資格開業・不動産実務成功塾 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4 2008-08-07T06:56:42Z 不動産受験新報がお届けする分かりやすく実戦的な資格開業・不動産実務成功塾（無料講座）です。 Movable Type 3.36 マンション調査入門24（違法造成後）　津村重行 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.177 2008-07-19T08:02:23Z 2008-08-07T06:56:42Z ５）"がけ"上の工事で不適合建築物に！ 　隣接地が違法造成工事をしたために、当該マンションが"不適合建築物"になる場合があります。 ... Editor ５）"がけ"上の工事で不適合建築物に！ 　隣接地が違法造成工事をしたために、当該マンションが"不適合建築物"になる場合があります。 ]]> ６）消防署の防火指導のあるマンション！ 　マンションによっては、駐車場入口に清掃用の小屋やプロパンガスのボンベ室を建築したために、駐車場入口が狭くなり、消防自動車が進入できなくなったという場合があります。 　 　このような場合は、消防署は火災の防災対策に関する指導を行っているケースがあります。 　 　つまり、火災が発生した場合、この駐車場に消防自動車が進入して消火に当る予定が、不用意な工作物があるために消火活動ができない、ということになります。 　一見、見落としがちなこのような事象は、最悪の場合、人命にかかわります。 　 　しかし、消防署の指導や検査というものは、消防署独自に抜き打ちのような形でマンションの火災防災の検査をしているわけではありません。 　あくまでも、マンション管理組合からの定期的な要請に基づいて検査が実施されているものです。 　したがって、管理組合側が消防署に対して検査要請をしない限り、このような安全性についての報告記録はありません。 　 　意外に、このような問題は放置されていることが多く、駐車場の形態や自動車の進入路の状況に余裕があるかどうかも併せて見ておくことが大切です。 　そして、消防署の指導があるという場合、重要事項の説明の際、「駐車場入口がゴミステーションで狭くなったため、消防署の指導があります。」と告知することが大切です。 　 　見落としやすいことですので注意が大切です。

７）火災警報器設置の有無は重要事項か？

　こんな事例があります。 2005年9月16日、最高裁は、 「売買重要事項説明書には，802号室の防火設備等として，火災感知器及び火災報知器の場所が示されていたが，本件防火戸の記載はなく，・・本件防火戸の電源スイッチの位置及び操作方法，火災発生時における本件防火戸の作動の仕組み等については，全く説明していなかった。」 　として、不動産仲介業者に火災延焼による損害賠償判決を下しました。 　折から、平成19年6月施行の建築基準法改正により、新築住宅においては、「火災警報器設置」が義務付けられています。 　既存住宅においては、全国の市区町村の条例により、平成20年6月ごろにはほぼ一斉に関係者等に設置を義務付けることになります。 　したがって、義務付けが始まった都市では、火災警報器が設置されていない建築物は建築基準法の不適合建築物となりますので、重要事項として不動産取扱い業者は説明をすることを考えておくことが大切です。 　マンションの室内の点検の際、「火災警報器があるかないか」は大切なチェック項目です。 　また、「火災警報器があるかないか」だけではなく、最高裁判例に示すように、「取扱い方法を説明」し、説明をした書面の受領書を取得しておくことも大切です。 　消費者保護のためには、いかに物件調査情報の開示が大切かを示す判決です。 　おわりに 　 　消費者の「自己責任」は、「不動産取引において消費者保護のための情報開示システムが法令上で存在すること」が前提と思われます。 　 　また、取引における消費者保護のために「情報開示を推進する」という総合規制改革会議の議論は、「個人情報保護」という名の下に、不動産取引の責任ある立場の人間が調査しても情報開示されないのが現実です。 　不動産に関する情報が契約前に買主に明らかにならないのです。 　したがって、買主は不動産取引の場では、不動産調査能力が担保されていない宅地建物取引業者の情報に頼らざるを得ない立場にあります。 　そこで、このように不動産情報の収集が困難な時代になりますと、将来、「不動産取引書類のインスペクター（取引情報の審査を行う技術者）」が必要になります。 　 　すでに、本書でも、「エスクロー制度が必要である！」と言いましたが、不動産調査および不動産取引の専門家の情報開示技術のレベルアップが急務となっています。 　 　私が提唱する、「エスクロー調査」は「消費者保護のための不動産情報開示システム」であり、これを全国で実施する人は急速に増えています。 　 　本書での出会いを機会に、皆様方が消費者保護に貢献されることを祈ります。 　
著者　津村重行
]]> マンション調査入門23（分かる欠陥）　津村重行 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.173 2008-07-15T07:58:00Z 2008-08-07T06:47:23Z （３）役所でわかる欠陥 １）新耐震基準以前のマンション！ 　建築確認証明でもわかる新耐震マンション！ 　マンションの耐震性能については、はじめに述べたとおりですが、ここでは既存マンションの視点から述べます。... Editor （３）役所でわかる欠陥

