マンション調査入門13（管理人室他） 津村重行
仲介のためのマンション調査入門13
４） 分譲主名義の管理人室！
５） 集金の管理会社が倒産！
４） 分譲主名義の管理人室！
こんな事例があります。
管理人室の所有者が分譲主名で登記されている場合があります。
反対に、登記がない未登記建物になっていることがあります。
さらに、管理規約では管理人室を共用部分とする定めの記載もない。
このようなマンションを取引した場合、分譲主の倒産で管理人室が第3者名義になってしまう場合があります。
気がついたら、「マンションとは無関係の人が管理人室を使用している」と。
不動産登記法上は有効な登記です。
これが悪意の第3者である場合は、このようなことが起きないとも限りません。
管理人室をマンション管理組合が自由に使用できないマンションとなっては、管理が非常に困難になります。
このマンションは不動産としての資産価値さえ極端に下落してしまいます。
そこで、管理規約をチェックして、「管理人室や集会所などの共用施設については、管理規約で定めがあるかどうか」を調べます。
規約により共用部分としての定めがあれば、原則的に問題はないところです。
意外に、見落としやすい話ですが、実際に起きていますので注意が大切です。
また、管理人室のほか集会場が未登記のままであったりすることも多いので注意が必要です。
５） 集金の管理会社が倒産！
管理費や修繕積立金の集金をしていた管理会社が倒産をして、修繕積立金がなくなった！
こんな事件を防止するために法改正が行われました。
しかし、こんな事件がありました。
平成19年6月14日、国土交通省は、「マンション管理業者はマンションの区分所有者等から当該修繕積立金等を徴収してから一月以内に、管理事務に要した費用を当該修繕積立金等金銭から控除した残額を、管理組合等を名義人とする口座に移し換えなければならないにもかかわらず、必要な保証契約を締結していなかった」として、マンション管理業者に対して、3ヶ月の業務停止処分をしました。
マンション管理方式には、管理会社に全部委託する場合、一部委託する場合、自主管理する場合の3種類があります。
もちろん、一切を管理組合でまかなえば経費がもっとも低い、という利点があります。
反対に、すべてを管理会社に委託すれば、毎月の管理費も高くなります。
管理組合の総会において、管理会社への費用低減のために管理会社を変更した、という事例は数多くあります。
ここでのポイントは、分譲時では、全部委託方式でどこかの管理会社を分譲主が選択しているケースが多いということです。
したがって、管理の方法が委託方式か自主管理であるは、重要な事項となります。
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◆ カリキュラム ◆
日 時
講 師
テーマ・内 容
6/11（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
１ 「物件調査の目的と概要」
●物件調査のメリット ●トラブルの防止と
リスク回避対策 ●不動産履歴書とは？
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」
●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方
6/18（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
3 「現地調査」
●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
手順（排水設備調査や水害調査など）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
4 「法務局調査のポイント」
●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
のチェック ●法務局調査の整理方法
6/25（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
5 「市役所調査のポイント」
●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
（市役所を歩く順番から問題点まで）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
6 「設備調査と現地照合調査および
調査報告書の作成」
●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント
7/9（水）
関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
13：30～14：50
7 「物件紹介書を作成するための調査」
●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント
関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
15：05～16：25
8 「重要事項説明書を作成するための調査」
●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント
7/16（水）
野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
13：30～14：50
9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
マンション編）１」
●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断
野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
15：05～16：25
10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
マンション編）２」
●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント
7/23（水）
鈴木 優 氏
不動産鑑定士
13：30～14：50
11 「媒介契約と価格査定の必要性」
●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方
小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
15：05～16：25
12 「環境問題に関わるリスク回避と
不動産調査説明」
●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
環境問題からくる取引のリスク回避法
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注意点！ 都合により講演内容、講師等が一部変更に
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