マンション調査入門11（地盤沈下他）　津村重行

仲介のためのマンション調査入門11

　１３）地下鉄で地盤沈下のマンション！　
　１４）隣接水路は幼児に危険！　
　１５）深夜の消防車のサイレン音！

　１３）地下鉄で地盤沈下のマンション！　

　地下鉄が走っている道路に面したマンションの敷地地盤が沈下している！

　実は、地下鉄が縦横に走っている地域では、地盤沈下が深刻な問題になります。

　このような敷地の場合は、地下鉄の線路下の構造体から斜め上45度の角度で引かれた線下に建築物の基礎を打ち込む仕様で建設工事をしなければならない場合があります。

　このために、敷地がいったん深く掘り返され、そして、埋め戻しのための盛り土をします。
　その結果、"盛り土部分が沈下する"という現象が起きる場合がよく見られます。

　ただ、地盤が沈下するだけであれば、マンション建物の被害は階段の新設くらいで済むかもしれません。

　しかし、外観上の不動産評価は低下します。

　また、敷地内のアスファルト全面舗装に亀裂が入るため、年中、補修工事を必要とするマンションもあります。

　もちろん、これらの補修維持管理費用は、マンション管理組合で負担するしかありません。

　工事規模によっては、通常の管理費や修繕積立金では不足するため、入居者の個人負担を総会決議する事態が生じることもあります。

　このような地盤の沈下現象が見られる場合は、「本物件周辺の地盤は軟弱です」と、重要事項で説明をすることが大切です。

　敷地地盤の状況は見落としやすいので、しっかり観察する必要があります。

１４）隣接水路は幼児に危険！

　 "子供が水路に転落して死亡！"といった事故がありました。

　水路には用水路や悪水路などがあります。

　簡単に言えば、用水路は畑や田んぼに水を引くためのきれいな水引込むための水路のことです。
　悪水路は生活排水などの汚れた水を排水するための水路のことです。

　ですから、敷地に接して流れている水路が、用水路か悪水路かによっては、まったく事情が違ってきます。

　用水路の方は通常は問題になることは少ないのですが、悪水路の場合は、生活排水などが流れているため、水の流れが悪くなったときには"異臭"、"悪臭"が周辺に広がります。

　冬場は気づきにくいので周辺の住民に、「この水路は、夏場は臭くないですか？」と聞くことが大切です。

　また、流れが悪いときは、大雨で水路が氾濫する場合があります。

　しかも、流れの悪い水路は、日頃の手入れが悪いことも重なり、小さな子供が水路に転落するなどの事故も考えられます。

　したがって、このような水路があるときは、水の流れなどの衛生管理の状態や柵の設置などの安全のための維持管理が行き届いているかどうかをしっかり観察することが大切です。

　現地の状況がこのように整備の行き届かない水路である場合は、写真にして重要事項説明書に添付して説明することが、リスク回避の基本です。

１５）深夜の消防車のサイレン音！

　「すぐ近くが消防署ですので火災の際は一番に来てくれます」と説明する営業マンがいます！

　皆さんは、つい、なるほどとうなずきませんか？
　実際に、消防署の近くに住んだ経験のある方なら経験済みだと思いますが、決して、安眠できるものではありません。

　消防署は24時間、緊急事態に対応できるように市民のために寝ずに働いてくれています。
深夜であろうと明け方であろうと、時間を問わず、サイレンを鳴らしながら出動をするのがその任務です。

　最近では、風邪を引いたくらいでも救急車を呼ぶモラルのない人が増えて社会問題にもなり始めていますが、救急車の出動回数も急上昇しています。

　少々眠れないからと言って、市民の安全のために存在するものですから苦情を言う人はいません。

　しかし、夜はぐっすり眠りたいと言う人には、この消防署はあまり近すぎないほうがいいかもしれません。

　また、同じ道路沿いであれば少し離れていても、マンションの前の道路を走る場合は、同じくサイレンに悩まされることになります。

　しかし、これは、静寂な地域を特別に希望するお客でない限り、説明をしなければならない重要事項ではありません。

　公共福祉のために市街地の中心になくてはならない防災のための公共施設だからです。

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◆ カリキュラム ◆
日 時
講　師
テーマ・内　容

6/11（水）

津村 重行 氏
（有）エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

1 　「物件調査の目的と概要」
　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と
　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？

津村 重行 氏
（有）エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

2　 「売主関係の調査／調査の七つ道具」
　●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方

6/18（水）

津村 重行 氏
（有）エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

3　 「現地調査」
　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
　手順（排水設備調査や水害調査など）

津村 重行 氏
（有）エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

4 「法務局調査のポイント」
　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
　のチェック　●法務局調査の整理方法

6/25（水）

津村 重行 氏
（有）エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

5 「市役所調査のポイント」
　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
　（市役所を歩く順番から問題点まで）

津村 重行 氏
（有）エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

6 「設備調査と現地照合調査および
　　調査報告書の作成」
　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント

7/9（水）

関 輝夫 氏
丸一土地建物(株)
代表取締役
　13：30～14：50

7 「物件紹介書を作成するための調査」
　●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント

関 輝夫 氏
丸一土地建物(株)
代表取締役
　15：05～16：25

8 「重要事項説明書を作成するための調査」
　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント

7/16（水）

野辺 公一 氏
(株)オプコード研究所
代表取締役 所長
　13：30～14：50

9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）1 」
　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断

野辺 公一 氏
(株)オプコード研究所
代表取締役 所長
　15：05～16：25

10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）2 」
　●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント

7/23（水）

鈴木 優 氏
不動産鑑定士
　13：30～14：50

11 「媒介契約と価格査定の必要性」
　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方

小田 有志 氏
㈱新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
　15：05～16：25

12 「環境問題に関わるリスク回避と
　　不動産調査説明」
　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
　環境問題からくる取引のリスク回避法

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ＦＡＸにて

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■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社
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　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００

（株）住宅新報社
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申込日／平成20年　　　月　　　日

注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に
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