１）新耐震基準以前のマンション！

　建築確認証明でもわかる新耐震マンション！ 　マンションの耐震性能については、はじめに述べたとおりですが、ここでは既存マンションの視点から述べます。]]> ２）法令変更による不適格建築物！ 　時代が変わり法律も変わり気がついたら、売主が住んでいるマンションは法令に適合しない"不適格建築物"という場合があります。 　 　どういうことかといいますと、新築当初は法令に基づいて建てられたマンションが、都市計画法などが変更されたために、今の大きさのマンションが建てられなくなった場合、「現在の建物は法令に適合していないマンションである」ということです。 　 　これは、"不適格建築物"といわれます。 　もっと、わかりやすく言いますと、たとえば、新築当時は延べ床面積が1000㎡の建築物の建築が出来る敷地であったのに、現在の法令では、500㎡までの建築物しか建てられない物件になった、という場合です。 　 　これは、決して"違反建築物"ではありません。 　 　このようなマンションでは、将来、建替え時に現在と同じ規模の建物を建てられないために、居住者が困ってしまいます。 　 　したがって、新築当初の床面積の半分しか建築できないというときは、不動産価値は半減する可能性があると考えておく必要があります。 　このように、不動産価格に直接影響をするのが、"不適格建築物"です。 　 　売買重要事項説明書では、「本物件は平成○年○月○日に建築確認を取得していますが、その後、都市計画が変更となったため、再建築の際、現在と同規模の建築が出来ない場合があります」と説明をすることが大切です。

３）１階駐車場を店舗にした不適合建築物！

　1階の駐車場をやめてしまって、そこに店舗を違法増築したマンションがあります！ 　 　小規模のマンションの場合で、管理組合のリーダーが個性豊かな性格の人である場合に、管理組合を間違った方向に導いてしまうことがあります。 　たとえば、駐車場をやめてしまって、そこに店舗を建築確認もないままに増築をした管理組合があります。 　本来、そのマンションが法律上、ぎりぎりの延べ床面積で建築されている場合は、そのような増築は直ちに法令上の限度を超えてしまいます。 　この場合は、"不適合マンション"という建築物ということになります。 　"不適格マンション"と違うところは、"不適合マンション"は適合するように是正さえすれば復元できることです。 　万一、行政機関が発見した場合は、「現状を元に回復せよ」という「是正命令」が発せられる可能性のある建物、ということになります。 　このような法令違反をした建築物は、購入後に大きなトラブルが発生することが予測されます。 　 　なぜなら、このような増築工事自体、管理費や修繕積立金などを当てなければ建設できないのですから、これを元に復元しなければならない事態になれば、誰が責任を取るのか、といったことも問題になります。 　このような建物の場合、「1階店舗部分は建築確認がないため行政から是正指導を受ける場合があります」と説明をしておくことが大切です。

４）無許可の店舗のある不適合建築物！

　用途規制で認められていない職種の店舗が入っているマンションがあります。 　全国の市区町村では都市計画というものを定めて、この地域には住宅を主に建てる区域、他の地域には工場などを建てる区域、その他の区域には商業を中心に発展させる区域などというようにそれぞれ 建築できる建物の用途を定めています。 　 　ところが、この用途規制に違反をして認められていないマージャン店などを営む事業主もいます。 　 　そのような店舗が1階にあれば、入居者の間で紛争の原因となります。 　 　「立ち退きをせよ｣といった具合に、マンション内での紛争は簡単には処理は出来ません。 　 　マンションの生活環境は悪くなるということにもなります。 　毎日のようにその問題で入居者が議論をしているようでは、平穏な生活ができているとはいえません。 　したがって、このような用途違反の店舗事業主がいる場合は、行政から既に是正指導が管理組合に出されている場合もあります。 　 　時には、違反用途ではなくても、ペットショップが入ったばかりに、入居者の間で「立ち退き紛争」が起きることもあります。 　 　「1階店舗においてペットショップ立ち退きに関する組合総会決議があります」というような説明が必要な場合があります。 　 　管理組合や管理会社から十分に聞いて買主に説明をすることが大切です。 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ 創業60周年記念！ 大好評！ 『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる 実務基礎講座がいよいよスタートします。 「不動産調査塾」（全12科目）の開講！ 第一期 募集中！ 平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水） ●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！ ●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。 ●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！ ●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込） ●科目毎の受講も可能！　１科目は7,350円（税込）となります！ ●募集人数は第一期・限定50名様 会　　場 アビタス銀座セミナールーム 　〒104-0061 　東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階 　 　最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座 　　　　　 　　C3出口直結、C2出口徒歩2分、 　　　　　　　 JR有楽町駅銀座口徒歩3分 ◆ カリキュラム ◆ 日 時 講　師 テーマ・内　容 6/11（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 １ 「物件調査の目的と概要」 　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と 　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？ 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」 　●正直な売主と隠す売主の見分け方 ● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方 6/18（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 3 「現地調査」 　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと 　手順（排水設備調査や水害調査など） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 4 「法務局調査のポイント」 　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴 　のチェック　●法務局調査の整理方法 6/25（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 5 「市役所調査のポイント」 　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント 　（市役所を歩く順番から問題点まで） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 6 「設備調査と現地照合調査および 　　調査報告書の作成」 　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い 　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント 7/9（水） 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　13：30～14：50 7 「物件紹介書を作成するための調査」 　●調査報告書がある場合と直接調査の違い ● 物件紹介書向けの調査のポイント 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　15：05～16：25 8 「重要事項説明書を作成するための調査」 　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか ● 物件の瑕疵の表記のポイント 7/16（水） 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　13：30～14：50 9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）１」 　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？ ● そのチェック方法と原因診断 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　15：05～16：25 10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）２」 　●このマンションは大丈夫？ ● 建物と付帯設備のチェックポイント 7/23（水） 鈴木 優 氏 不動産鑑定士 　13：30～14：50 11 「媒介契約と価格査定の必要性」 　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方 小田 有志 氏 _新日鉄都市開発 不動産開発企画部マネジャー 　15：05～16：25 12 「環境問題に関わるリスク回避と 　　不動産調査説明」 　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等 　環境問題からくる取引のリスク回避法 お問い合わせ お申し込み メールにて直接お申し込みができます。 E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com ＦＡＸにて 下部のフォームにご記入の上、 この用紙ごとＦＡＸしてください。 FAX.03-3580-6705 ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。 ■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社 　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０ 　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００ （株）住宅新報社 不動産教育セミナーｂ係 申込日／平成20年　　　月　　　日 注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に なることがあります。予めご了承下さい。 ＜個人情報の取り扱いについて＞ お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。 貴　社　名 ご　住　所 電　　　話 メールアドレス ご参加者名 請　求　書 ご担当部署名・ご担当者名 〒 ＦＡＸ （計　　　名） 要　　・　　不要 キャンペーン価格 63,000円 × 　　人分 科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２ ○ を付けてください 【不動産教育セミナーｂ係】 〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ 電話：03-3502-4151 ※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。 番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号　０３－３５８０－６７０５ 貴社ＦＡＸ番号（　　　　　－　　　　　　－　　　　　　） 　 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ ]]> マンション調査入門22(敷地面積)　津村重行 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.169 2008-07-08T13:04:09Z 2008-07-14T23:08:53Z 仲介のためのマンション調査入門22 ４）分譲時の敷地面積がないマンション！ 　分譲時の敷地面積が現在とはまったく違っていることがあります。 ... Editor 仲介のためのマンション調査入門22

