マンション調査入門18（管理人不在）　津村重行

仲介のためのマンション調査入門17

５）管理人のいないマンション！

　小規模なマンションでは、「管理人を置いていない！」、「管理人室もない！」という場合があります。

　管理組合で徴収する管理費等が余りに少ないために、管理人を雇う費用を捻出できないという場合があります。
　ですから、「管理費等が安い」という場合は、必ずしもいい物件であるとは限りません。

　管理人がいない場合、日常生活の上では非常に不便になります。

　マンションが老朽化すると、「エレベータの作動がおかしい」、「排水が詰まってトイレの水が流れない」「ゴミステーションが散らかっていて不衛生」「屋上から雨漏りがする」「ベランダの手すりが錆びてぐらついて人が落ちる危険がある」など、思いがけないトラブルが起きます。

　こんなときに管理人がいれば、すぐに業者に連絡をして対策を講じてくれます。

　しかし、管理人といっても、「入居者が交替で持ち回り」、「常駐」、「通勤」という場合もあります。

　グレードアップすると、ガードマン付きマンションもあります。

　最も一般的な方式は、毎日の通勤による出勤で通い方式です。

　いずれにしても、管理費用にお金をかけているかどうかでマンションの不動産評価に影響します。

　管理組合などで聞取り調査をするときは、管理人が常駐、通勤、非常勤の別、管理会社に委託、自主管理方式かどうかなどを聞くことが大切です。

６）全部委託の管理方式のマンション！

　全部委託管理方式のマンションは、維持管理のグレードが高い！
　ただ、この方式は、管理会社が利益重視になっていると管理費用が自然と高くなるという欠点があります。

　最近は、このような管理会社に自由にされたくないことから、一部委託方式といって、清掃や維持管理業務を主として委託をする、あるいは、管理費等の徴収業務のみを委託する、といった委託方式を採用しているマンションもあります。

　また、管理費用を節約するために、入居者で作る管理組合は、「自主管理」方式を採用しているところもあります。
　この方式では、マンション管理に詳しい方が入居している場合は有利です。

　自主管理では、経理から清掃にいたるまで管理組合でまかないますので、入居者の協力が大きな柱となります。
　持ち回りで管理事務室に待機します。
　したがって、友好な人間関係が築かれていない場合は、かえって管理組合が機能しなくなる、という欠点があります。
　しかし、順調に管理が運営されている場合は、人間関係が良好とも考えられます。

　もしも、既存マンションを取引する場合、このような人間関係を好む、好まないがあるので、「管理形態が自主管理のマンションがいい」、「全部委託管理のマンションがいい」、ということを、買主の意向をあらかじめ聞いておくことが大切です。

７）貯水槽やエレベータは命にかかわる！

　清掃していない貯水槽の水は、健康な大人が飲む場合は病気にはなりませんが、体が弱っている人や乳幼児が飲んだ場合は病気になる場合があります！

　屋上に据え置いた貯水槽タイプのものや地下室に設置した地下貯水槽タイプやポンプアップによるものなど各種あります。

　その中でも貯水槽タイプのものは、空気中の雑菌が水に接触することで貯水槽の中で細菌が増殖する危険性が常にあります。
　このために、頻繁な貯水槽の点検整備が欠かせません。

　この貯水槽については、法律でも点検整備を義務付けています。
　しかし、管理が行き届かないマンションにおいては過去に点検をした日付さえも不明という場合もあります。

　貯水槽の安全性を確かめるには、管理事務所で「水の点検整備はどのくらいの頻度で行っていますか？｣という聞き方で聞くことも出来ます。

　また、貯水タンクが地上にあるものでは点検日などの記載シールがありますので、写真に記録しておきます。

　また、エレベータは、定期点検調整日などが記載されているので、確認することが出来ます。
　管理会社に「エレベータの点検整備はどのくらいの頻度でしていますか？」と聞きます。
　そして、「エレベータでの人身事故や閉じ込め事故はありましたか」と聞きます。

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◆ カリキュラム ◆
日 時
講　師
テーマ・内　容

6/11（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

１ 「物件調査の目的と概要」
　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と
　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」
　●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方

6/18（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

3 「現地調査」
　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
　手順（排水設備調査や水害調査など）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

4 「法務局調査のポイント」
　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
　のチェック　●法務局調査の整理方法

6/25（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

5 「市役所調査のポイント」
　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
　（市役所を歩く順番から問題点まで）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

6 「設備調査と現地照合調査および
　　調査報告書の作成」
　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント

7/9（水）

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　13：30～14：50

7 「物件紹介書を作成するための調査」
　●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　15：05～16：25

8 「重要事項説明書を作成するための調査」
　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント

7/16（水）

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　13：30～14：50

9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）１」
　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　15：05～16：25

10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）２」
　●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント

7/23（水）

鈴木 優 氏
不動産鑑定士
　13：30～14：50

11 「媒介契約と価格査定の必要性」
　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方

小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
　15：05～16：25

12 「環境問題に関わるリスク回避と
　　不動産調査説明」
　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
　環境問題からくる取引のリスク回避法

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お申し込み

メールにて直接お申し込みができます。

E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com

ＦＡＸにて

下部のフォームにご記入の上、
この用紙ごとＦＡＸしてください。

FAX.03-3580-6705

ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。

■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社
　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０
　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００

（株）住宅新報社
不動産教育セミナーｂ係
申込日／平成20年　　　月　　　日

注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に
なることがあります。予めご了承下さい。

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お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。

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