠したマンション分譲！
７）"がけ"のチェックマニュアル！
急斜面や丘陵地などに、建設されているマンションは、元来、眺望や景観に重点を置いて建設していることが多い。
したがって、マンション敷地には"がけ"に隣接していることがあります。
ところで、地域差はありますが、30度を超える傾斜で２ｍを超えるものを多くの市区町村では"がけ"といっています。
30度というのは、手のひらをうんと開いて中指と人差し指の間の角度です。
このような"がけ"に接している場合は、通常、安全な擁壁がなければマンション建築の許可は出ません。
しかし、既存の"がけ擁壁"を利用してのマンション建設の場合は、必ずしも、安全であるという保証はありません。
国土交通省が地方自治体に配布している「宅地擁壁老朽化判定マニュアル」から、誰にでも簡単にできる"がけ"擁壁のチェック方法の主なものをここに述べておきます。
①擁壁から水がしみ出て湧水がある。
②水抜き穴がない。
③水抜き穴があっても内径75㎜に満たない。
④亀裂が多数発生している。
⑤ふくらみやタワミがある。
⑥排水用のU字溝がない。
このような症状が"がけ"に複数ある場合は、マンションがたとえ建築確認を取得していたとしても、是正命令が出される可能性があります。
８）眠れない店舗つきマンション！
「1階部分にはスーパーが入る計画になっています！」
"生活がとても便利になる"ことをキャッチフレーズにしたマンションが売られています。
ところが、スーパーではなくてカラオケ店やペットショップが入り、深夜、騒音で眠れない、ということがあります。
店舗居住者とマンション居住者との間で店舗営業の内容についての紛争が起きている事例は数多い。
どこに問題があるかというと、店舗入居者の業務内容に関する「マンション管理規約」で、「居住者の承諾を必要とすること」という規約を定められていない場合に、紛争が起きています。
「店舗入居者が業務を行う場合はマンション管理組合の承認を得ること」と、取り決めのある管理規約が存在するかどうかで、マンション分譲主の心遣いが見えてきます。
しかし、どんな商売も成り立ちにくい地域の場合は、いつまで経っても店舗部分が空室となる場合もあります。
最終的に、入居者の意向にそぐわない業者が営業を始めることもあるのです。
店舗付マンションには多くの問題を残すため、マンション調査の際には、管理規約の内容をチェックすることが大切です。
分譲主に対しても、マンション管理規約に記載された店舗の使用方法についての使用細則を確かめておくことが大切です。
９）土壌汚染を隠したマンション分譲！
2004年10月に大阪市内のマンション分譲の際、過去の土壌汚染の事実を隠蔽したとして業者に家宅捜査が入りました！
土壌汚染の可能性があり周辺住民に健康被害を及ぼす可能性があれば、市区町村が土壌汚染指定区域に指定する場合があります。
調査先は、市区町村の環境対策の課です。
そして、「この場所には昔、有害物質を扱う工場や会社はありましたか？」と聞きます。
分譲主からの説明がないのに、役所からは「有害物質を扱う会社の記録があります」などという回答が返ってくることがあります。
「ガソリンスタンドです」「○○メッキ化学工場です」などと回答が出ることもあります。
ただ、ガソリンスタンドの場合だけは、土壌汚染対策法の網にはかからないために、土壌汚染の指定が出来ません。
そのため、土地所有者が個人的に修復や土壌改良などをして届け出ていることが多い。
過去に、土壌汚染していた土地は、たとえ「土壌改良した土地」であっても不動産評価が下がりますので気をつけなければなりません。
また、本下水道の区域では、下水道の維持管理担当課で調べます。
「この敷地ですが、有害物質使用特定施設の記録はありますか」と聞きます。
下水道法でも、有害物質を使用する企業は届出を義務付けられていますので、環境対策の課とともに、調査先を予定しておきましょう。
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
季刊「不動産受験新報」
２００８年夏号（5月31日発売）
宅建・行政書士５か月短期攻略号
特集１ 宅建５か月短期攻略法
宅建５か月合格法
ウィークポイント超速整理
日本一早い宅建税制改正の解説
特集２ 行政書士５か月短期攻略法
行政書士５か月合格法
記述式徹底攻略
一般教養最新用語と予想問題
特集３マン管・管理主任者
建築・設備Q&A（２４頁）
特集４ 土地家屋調査士記述式予想問題と解説
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