４）分譲時の敷地面積がないマンション！

　分譲時の敷地面積が現在とはまったく違っていることがあります。 ]]> ５）登記されていない集会場！ 　複数棟のある団地形式のマンションで、集会場が登記されていないことがあります。 　このマンションは、何故か未だに共有持分方式のままであったのですが、敷地内に単独で建っている集会場がありました。 　この集会場について、法務局で登記事項証明書を申請すると、一切出てきません。 　つまり、建物の登記自体が存在しないのです。 　そこで管理規約には、集会場について何らかの記載があるだろう、と調べますと、何も記載がありません。 　このような場合、万一の場合は、第3者所有者が現れて集会場を勝手に使用する、という可能性があります。 　今から建物登記をするというのは、いろいろ大変かもしれませんが、管理規約には少なくとも、集会場は共用部分である旨の条項を設けることについて、管理組合総会で決議をしておく必要があります。 　マンションが建設されてから10年も経ち、多くの不動産会社が仲介に入って、何十回と売買されているにも拘わらず、誰もこのことに気づかずに今日まで来たということに驚かされます。 　管理規約に「集会場は共用部分である」と記載されていない、しかも、登記がないのですから、第3者に対して所有権での対抗ができません。 　したがって、知らずに不動産売買をこれまでしてきた人たちにとっては、非常に、深刻な事態にまで発展する可能性もあるわけです。 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ 創業60周年記念！ 大好評！ 『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる 実務基礎講座がいよいよスタートします。 「不動産調査塾」（全12科目）の開講！ 第一期 募集中！ 平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水） ●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！ ●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。 ●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！ ●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込） ●科目毎の受講も可能！　１科目は7,350円（税込）となります！ ●募集人数は第一期・限定50名様 会　　場 アビタス銀座セミナールーム 　〒104-0061 　東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階 　 　最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座 　　　　　 　　C3出口直結、C2出口徒歩2分、 　　　　　　　 JR有楽町駅銀座口徒歩3分 ◆ カリキュラム ◆ 日 時 講　師 テーマ・内　容 6/11（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 １ 「物件調査の目的と概要」 　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と 　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？ 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」 　●正直な売主と隠す売主の見分け方 ● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方 6/18（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 3 「現地調査」 　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと 　手順（排水設備調査や水害調査など） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 4 「法務局調査のポイント」 　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴 　のチェック　●法務局調査の整理方法 6/25（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 5 「市役所調査のポイント」 　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント 　（市役所を歩く順番から問題点まで） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 6 「設備調査と現地照合調査および 　　調査報告書の作成」 　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い 　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント 7/9（水） 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　13：30～14：50 7 「物件紹介書を作成するための調査」 　●調査報告書がある場合と直接調査の違い ● 物件紹介書向けの調査のポイント 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　15：05～16：25 8 「重要事項説明書を作成するための調査」 　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか ● 物件の瑕疵の表記のポイント 7/16（水） 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　13：30～14：50 9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）１」 　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？ ● そのチェック方法と原因診断 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　15：05～16：25 10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）２」 　●このマンションは大丈夫？ ● 建物と付帯設備のチェックポイント 7/23（水） 鈴木 優 氏 不動産鑑定士 　13：30～14：50 11 「媒介契約と価格査定の必要性」 　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方 小田 有志 氏 _新日鉄都市開発 不動産開発企画部マネジャー 　15：05～16：25 12 「環境問題に関わるリスク回避と 　　不動産調査説明」 　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等 　環境問題からくる取引のリスク回避法 お問い合わせ お申し込み メールにて直接お申し込みができます。 E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com ＦＡＸにて 下部のフォームにご記入の上、 この用紙ごとＦＡＸしてください。 FAX.03-3580-6705 ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。 ■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社 　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０ 　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００ （株）住宅新報社 不動産教育セミナーｂ係 申込日／平成20年　　　月　　　日 注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に なることがあります。予めご了承下さい。 ＜個人情報の取り扱いについて＞ お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。 貴　社　名 ご　住　所 電　　　話 メールアドレス ご参加者名 請　求　書 ご担当部署名・ご担当者名 〒 ＦＡＸ （計　　　名） 要　　・　　不要 キャンペーン価格 63,000円 × 　　人分 科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２ ○ を付けてください 【不動産教育セミナーｂ係】 〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ 電話：03-3502-4151 ※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。 番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号　０３－３５８０－６７０５ 貴社ＦＡＸ番号（　　　　　－　　　　　　－　　　　　　） 　 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ ]]> マンション調査入門21(法務局/欠陥)　津村重行 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.166 2008-07-08T02:40:44Z 2008-07-14T23:14:00Z 仲介のためのマンション調査入門21 （２）法務局でわかる欠陥 １）第3者所有地を含む共有マンション！ 　マンション敷地の一部に第3者名義の土地が混じっている！ ... Editor 仲介のためのマンション調査入門21

