マンション調査入門17（わかる欠陥）　津村重行

仲介のためのマンション調査入門17

３　既存マンションの調べ方

（１）現地でわかる欠陥

１）新耐震基準不適合のマンション！

　平成17年6月1日、国土交通省は「耐震性について危険性が高いと判断される建築物」について、「昭和56年5月以前に着工された建築物で、次のような劣化が見られる場合は、そのまま劣化が進むと地震で倒壊する恐れがあると解すべきでると」として、次のようにガイドラインを公表しています。

・ 建築物が傾いている、不同沈下している、床がたわんでいる

・ 柱、梁、耐力壁等に大きな亀裂または多数のひび割れが見られる

・ 鉄骨鉄筋にさびが著しい、ボルトが破断しているまたは緩んでいる

・ 木材が腐っている、蟻害を受けている

　そこで、既存マンションを売買する場合、新耐震基準に適合した建物であるかどうかということは、最も注意するところです。

　そもそも新耐震基準は、中規模の地震、震度５強程度に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の震度６強から震度７程度に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標とするものです。

　このような事象が出ている物件の場合は、その状況を写真などにして、添付して重要事項説明をすることが大切です。しかし、建築確認通知書がない場合も多い。

２）建築確認証明書の取り方

　売主が確認通知書を持っていないときは、マンション管理組合や管理会社で確かめます。
　管理会社によっては、「重要事項報告書」として有料で交付しているところが多い。

　それでもわからない場合の調べ方を簡単に述べます。

　最初に、法務局でマンションの建物登記事項証明書を取得しておきます。

　次に、市区町村役場の建築確認の担当課で「確認証明を下さい」と言って、入手した登記事項証明書を見せて、表題部の新築年月日を言います。

　担当課の方で調べてくれます。市区町村によっては、自分で調べなければならない役所もありますが、多くは、担当課で調べるころが多い。

　この「建築確認証明書」は、1通、300円、400円といった費用がかかります。
　市区町村によっては、「建築確認証明はでませんが概要証明は出ます」というところもあります。
　この証明書には、建築確認の日付が記載されています。

　この建築確認の日付が、昭和56年6月1日以降の日付であれば、「新耐震基準の可能性のある建物である」ということになります。

　大切なことは、検査済み証交付年月日を確認することです。
　この検査済み証は、建築確認の申請書どおりに建物を完成させました、という証明書です。
　確認証明書に記載の日付を確かめます。

３）石綿吹き付けマンション！

　平成18年10月1日、建築基準法施行令改正が行われ、「飛散の可能性のある石綿建材等を使用しない」こととなりました。

　たとえば、駐車場などの天井に石綿ロックウールといった綿状のものが吹き付けられている。
　既存マンションでは、特に、マンション廊下の天井やホールの天井、駐車場の天井、地下貯水槽の天井やシール部分、エレベータ室の天井などに吹き付けているものが多い。

　目で見ると、ボツボツした感じで綿状ですのですぐにそれらしいとわかります。

　もちろん、それが石綿吹き付けロックウールであったとしても、石綿含有率が平成18年9月1日施行基準の0.1％未満のものもあります。

　そこで、このような吹き付け塗装が見えるようなマンションの場合は、管理組合または管理会社で、「石綿使用の有無の検査をしていますか」と聞きます。

　管理組合では、このような石綿問題について既に総会などを開いて対策を検討しているところもありますので、管理組合の会計などを担当する役員に聞くことでもわかります。

　既に、「除去工事をした」「今後、除去工事を予定している」「囲い込み工事を予定している」「再塗装を予定している」など回答はさまざまです。

　取引における問題は、入居者に対する「工事費用の特別負担があるかどうか」と点です。
　計画が予定されている場合は、必ず、費用負担等の有無を確かめておきます。

４）石綿使用の全面禁止！

　平成18年9月1日の石綿全面禁止を受けて、10月1日、建築基準法施行令改正があり、飛散する石綿製品は使用禁止となりましたが、この法令での禁止対象は「石綿含有製品の一部」です。

　これについて、平成18年10月1日、国土交通省は各都道府県知事宛てに、「石綿による健康等に係る被害の防止のための大気汚染防止法等の一部を改正する法律等の施行について」と題して、通知を発出しました。

　建築基準法上は、「石綿含有建築材料（吹付けパーライト、吹付けバーミキュライト、成型品等）は規制の対象とはなっていない」と。

　したがって、平成18年10月1日以降の新築マンションの場合であっても、分譲主や管理組合・管理会社等で、「石綿含有製品が使用されていないことの製造メーカ等への照会確認をしたかどうか」を確かめる必要があります。

　石綿含有建材は、内装の不燃材料として殆どの住宅にも応用されて使用されてきた経緯があります。
　室内の場合は、仮に、石綿含有建材が使用されている場合でも、内装材が破壊されて表面にむき出しになっている場合や天井板に穴が開いて粉末状のものが下に落ちてきているなどの状態でない限り、健康被害はないと厚生労働省では説明しています。

　このため、「室内の改装工事を行う場合、石綿対策費用が別途、生じる場合があります｣と重要事項説明をすることが大切です。

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津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
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6 「設備調査と現地照合調査および
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　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント

7/9（水）

関 輝夫 氏
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代表取締役
　13：30～14：50

7 「物件紹介書を作成するための調査」
　●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　15：05～16：25

8 「重要事項説明書を作成するための調査」
　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
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7/16（水）

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
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9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
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　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　15：05～16：25

10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）２」
　●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント

7/23（水）

鈴木 優 氏
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11 「媒介契約と価格査定の必要性」
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小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
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12 「環境問題に関わるリスク回避と
　　不動産調査説明」
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