マンション調査入門23（分かる欠陥） 津村重行
（３）役所でわかる欠陥
１）新耐震基準以前のマンション！
建築確認証明でもわかる新耐震マンション！
マンションの耐震性能については、はじめに述べたとおりですが、ここでは既存マンションの視点から述べます。
先ず、建築確認申請の受付担当課に行きます。
そこでは、"建築確認の台帳写し証明"というものを申請します。
市区町村によっては、"建築確認証明書"と言ったほうが通じやすい場合もあります。
よほど年代が古くない限り、コンピューターなどで直ぐに係りの人が探索してくれる場合が多い。
問題は、この確認証明書に記載されている"建築確認年月日"です。
この日付が、昭和56年5月31日以前のものか昭和56年６月1日以降のものかで大きく分かれます。
６月1日は新耐震基準の施行日です。
この日以降に建築確認を取得して建設されたもので、尚且つ、検査済み証が交付されていれば、基本的に、この建物は"耐震性能を有すると考えられる建築物"という判断が可能です。
反対に、この日以前に建築確認を取得した建物である場合は、たとえ、検査済み証の交付を受けた建物であっても、「耐震性能を有する建築物と判断するには疑わしい」ことになります。
このような場合は、「耐震診断の実施をしているマンションかどうか」を管理組合や管理会社で聞くことが大切です。
２）法令変更による不適格建築物！
時代が変わり法律も変わり気がついたら、売主が住んでいるマンションは法令に適合しない"不適格建築物"という場合があります。
どういうことかといいますと、新築当初は法令に基づいて建てられたマンションが、都市計画法などが変更されたために、今の大きさのマンションが建てられなくなった場合、「現在の建物は法令に適合していないマンションである」ということです。
これは、"不適格建築物"といわれます。
もっと、わかりやすく言いますと、たとえば、新築当時は延べ床面積が1000㎡の建築物の建築が出来る敷地であったのに、現在の法令では、500㎡までの建築物しか建てられない物件になった、という場合です。
これは、決して"違反建築物"ではありません。
このようなマンションでは、将来、建替え時に現在と同じ規模の建物を建てられないために、居住者が困ってしまいます。
したがって、新築当初の床面積の半分しか建築できないというときは、不動産価値は半減する可能性があると考えておく必要があります。
このように、不動産価格に直接影響をするのが、"不適格建築物"です。
売買重要事項説明書では、「本物件は平成○年○月○日に建築確認を取得していますが、その後、都市計画が変更となったため、再建築の際、現在と同規模の建築が出来ない場合があります」と説明をすることが大切です。
３）１階駐車場を店舗にした不適合建築物！
1階の駐車場をやめてしまって、そこに店舗を違法増築したマンションがあります！
小規模のマンションの場合で、管理組合のリーダーが個性豊かな性格の人である場合に、管理組合を間違った方向に導いてしまうことがあります。
たとえば、駐車場をやめてしまって、そこに店舗を建築確認もないままに増築をした管理組合があります。
本来、そのマンションが法律上、ぎりぎりの延べ床面積で建築されている場合は、そのような増築は直ちに法令上の限度を超えてしまいます。
この場合は、"不適合マンション"という建築物ということになります。
"不適格マンション"と違うところは、"不適合マンション"は適合するように是正さえすれば復元できることです。
万一、行政機関が発見した場合は、「現状を元に回復せよ」という「是正命令」が発せられる可能性のある建物、ということになります。
このような法令違反をした建築物は、購入後に大きなトラブルが発生することが予測されます。
なぜなら、このような増築工事自体、管理費や修繕積立金などを当てなければ建設できないのですから、これを元に復元しなければならない事態になれば、誰が責任を取るのか、といったことも問題になります。
このような建物の場合、「1階店舗部分は建築確認がないため行政から是正指導を受ける場合があります」と説明をしておくことが大切です。
４）無許可の店舗のある不適合建築物！
用途規制で認められていない職種の店舗が入っているマンションがあります。
全国の市区町村では都市計画というものを定めて、この地域には住宅を主に建てる区域、他の地域には工場などを建てる区域、その他の区域には商業を中心に発展させる区域などというようにそれぞれ
建築できる建物の用途を定めています。
ところが、この用途規制に違反をして認められていないマージャン店などを営む事業主もいます。
そのような店舗が1階にあれば、入居者の間で紛争の原因となります。
「立ち退きをせよ｣といった具合に、マンション内での紛争は簡単には処理は出来ません。
マンションの生活環境は悪くなるということにもなります。
毎日のようにその問題で入居者が議論をしているようでは、平穏な生活ができているとはいえません。
したがって、このような用途違反の店舗事業主がいる場合は、行政から既に是正指導が管理組合に出されている場合もあります。
時には、違反用途ではなくても、ペットショップが入ったばかりに、入居者の間で「立ち退き紛争」が起きることもあります。
「1階店舗においてペットショップ立ち退きに関する組合総会決議があります」というような説明が必要な場合があります。
管理組合や管理会社から十分に聞いて買主に説明をすることが大切です。
◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆
創業60周年記念！
大好評！
『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる
実務基礎講座がいよいよスタートします。
「不動産調査塾」（全12科目）の開講！
第一期
募集中！
平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水）
●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！
●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。
●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！
●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込）
●科目毎の受講も可能！ １科目は7,350円（税込）となります！
