マンション調査入門14（売主関係） 津村重行
仲介のためのマンション調査入門14
（３）売主関係編
１）分譲主の資金力チェック！
分譲主は資金力が低いときは、販売を予定している不動産にまで金融機関の担保にする！
このような分譲主は数多い。
そこで、抵当権の設定状況を調べます。
最初に、管轄の法務局の場所を電話で確認してから、法務局に行きます。
法務局に入ると、最初に、住宅地図を探します。
法務局にある住宅地図は、「ブルーマップ」と呼ばれ、黒い色の数字が郵便などの｢住居表示の番地｣です。
そして、ブルーの色の数字が「地番」です。
目的の所在地の「地番」がわかったら、「公図」を申請します。
次に、「登記事項証明書」を申請します。
登記事項証明書の見方ですが、所在、地番、地目というように順番に記載されています。
乙区には、共同担保の欄があって、土地が複数あるときは、「共同担保目録」の欄に、それらの地番が共同担保の所在地として記載されています。
これらが、今、調べた地番とはまったく関係のない所在地や地番の場合があります。
これは、「分譲を予定しているマンションの敷地とまったく違う土地を共同して担保に入っている｣状況を示しています。
このような時は、分譲主は資金繰りに苦心をしていることが考えられます。
資金繰りが厳しいほど、共同担保となる土地の数が多い、ということになります。
２）不動産登記に不慣れな分譲主！
分譲主が不動産登記手続きに不慣れのために、「マンションの土地の数が4筆や5筆と数が多い！」ということがあります。
また、マンションの表示登記や所有権登記を間違って行っていることさえあります。
規約共用部分の所有者が大手不動産の分譲主名義のままという場合もありました。
取り返しの付かない間違いもあります。
建物の"登記事項証明書"は建物が完成していれば法務局で取ることが出来ます。
通常は、敷地権といって建物の一室の登記事項証明書を取れば、「敷地権の目的」欄に土地の所在地番が記載されてきます。
もしも、この土地の数が、4筆や5筆と数が多いという場合は、「分譲主が不動産登記手続きに不慣れ」または「横着」かもしれません。
なぜなら、建物の建っている敷地は全て地目を「宅地」とすることができますので、販売前に一筆に合筆をして整理することができます。
もちろん、複数あるからと言って問題ではありません。
買主が自分名義に所有権移転登記をするときに、敷地が一筆であれば不動産登記料もそれだけ安い。
また、売主側も抵当権抹消登記の登録免許税が安くなります。
このように不動産登記手続きがずさんである場合、別件のトラブルもあるかもしれない、と考えておくことが重要です。
◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆
創業60周年記念！
大好評！
『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる
実務基礎講座がいよいよスタートします。
「不動産調査塾」（全12科目）の開講！
第一期
募集中！
平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水）
●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！
●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。
●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！
●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込）
●科目毎の受講も可能！ １科目は7,350円（税込）となります！
●募集人数は第一期・限定50名様
会 場
アビタス銀座セミナールーム
〒104-0061
東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階
最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座
C3出口直結、C2出口徒歩2分、
JR有楽町駅銀座口徒歩3分
◆ カリキュラム ◆
日 時
講 師
テーマ・内 容
6/11（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
１ 「物件調査の目的と概要」
●物件調査のメリット ●トラブルの防止と
リスク回避対策 ●不動産履歴書とは？
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」
●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方
6/18（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
3 「現地調査」
●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
手順（排水設備調査や水害調査など）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
4 「法務局調査のポイント」
●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
のチェック ●法務局調査の整理方法
6/25（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
5 「市役所調査のポイント」
●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
（市役所を歩く順番から問題点まで）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
6 「設備調査と現地照合調査および
調査報告書の作成」
●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント
7/9（水）
関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
13：30～14：50
7 「物件紹介書を作成するための調査」
●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント
関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
15：05～16：25
8 「重要事項説明書を作成するための調査」
●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント
7/16（水）
野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
13：30～14：50
9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
マンション編）１」
●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断
野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
15：05～16：25
10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
マンション編）２」
●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント
7/23（水）
鈴木 優 氏
不動産鑑定士
13：30～14：50
11 「媒介契約と価格査定の必要性」
●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方
小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
15：05～16：25
12 「環境問題に関わるリスク回避と
不動産調査説明」
●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
環境問題からくる取引のリスク回避法
お問い合わせ
お申し込み
メールにて直接お申し込みができます。
E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com
ＦＡＸにて
下部のフォームにご記入の上、
この用紙ごとＦＡＸしてください。
FAX.03-3580-6705
ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。
■受講料振込先／ 口座名 （株）住宅新報社
三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０
みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００
（株）住宅新報社
不動産教育セミナーｂ係
申込日／平成20年 月 日
注意点！ 都合により講演内容、講師等が一部変更に
なることがあります。予めご了承下さい。
＜個人情報の取り扱いについて＞
お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。
貴 社 名
ご 住 所
電 話
メールアドレス
ご参加者名
請 求 書
ご担当部署名・ご担当者名
〒
ＦＡＸ
（計 名）
要 ・ 不要
キャンペーン価格 63,000円 × 人分
科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２
○ を付けてください
【不動産教育セミナーｂ係】
〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ
電話：03-3502-4151
※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。
番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号 ０３－３５８０－６７０５
貴社ＦＡＸ番号（ － － ）
◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆
