マンション調査入門15（権利関係） 津村重行
仲介のためのマンション調査入門14
（４）権利関係編
１）地積測量図と登記簿が一致しない！
新築マンションでも、境界紛争が起きることがあります！
一般に、マンション分譲などのために仕入れる用地は、購入の段階で、登記簿面積と地積測量図面積とが一致するように、登記簿面積を訂正登記します。
マンション販売の際、「敷地に問題があるのでは？」という消費者の不安をなくすためです。
しかし、登記簿面積を校正するためには、隣接地主の印鑑証明書付の同意書が必要になるため、書類が揃わないこともあります。
やむなく、そのままの状態で建築工事が始まることもあります。
この問題のチェック方法を述べます。
法務局で地積測量図を申請します。
「存在しない」という場合でも、分譲主が保有していることもあります。
この地積測量図と登記事項証明書の地積欄を照合します。
この数値が一致していない場合があります。
それは「土地の地積校正を申請しなかった」場合、「申請をしたが隣接地主の印鑑証明書付の同意を得られなかった」場合、「境界には同意するが、同意書をもらえなかった」場合などがあります。
「同意が得られなかった」という場合は、境界紛争の可能性があります。
この場合は、"売主の情報開示書"の「境界に関する告知」が必要です。
２）二つの境界線があるマンション！
"境界"って何でしょう？
一般的に、 "境界"とは「所有者が現実に自由に利用できる敷地の範囲」をいいます。
一方では、"筆界"といわれる"真の境界"があり、これは当事者の合意で定めることの出来ないものです。
この双方が一致したときに、「境界が確定している」ということになります。
全国の市街地の81%は境界が確定していません。
2006年1月20日に不動産登記法が改正施行され、筆界特定制度が創設されました。
これにより、境界紛争のため敷地分割が出来ない、販売ができないなどの理由があれば、法務局に「筆界特定申請」ができるようになりました。
これは、短時間で費用も安い。
筆界特定された不動産の場合は、登記事項証明書の表題部の「地図番号」欄に「筆界特定」事項が記載されますので誰にでもすぐにわかります。
このような土地には、"筆界"と"現実の境界線"が別々に存在します。
運が悪ければ、マンション建物の一部を解体しなければならない場合もあります。
筆界特定があれば、「筆界特定書の写し」を申請します。1000円の登記印紙で請求出来ます。
この「筆界特定書」には、この2種類の境界について詳しく記載があります。
「本物件敷地は筆界特定されています。このため、将来、敷地が減少する場合があります。」と買主に説明することが大切です。
３）境界が確定しているって？
「境界が確定している土地かどうか」の見方を述べておきます。
法務局では地積測量図を注意深く観察します。
図面のほぼ中央付近に、「確認処理」という文字の記載された丸い印鑑が押されていることがあります。
その印鑑の下には、日付があります。
これは｢確認処理印｣といいます。
地積測量図を作成して法務局に添付書類として提出した場合、「境界立会いが行われ、境界が確定していること」を登記官が確認した「地積測量図」であること意味しています。
このような印鑑の押されている地積測量図は、高い確立で、「境界紛争が起きにくい」物件といえます。
また、土地家屋調査士が直接、地積測量図の中に、「境界立会い年月日」、「境界確定協議書を作成した旨」等を記載している場合があります。
このような場合は、「境界が確定している地積測量図」ということができます。
また、公図申請をした際、「これは地図である」と明記して、写しを取得できることがあります。
この場合は、「紛失した境界石を復元できる精度のある地図」として、現地復元能力を保有しています。
このような地図を、2005年3月7日までは「法17条地図」と言われていました。
その後は、現在では、法14条地図といい、中身としては、法17条地図と全く同じです。
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宅建５か月合格法
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特集２ 行政書士５か月短期攻略法
行政書士５か月合格法
記述式徹底攻略
一般教養最新用語と予想問題
特集３マン管・管理主任者
建築・設備Q&A（２４頁）
特集４ 土地家屋調査士記述式予想問題と解説
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