●募集人数は第一期・限定50名様
会 場
アビタス銀座セミナールーム
〒104-0061
東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階
最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座
C3出口直結、C2出口徒歩2分、
JR有楽町駅銀座口徒歩3分
◆ カリキュラム ◆
日 時
講 師
テーマ・内 容
6/11（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
１ 「物件調査の目的と概要」
●物件調査のメリット ●トラブルの防止と
リスク回避対策 ●不動産履歴書とは？
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」
●正直な売主と隠す売主の見分け方
● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方
6/18（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
3 「現地調査」
●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと
手順（排水設備調査や水害調査など）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
4 「法務局調査のポイント」
●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴
のチェック ●法務局調査の整理方法
6/25（水）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
13：30～14：50
5 「市役所調査のポイント」
●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント
（市役所を歩く順番から問題点まで）
津村 重行 氏
_エスクローツムラ
代表取締役
15：05～16：25
6 「設備調査と現地照合調査および
調査報告書の作成」
●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い
違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント
7/9（水）
関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
13：30～14：50
7 「物件紹介書を作成するための調査」
●調査報告書がある場合と直接調査の違い
● 物件紹介書向けの調査のポイント
関 輝夫 氏
丸一土地建物_
代表取締役
15：05～16：25
8 「重要事項説明書を作成するための調査」
●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか
● 物件の瑕疵の表記のポイント
7/16（水）
野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
13：30～14：50
9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
マンション編）１」
●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？
● そのチェック方法と原因診断
野辺 公一 氏
_オプコード研究所
代表取締役 所長
15：05～16：25
10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・
マンション編）２」
●このマンションは大丈夫？
● 建物と付帯設備のチェックポイント
7/23（水）
鈴木 優 氏
不動産鑑定士
13：30～14：50
11 「媒介契約と価格査定の必要性」
●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方
小田 有志 氏
_新日鉄都市開発
不動産開発企画部マネジャー
15：05～16：25
12 「環境問題に関わるリスク回避と
不動産調査説明」
●アスベスト・耐震診断・シックハウス等
環境問題からくる取引のリスク回避法
お問い合わせ
お申し込み
メールにて直接お申し込みができます。
E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com
ＦＡＸにて
下部のフォームにご記入の上、
この用紙ごとＦＡＸしてください。
FAX.03-3580-6705
ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。
■受講料振込先／ 口座名 （株）住宅新報社
三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０
みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００
（株）住宅新報社
不動産教育セミナーｂ係
申込日／平成20年 月 日
注意点！ 都合により講演内容、講師等が一部変更に
なることがあります。予めご了承下さい。
＜個人情報の取り扱いについて＞
お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。
貴 社 名
ご 住 所
電 話
メールアドレス
ご参加者名
請 求 書
ご担当部署名・ご担当者名
〒
ＦＡＸ
（計 名）
要 ・ 不要
キャンペーン価格 63,000円 × 人分
科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２
○ を付けてください
【不動産教育セミナーｂ係】
〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ
電話：03-3502-4151
※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。
番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号 ０３－３５８０－６７０５
貴社ＦＡＸ番号（ － － ）
◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆
