マンション調査入門19（修繕工事ゼロ）津村重行

仲介のためのマンション調査入門19

８）大規模修繕工事のないマンション！

　新築されてから10年以上の年数が経過しているのに、過去に大規模な修繕工事を一度も実施していないマンションがあります！

　このようなマンションでは維持管理の長期修繕計画がないために、汚れたままです。
　当然ながら、外観が悪いため評価が落ちます。

　長期計画修繕工事というものは、事業予算に基づいて行われるものです。
　マンションの修繕工事にはいろいろあります。

　その主なものは、外壁塗装工事・屋上防水工事・給排水管の清掃工事・屋上貯水槽清掃工事・鉄部塗装工事・エレベータ点検・植木剪定工事などです。
　これらの工事を定期的に実施してこそマンションの維持管理が保全されます。

　その工事ための予算の元になるのが、入居者が積立てる修繕積立金です。
　ですから、この修繕積立金が余りに低い場合はこれらの維持修繕工事が機能しないと考えればいいでしょう。

　したがって、管理組合か管理会社から聞き取りをすることは、「大規模な修繕工事は最近実施しましたか」また、「近い将来に、大規模な修繕工事の予定はありますか」などを聞きます。

　そして、計画予定があるという場合は、「入居者の特別負担はありますか」と必ず、聞きます。
　あまりに長い期間工事が行われていない場合は、大規模修繕工事を予定している可能性が高いということにもなります。

９）給排水菅取替え工事をしていない！

　古くなった給排水管を放置しているとガス爆発が起きることがあります。

　こんな事件がありました。

　浴室・トイレ・台所などを同時に使用して水を流しますと、台所の湯沸かし器の水量が少量になり、ガスの種火が消えガスだけが部屋に充満するという事故がありました。

　その後に、何らかの火種に引火をしてガス爆発がおきた事件があります。

　このため、室内のものを含めていっせいに交換をする場合があります。　

　古いマンションなどでは、多くの給湯システムでは湯沸かし器などを使用しています。
　今では、火が消えればガスが自動停止するガス漏れ防止装置つきですが、古いマンションの場合は特に注意が大切です。

　既存マンション取引の際は、「給排水管の清掃・取替えなどの工事を実施済みかどうか」を、管理組合か管理会社に聞き取りします。

　通常、これらの事項は、マンション管理会社が把握しています。
　管理会社の「重要事項報告書」に記載されている場合がありますので、注意深く確認をします。

　注意するポイントは、過去に行われた給排水管取替え工事や点検記録の有無などです。

　通常、物件内の諸設備は、経年変化のため性能機能を保証しない現況有姿売買ですが、生命の安全にかかわる以上、この部分の点検と状況の説明は大切です。

１０）火災死亡事故のあったマンション！

　すがすがしい気持ちで買主が入居したところ、入居の挨拶の際に、隣人から、「あなたの住んでいる部屋は火事で人が亡くなったところです」などと聞かされたら大変です。

　その日から、買主は日常の平穏な生活が出来なくなるかもしれません。

　「過去に火災があったかどうか」ということはとても重要なことです。
　マンション火災の被害は、出火元の部屋ばかりではなく、その下階層も被害に遭います。
　それは、消火の際に、部屋に大量の水を放水するため、その下階層も水浸しになるからです。

　このような火災があれば、マンションの場合は直ぐに内装工事をして、火災があった形跡はまったくないほど部屋がきれいになってしまいます。

　しかし、「その部屋が火災にあった事実」は、嫌悪される事故ですから、売主は買主に告知しなければなりません。

　管理会社や管理組合などに「過去にマンション火災などはありましたか」と聞きます。

　気をつけなければならないのは、オートロック方式で、居住者と面談できない場合があります。
　このような場合は、管理人から、一つ一つ丁寧に質問をしないと、情報は得られません。

　勤めて日が浅い管理人の場合は、念のため、管理会社に質問をするようにします。
　そして、最終的には、「売主の情報開示書」に「過去の火災事故の有無」などを記載してもらいます。

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◆ カリキュラム ◆
日 時
講　師
テーマ・内　容

6/11（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

１ 「物件調査の目的と概要」
　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と
　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」
　●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方

6/18（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

3 「現地調査」
　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
　手順（排水設備調査や水害調査など）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

4 「法務局調査のポイント」
　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
　のチェック　●法務局調査の整理方法

6/25（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

5 「市役所調査のポイント」
　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
　（市役所を歩く順番から問題点まで）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

6 「設備調査と現地照合調査および
　　調査報告書の作成」
　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント

7/9（水）

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　13：30～14：50

7 「物件紹介書を作成するための調査」
　●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　15：05～16：25

8 「重要事項説明書を作成するための調査」
　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント

7/16（水）

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　13：30～14：50

9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）１」
　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　15：05～16：25

10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）２」
　●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント

7/23（水）

鈴木 優 氏
不動産鑑定士
　13：30～14：50

11 「媒介契約と価格査定の必要性」
　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方

小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
　15：05～16：25

12 「環境問題に関わるリスク回避と
　　不動産調査説明」
　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
　環境問題からくる取引のリスク回避法

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申込日／平成20年　　　月　　　日

注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に
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