マンション調査入門22(敷地面積) 津村重行
仲介のためのマンション調査入門22
４）分譲時の敷地面積がないマンション！
分譲時の敷地面積が現在とはまったく違っていることがあります。
通常、マンションの販売時のパンフレットなどにはマンションの敷地面積が記載されています。
もしも、パンフレットがない場合は、市区町村役場で"建築確認の台帳写し証明"（通常、建築確認証明書といいます）を取得すると、そこには分譲時の敷地面積が記載されています。
この敷地面積が登記簿面積と概ね一致しないときは、「建築計画概要書をください」と言って取得します。
この概要書には、建築計画の敷地図面が記載されていますので、分譲時の計画が概ね理解できます。
この分譲時の敷地面積や形が現在のものとは全く違っている場合は、重大な問題となります。
万一、現在と当時とで敷地面積が大幅に違っていて少ないという場合は、
そのマンションが現在と同規模の建替えの出来ない"不適格建築物"の可能性があります。
マンションの資産価値は大幅に減少します。
したがって、もしも、このような違いを発見した場合は、市区町村役場の建築確認を担当する課で、「このような敷地面積が減少したマンションの建替える場合はどうなるでしょうか？」と質問します。
このようなこともあるため、不動産価値を確かめるためにも、"敷地面積の数値が分譲当時と同じかどうか"を確かめることは大切です。
５）登記されていない集会場！
複数棟のある団地形式のマンションで、集会場が登記されていないことがあります。
このマンションは、何故か未だに共有持分方式のままであったのですが、敷地内に単独で建っている集会場がありました。
この集会場について、法務局で登記事項証明書を申請すると、一切出てきません。
つまり、建物の登記自体が存在しないのです。
そこで管理規約には、集会場について何らかの記載があるだろう、と調べますと、何も記載がありません。
このような場合、万一の場合は、第3者所有者が現れて集会場を勝手に使用する、という可能性があります。
今から建物登記をするというのは、いろいろ大変かもしれませんが、管理規約には少なくとも、集会場は共用部分である旨の条項を設けることについて、管理組合総会で決議をしておく必要があります。
マンションが建設されてから10年も経ち、多くの不動産会社が仲介に入って、何十回と売買されているにも拘わらず、誰もこのことに気づかずに今日まで来たということに驚かされます。
管理規約に「集会場は共用部分である」と記載されていない、しかも、登記がないのですから、第3者に対して所有権での対抗ができません。
したがって、知らずに不動産売買をこれまでしてきた人たちにとっては、非常に、深刻な事態にまで発展する可能性もあるわけです。
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◆ カリキュラム ◆
日 時
講 師
テーマ・内 容
6/11（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
１ 「物件調査の目的と概要」
●物件調査のメリット ●トラブルの防止と
リスク回避対策 ●不動産履歴書とは？
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」
●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方
6/18（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
3 「現地調査」
●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
手順（排水設備調査や水害調査など）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
4 「法務局調査のポイント」
●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
のチェック ●法務局調査の整理方法
6/25（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
5 「市役所調査のポイント」
●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
（市役所を歩く順番から問題点まで）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
6 「設備調査と現地照合調査および
調査報告書の作成」
●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント
7/9（水）
関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
13：30～14：50
7 「物件紹介書を作成するための調査」
●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント
関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
15：05～16：25
8 「重要事項説明書を作成するための調査」
●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント
7/16（水）
野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
13：30～14：50
9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
マンション編）１」
●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断
野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
15：05～16：25
10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
マンション編）２」
●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント
7/23（水）
鈴木 優 氏
不動産鑑定士
13：30～14：50
11 「媒介契約と価格査定の必要性」
●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方
小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
15：05～16：25
12 「環境問題に関わるリスク回避と
不動産調査説明」
●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
環境問題からくる取引のリスク回避法
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