不動産関連法改正のポイント(下) 石川　潔

不動産ホットインタビュー
不動産関連の法改正のポイントと今後の動き(下)

筆界特定制度と重要事項説明の追加

江口正夫　氏

　前回に引き続き「不動産経営119番～よろず相談処～」の法律相談も手掛けている弁護士の江口正夫先生にお話をうかがった。

　不動産業界を取り巻く状況の変化は，不動産関連の法律にも反映されている。耐震偽装事件の教訓によって行われた一連の法整備も一段落してきたようである。

　そのポイントは，いずれも消費者保護に重点が置かれている。重要事項説明にも，いくつか項目が追加されるなど，売る側の責任は重要になってきている。

筆界特定制度

　「不動産の取引で，トラブルとなりやすいものに境界の問題があります。所有境界ですね。その解決の新たな方法として筆界特定制度が平成18年の１月から施行されています」
　
　不動産登記法の一部改正という形で導入されたのが，この筆界特定制度である。

　「ただし，境界トラブルの場合，まず筆界と境界の違いをしっかり理解しておかなくてはなりません」

　専門家に相談するのはもちろんだが，基本的な知識はしっかり把握しておく必要がある。

　まず，「筆界」というのは「ある土地が登記された際に，その土地の範囲を区画するものとして定められた線」である。

　あくまで登記上で定められている線である。また，登記手続をしなければ，変更はできない。

　これに対し「境界」は「所有権の範囲」を定めた線であり「時効取得や譲渡が認められているため，登記手続を経なくても変動する」のが特徴だ。

　そのため，現地にある境界標などをもとにした境界と，登記上の筆界が異なるケースが出てくるのである。

　「ポイントは２つあります。１つは，筆界は所有者同士が同意しても変更できないという点です。あくまで登記で定められている線ですから，変更するためには分筆や合筆などの登記手続が必要です」

　筆界も境界も，日常の感覚では同じようなものだが，いくら当事者が合意しても筆界の変更はできないのである。

　「もう１つは，境界と筆界は一致しない場合があるという点です。実際にある土地の所有境界と，登記上の区画である筆界が一致しないとなると，トラブルに発展する可能性があるわけですね。筆界を確定するためには，従来は，裁判しかありませんでした」

　筆界特定制度が創設されるまでは，紛争解決のために境界確定訴訟を起こすしか道はなかったからである。

　「ですから，トラブルが起きそうな土地の売買などでは，筆界特定がなされているかどうか確認しておく必要があるでしょうね」

　

裁判よりは手軽

　「裁判となると，時間も費用もかかります。しかし筆界特定制度を利用することで，時間も費用もかなり軽減されます」

　裁判による境界確定訴訟の平均的な審理期間は２年程度であるのに対し，筆界特定の場合はだいたい６カ月程度である。
　費用も，数千円程度で済む。ただし，実地測量が必要になった場合は別だ。

　東京法務局によると「測量費用が50万円を下回るケースは少ない」とのことであるが，こればかりはケースバイケースであり，一概には判断できない。

　「筆界特定制度を利用するためには，まず，土地の所有権の登記名義人等が申請しなければなりません」

　申請場所は，対象となる土地を所轄する法務局あるいは地方法務局になる。

　「誰もが申請できるわけではありません。申請できるのは，土地の所有権の登記名義人や相続人，一般承継人です。
　共有名義の土地の場合は共有者のうちの１名だけでも申請できます。ただし，仮登記名義人には申請権はありません」

　また，申請にはなぜ筆界特定が必要なのか，その理由を書かなければならない。

　「申請には，筆界特定を利用する理由の記載が必要です。よくあるケースは，分筆登記の際に隣地の土地所有者の立会への協力が得られない場合です。
　分筆登記では筆界の立会が必要ですからね。そのため，隣地の土地所有者の行方が分からない，あるいは隣地の土地所有者が死亡していて相続人が分からないといったケースもよくあります」

　その他，土地家屋調査士に依頼して筆界の確認作業を行った結果，双方の認識に大きな食い違いがあるケースや，そもそも筆界が未定の場合などもある。

　重要事項説明では誤解のないように

　「不動産のトラブルで，境界に関するものは少々やっかいな部類になりますから，この筆界特定制度の利用は有効な方法でしょう。ただし，筆界が特定されたからといって，境界標が置かれるわけではありません。あくまで，図面の上での特定です」

　これは，筆界そのものが，基本的には登記上の境を示すものだからである。

　「筆界が特定されると，筆界特定書が作成されます。所轄の登記所で保管，公開されます。もちろん申請人には写しが交付されますが，隣地などの関係者には交付されません。
　筆界が特定されましたという通知があるだけです」

　ただし，所轄の登記所で公開されているため，筆界特定書の閲覧や写しの交付の請求は可能である。

　「土地の売買などで，筆界特定がなされているかどうか確認しておく必要があります。しかし売買の重要事項説明の際に，筆界特定書について説明するかどうかについては，少し注意が必要です」

　境界確定訴訟との関係があるからだ。

　「筆界特定制度とは，文字どおり筆界を特定する制度です。確定ではないのですね。
　これに対し境界確定訴訟で出た判決は，法的に筆界を形成する効果があります。
　ですから同じ土地の筆界について境界確定訴訟があり，もし筆界特定とは違う判決が出た場合，判決が優先することになります」

　したがって，筆界特定書があっても，その後に境界確定訴訟が行われた場合には，筆界特定書の内容は失効してしまうのである。

　「売買の重要事項説明の際に，筆界特定書について説明する場合は，この点を誤解のないように説明しなければなりません。
　つまり，後に境界確定訴訟が行われた場合，しかもその結果，筆界特定書と違う結果が示された場合には，そちらが優先するという点です」

アスベストの重要事項説明

　「重要事項説明では，アスベストや耐震診断についての説明が追加されました」

　宅地建物取引業法施行規則の改正による重要事項説明の追加である。

　「まず，アスベストですが，重要事項説明の対象となる建物は，売買，交換，賃貸借の媒介の対象となるすべての建物となっています」

　この点は，耐震診断とは異なる。

　「すべての建物について，アスベストについての重要事項説明をしなければなりません。
　説明内容は大きく分けて２つあります。
　１つは『石綿の使用の有無に関する調査記録の存否』です。石綿，つまりアスベストが使用されているか，いないかではないのですね。
　石綿が使用されたかどうかの調査をしたかどうかなのです。
　存否ですから，そうした記録があるのか，ないのかを説明しなければなりません。この点に注意しなくてはなりません」

　調査の記録がないのに，アスベストの使用はありませんと説明してはいけないのである。

　「ただしこれは，石綿の使用の有無に関する調査そのものを宅地建物取引業者に義務付けるものではありません。
　調査の記録があるかどうかを確認しなさいということなのですね。
　しかし，調査の記録がなかったからといって，何も説明しなくてよいというわけではありません。その場合は『調査の結果の記録がない』ということ自体を説明しなければなりません」

　調査の記録があるか，ないかが問題なのである。

　「もう１つは，石綿の使用の有無の調査の内容です。記録があった場合，当然のこととしてその内容を説明しなければなりません」

　重要事項説明として説明すべき調査結果の内容としては「調査の実施機関」「調査の範囲」「調査年月日」「石綿の使用の有無」「石綿の使用箇所」である。

耐震診断の重要事項説明

　「次に，耐震診断ですが，重要事項説明の対象となる建物は，売買，交換，賃貸借の媒介の対象となる建物のうち『昭和56年５月31日以前に新築工事に着手した建物』となっています。
　アスベストと違って，こちらはすべての建物ではありません」

　ポイントは，新築工事に着手した年月日の確認である。

　「建築確認済証や検査済証があれば，そこに記載された年月日をもとに確認し判断します。
　問題は建築確認済証や検査済証がない場合です。こうした場合には，登記で確認します。建物の表題登記ですね。
　住居の用に供する建物の場合は，表題登記日が昭和56年12月31日以前の建物は対象となると判断します。
　また事業の用に供する建物，区分所有建物の場合は，表題登記日が昭和58年５月31日以前の建物は対象となると判断します」

　その他，家屋課税台帳の建築年月日をもとに判断する方法もある。

　「説明内容はアスベストの場合と同様，大きく分けて２つあります。
　１つは『耐震診断の記録の有無』です。耐震診断の記録があるのか，ないのかを説明しなければなりません。
　耐震診断の記録があるかどうかを確認し，もし耐震診断記録がなかった場合は『耐震診断の記録がない』ということ自体を説明しなければなりません。
　もう１つは，耐震診断の結果です」

　ただし，耐震診断の機関として認められるのは，次の４つの機関に限られている。

　●建築基準法77条で規定する指定確認検査機関

　●建築士法２条で規定される建築士

　●住宅の品質確保の促進等に関する法律５条で規定する登録住宅性能評価機関

　●地方公共団体

耐震偽装事件に端を発した法改正

　「アスベストや耐震診断のほかにも，建築基準法の改正に伴う説明義務の追加があります」

　建物の安全性の確保の観点から追加されたものだ。いわゆる耐震偽装事件に端を発した法改正である。

　「住宅建物の瑕疵担保責任履行保証保険等についての重要事項説明の義務が追加されました。また不実告知に関しても追加され，罰則も強化されました」

　不実告知の罰則は，それまで法人では50万円以下の罰金であったのが，一気に１億円以下の罰金になった。

　「こうした一連の流れというのは，耐震偽装事件を受けて行われた法整備が一応完了したということになります。
　そのなかでも注目したいのが，特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律の成立です」

　この法律は平成19年５月30日に公布され,2年６カ月以内に施行されることになっている。

特定住宅瑕疵担保責任

　「今までは品確法のもとで，新築住宅の売主や請負人には10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていました。
　しかし，ヒューザーの例でも分かるように売主の資力不足や経営破綻，倒産などによって，結局，自費で建て替えや補修費用を負担しなくてはならないケースが出てきてしまいました」

　新築住宅に瑕疵があっても，販売業者が倒産してしまったら，補償すら受けられない。

　「そこで，できたのが特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律です。
　この法律のポイントは，履行の確保というところにあります。そのため，もし瑕疵があった場合，その補償に充てる資金の供託や保険への加入を義務付けています」

　売主等の賠償能力の確保を義務付けた点で，画期的な法律といっていいだろう。

　「そうすることで，結果として住宅を購入した人の利益を保護しようというわけです。ただし，対象となるのは新築住宅のみです」

　既存の住宅については対象外となっている。

　「責任の対象となる瑕疵は，構造耐力上の主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です」

　責任対象となる瑕疵は，この２点だけであり，少ないように感じるが，同法の狙いの基本は売主等の賠償能力の確保にあると江口先生は指摘する。瑕疵の範囲はともかく，補償金の支払いが可能になることが重要なのである。

最低額は2,000万円

　「具体的な保証金の確保の方法は，供託制度という方式をとっています」

　宅地建物取引業者は「住宅販売瑕疵担保保証金」を供託し，建設業者は「住宅建設瑕疵担保保証金」を供託する。

　「供託の手順は，各基準日をもとに売買契約，請負契約により引き渡した新築住宅について瑕疵担保保証金を供託します」

　基準日というのは毎年３月31日と９月30日である。ただし，瑕疵担保保証金についての説明は，売買契約や請負契約の締結前に行わなければならない。

　「供託する保証金の額の最低額は2,000万円となっています。ただし，基準日までの個数に応じて定められるため供託戸数に応じて決まりますから，戸数が多くなるほど割安になります」

　供託戸数が１戸の場合は2,000万円だが，「１を超え10以下の場合」は3,800万円以下となっている。
　つまり10戸なら供託金は3,800万円となり１戸当たりでは380万円となる。
　戸数は，基準日前の10年間に売買契約，請負契約により引き渡した戸数に応じることになっているが，同法の施行から10年間は「施行日より基準日までの間」となっている。

　同法が施行され，年数を経れば，最終的に「過去10年間に引き渡した住宅」のすべてが対象となるわけだ。

（聞き手・文　石川　潔）

江口正夫氏

重要事項説明の追加などは的確な理解が必要。

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