マンション調査入門21(法務局/欠陥)　津村重行

仲介のためのマンション調査入門21

（２）法務局でわかる欠陥

１）第3者所有地を含む共有マンション！

　マンション敷地の一部に第3者名義の土地が混じっている！

　昭和63年以前のマンションでは、敷地権制度が実施されていなかったために、マンション敷地の権利が敷地権ではなく、従来の共有持分方式のまま、現在に至っているものがあります。

　このため、マンション敷地の一部に第3者名義の土地が混じっていることがあります。

　原因はともかく、現実の問題として、第3者名義の土地の転売を繰り返し、悪意の第3者が土地を保有する可能性があります。

　どのような問題が生じるかと言いますと、すぐに問題が発生するものではありません。

　しかし、万一、「古くなって建物を全面的に建替えしなければならない｣という場合があります。

　そのときに、第3者名義人の印鑑証明付きの同意書が必要となるため、この悪意の第3者に対して何らかの金銭的な補償をせざるを得なくなります。

　しかも、世帯数が多ければ、彼らの要求額も多額になります。

　決して、問題は容易ではありません。

　これは、従来のマンション建設では、土地と建物は別個の不動産であり、独立してそれぞれ売買できることから生じていることです。

　マンション敷地全部に建物所有者が共有持分を取得しているかどうかを、土地の登記事項証明書で確かめる必要があります。

２）分母と分子が合わない共有持分建物！

　昭和の時代に建設された共有持分マンションでは、分母と分子の合計が一致していないマンションが存在します！
　この場合、建替え時に大きな混乱を招きます。

　調べ方を少し述べておきます。

　マンションの土地の登記事項証明書を法務局で取るとき、「共有者一覧もお願いします」と申請書に記載をして登記事項証明書を取得します。

　そこで、共有者数がそれほど多くないのであれば、共有者の分母と分子をそれぞれ合計します。

　分母が中には違う数字になっているものもありますが、分子と比率を考えて分母の数を同じにします。

　ポイントは、「合計する分母と分子が同じ数字でなければならない」ということです。
　この数字が違っているとどんな問題がおきるかといいますと、直ちに問題が起きるわけではありません。

　万一、「建替えをしなければならない」場合、権利関係の調節が出来ません。
　このために、建替えが出来ない場合があります。

　現在、マンション所有者が所有している持分を一旦白紙に戻して、再計算をし直して新たな持分を設定するという作業を行うことになります。

　この場合は、もちろん、区分所有者全員の印鑑証明書が必要です。

　分母と分子が一致しない場合は、「再建築の際、分母、分子の再計算が必要です」と説明することが大切です。

３）地役権のついたマンション！

　敷地権マンションの建物登記事項証明書を取得しても、敷地に付加されている地役権や抵当権は表示されません！

　実は、登記官は、「これは、敷地権制度の欠陥というしかない」と言います。

　敷地権登記は昭和63年ごろに全国の法務局で一斉に実施されました。

　従来は、複数の土地の上にある共有持分マンションの場合、建物と土地をそれぞれ移転登記の対象にするのですが、その際、「土地の１筆だけ移転を忘れてしまった」などといった不動産トラブルがありました。

　そこで敷地権制度の実施により、建物本体の権利は敷地に及ぶこととなったため、土地と建物を分離しての取引はできないようになりました。

　その意味では、非常に優れた制度であることは間違いありません。

　ところで、電力会社の送電線が敷地の上に通行しているために電力会社の地役権が付加されていることがあります。

　電力会社は地役権契約を地権者との間で結びますが、地役権の設定登記をしている場合とその登記をしていない場合があります。

　
　そこでマンション敷地の土地登記事項証明書を取得して、地役権の登記の有無を確かめます。

　また、マンション近隣にある駐車場に地役権設定登記をすることがあります。
　地役権登記は、送電線ばかりではなく隣接地の駐車場にもありますので注意が必要です。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

創業60周年記念！
大好評！
『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる
実務基礎講座がいよいよスタートします。

「不動産調査塾」（全12科目）の開講！

第一期
募集中！

平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水）

●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！
●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。
●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！
●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込）
●科目毎の受講も可能！　１科目は7,350円（税込）となります！
●募集人数は第一期・限定50名様
会　　場
アビタス銀座セミナールーム
　〒104-0061
　東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階
　 　最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座
　　　　　 　　C3出口直結、C2出口徒歩2分、
　　　　　　　 JR有楽町駅銀座口徒歩3分

◆ カリキュラム ◆
日 時
講　師
テーマ・内　容

6/11（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

１ 「物件調査の目的と概要」
　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と
　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」
　●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方

6/18（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

3 「現地調査」
　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
　手順（排水設備調査や水害調査など）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

4 「法務局調査のポイント」
　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
　のチェック　●法務局調査の整理方法

6/25（水）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　13：30～14：50

5 「市役所調査のポイント」
　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
　（市役所を歩く順番から問題点まで）

津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
　15：05～16：25

6 「設備調査と現地照合調査および
　　調査報告書の作成」
　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント

7/9（水）

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　13：30～14：50

7 「物件紹介書を作成するための調査」
　●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント

関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
　15：05～16：25

8 「重要事項説明書を作成するための調査」
　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント

7/16（水）

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　13：30～14：50

9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）１」
　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断

野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
　15：05～16：25

10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
　　マンション編）２」
　●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント

7/23（水）

鈴木 優 氏
不動産鑑定士
　13：30～14：50

11 「媒介契約と価格査定の必要性」
　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方

小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
　15：05～16：25

12 「環境問題に関わるリスク回避と
　　不動産調査説明」
　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
　環境問題からくる取引のリスク回避法

お問い合わせ
お申し込み

メールにて直接お申し込みができます。

E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com

ＦＡＸにて

下部のフォームにご記入の上、
この用紙ごとＦＡＸしてください。

FAX.03-3580-6705

ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。

■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社
　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０
　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００

（株）住宅新報社
不動産教育セミナーｂ係
申込日／平成20年　　　月　　　日

注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に
なることがあります。予めご了承下さい。

＜個人情報の取り扱いについて＞

お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。

貴　社　名
ご　住　所
電　　　話
メールアドレス
ご参加者名
請　求　書
ご担当部署名・ご担当者名
〒
ＦＡＸ
（計　　　名）
要　　・　　不要
キャンペーン価格 63,000円 × 　　人分
科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２
○ を付けてください

【不動産教育セミナーｂ係】
〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ

電話：03-3502-4151

※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。
番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号　０３－３５８０－６７０５
貴社ＦＡＸ番号（　　　　　－　　　　　　－　　　　　　）
　
◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