マンション調査入門20（管理費滞納）　津村重行

仲介のためのマンション調査入門17

１１）　管理費滞納の売主！

　売主が管理費等を滞納していると、
　「マンション購入者に、過去５年間分を支払いなさい｣ということに…

　平成16年４月23日、最高裁は「マンション管理組合の管理費等の請求権は新所有者に継承され、その請求期限は５年間である」と判決しました！

　これは、マンションの区分所有者が管理費や修繕積立金などを延滞し、滞納額が173万になるまで放置され、この所有者が第３者にマンションを転売したときの事件です。

　このように売主が管理費等を滞納していると、「マンション購入者に、過去５年間分を支払いなさい｣ということになります。

　この管理費等の滞納などは最近では珍しくはありません。

　不動産引渡し日直前に、このような滞納金が発覚すれば、買主は不測の損害を被ります。
　そこで、管理費等の滞納の有無を調べます。

　方法は、売主本人から聞ければ一番早いのですが、管理会社があれば、「マンション管理に関する重要事項報告書」を請求して、これを入手します。

　この重要事項報告書には、月額管理費等が記載されているだけではなく、滞納状況も概ね記載されており、通常は、信頼できるものです。

　管理費を滞納していても売主が完済すればいいのですから、この事実だけで不動産売買ができなくなるというわけではありません。

　大切なことは、このような滞納金が新所有者に継承されないように、きちんと精算するような手続きを売主に要求することにあります。

　また、マンション管理会社に委託をしていない場合は、管理組合の会計役員に聞きます。

１２）　嫌悪団体が入居している建物！

　平成19年8月20日、警察庁は「平成19年上半期の暴力団情勢」を発表しました。
　それによると、1～6月における検挙件数は26,969件に上る。
　また、平成18年度末における全暴力団構成員の数は、41,500人としています。
　そして、平成19年7月末現在で、指定暴力団の団体数は21団体。

　マンションなどでは、すぐに暴力団構成員とわかるような人が入居している場合やオウム真理教の団体が入居しているという場合があります。

　しかし、マンションの入居そのものは自由であり、それ自体が問題になるケースは少ない。
　それが、個人ではなく暴力団事務所やオウム真理教の団体が入居しているという場合は、大きな問題になります。

　説明義務として問題になる場合は、このような団体や個人が入居しているため、明け渡し請求などでトラブルになっている事実の有無です。

　言い換えれば、入居者との間で何等問題なく個人が生活をしているような場合は、生活不安になる要素がないのですから説明義務はありません。

　実際に、裁判になったケースもあり、仲介をした不動産業者が5～20％の損害賠償額を支払ったという事例もあります。

　このようなトラブルの有無を確かめるには、管理事務所に詰めている管理人や売主から、「入居者の間で警察が来るような事件やトラブルはないですか？」と聞くことが大切です。

１３）　セキュリティー対策マンション！

　最も安心な建物は現時点ではオートロック方式のマンション？

　マンションと言えば盗難事件を真っ先に思い浮かべる人も多い。
　前所有者から所有権を移転して引渡しを受けた場合は、最初に、鍵の取替え工事を薦めます。

　これは、前所有者に落ち度がなく、マスターキーを受領したとしても、見知らぬ第3者に合鍵を造られ、この合鍵を使用した者が窃盗を働いたという事件がありました。
　このように、通常の場合は鍵の管理から気をつけなければなりません。

　オートロック方式のマンションの場合、入居者が持つキーでなければマンション入口のドアーが開かないのですから、入居者以外の第3者がマンション内に立ち入ることが出来ません。

　それでも、ベランダ伝いに上ってくる窃盗犯に対しては、ベランダ側もしっかり鍵をかけ、セキュリティー対策を施すことも大切です。

　最近は、マンション室内には防犯設備として緊急用ボタンなどを設置していることがあります。

　ここで、よく思い違いをする人がいますが、この緊急用ボタンを押したときに、警備会社がすぐに来てくれる場合、単に部屋に確認の電話をしてくるだけの場合、警備会社ではなく管理会社が電話をしてくる場合など、緊急時の対応がシステムによって様々です。

　したがって、「警備はどのようなシステムになっていますか？」と、管理会社などで質問します。

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◆ カリキュラム ◆
日 時
講　師
テーマ・内　容

6/11（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

１ 「物件調査の目的と概要」
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津村 重行 氏
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代表取締役
　15：05～16：25

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　●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方

6/18（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

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　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
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津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

4 「法務局調査のポイント」
　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
　のチェック　●法務局調査の整理方法

6/25（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

5 「市役所調査のポイント」
　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
　（市役所を歩く順番から問題点まで）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

6 「設備調査と現地照合調査および
　　調査報告書の作成」
　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント

7/9（水）

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　13：30～14：50

7 「物件紹介書を作成するための調査」
　●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　15：05～16：25

8 「重要事項説明書を作成するための調査」
　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント

7/16（水）

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　13：30～14：50

9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）１」
　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　15：05～16：25

10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）２」
　●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント

7/23（水）

鈴木 優 氏
不動産鑑定士
　13：30～14：50

11 「媒介契約と価格査定の必要性」
　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方

小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
　15：05～16：25

12 「環境問題に関わるリスク回避と
　　不動産調査説明」
　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
　環境問題からくる取引のリスク回避法

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