（２）法務局でわかる欠陥

１）第3者所有地を含む共有マンション！ 　マンション敷地の一部に第3者名義の土地が混じっている！ ]]> ２）分母と分子が合わない共有持分建物！ 　昭和の時代に建設された共有持分マンションでは、分母と分子の合計が一致していないマンションが存在します！ 　この場合、建替え時に大きな混乱を招きます。 　調べ方を少し述べておきます。 　マンションの土地の登記事項証明書を法務局で取るとき、「共有者一覧もお願いします」と申請書に記載をして登記事項証明書を取得します。 　そこで、共有者数がそれほど多くないのであれば、共有者の分母と分子をそれぞれ合計します。 　分母が中には違う数字になっているものもありますが、分子と比率を考えて分母の数を同じにします。 　ポイントは、「合計する分母と分子が同じ数字でなければならない」ということです。 　この数字が違っているとどんな問題がおきるかといいますと、直ちに問題が起きるわけではありません。 　万一、「建替えをしなければならない」場合、権利関係の調節が出来ません。 　このために、建替えが出来ない場合があります。 　現在、マンション所有者が所有している持分を一旦白紙に戻して、再計算をし直して新たな持分を設定するという作業を行うことになります。 　この場合は、もちろん、区分所有者全員の印鑑証明書が必要です。 　分母と分子が一致しない場合は、「再建築の際、分母、分子の再計算が必要です」と説明することが大切です。

３）地役権のついたマンション！

　敷地権マンションの建物登記事項証明書を取得しても、敷地に付加されている地役権や抵当権は表示されません！ 　実は、登記官は、「これは、敷地権制度の欠陥というしかない」と言います。 　敷地権登記は昭和63年ごろに全国の法務局で一斉に実施されました。 　従来は、複数の土地の上にある共有持分マンションの場合、建物と土地をそれぞれ移転登記の対象にするのですが、その際、「土地の１筆だけ移転を忘れてしまった」などといった不動産トラブルがありました。 　そこで敷地権制度の実施により、建物本体の権利は敷地に及ぶこととなったため、土地と建物を分離しての取引はできないようになりました。 　その意味では、非常に優れた制度であることは間違いありません。 　ところで、電力会社の送電線が敷地の上に通行しているために電力会社の地役権が付加されていることがあります。 　電力会社は地役権契約を地権者との間で結びますが、地役権の設定登記をしている場合とその登記をしていない場合があります。 　 　そこでマンション敷地の土地登記事項証明書を取得して、地役権の登記の有無を確かめます。 　また、マンション近隣にある駐車場に地役権設定登記をすることがあります。 　地役権登記は、送電線ばかりではなく隣接地の駐車場にもありますので注意が必要です。 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ 創業60周年記念！ 大好評！ 『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる 実務基礎講座がいよいよスタートします。 「不動産調査塾」（全12科目）の開講！ 第一期 募集中！ 平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水） ●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！ ●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。 ●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！ ●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込） ●科目毎の受講も可能！　１科目は7,350円（税込）となります！ ●募集人数は第一期・限定50名様 会　　場 アビタス銀座セミナールーム 　〒104-0061 　東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階 　 　最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座 　　　　　 　　C3出口直結、C2出口徒歩2分、 　　　　　　　 JR有楽町駅銀座口徒歩3分 ◆ カリキュラム ◆ 日 時 講　師 テーマ・内　容 6/11（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 １ 「物件調査の目的と概要」 　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と 　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？ 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」 　●正直な売主と隠す売主の見分け方 ● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方 6/18（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 3 「現地調査」 　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと 　手順（排水設備調査や水害調査など） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 4 「法務局調査のポイント」 　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴 　のチェック　●法務局調査の整理方法 6/25（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 5 「市役所調査のポイント」 　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント 　（市役所を歩く順番から問題点まで） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 6 「設備調査と現地照合調査および 　　調査報告書の作成」 　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い 　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント 7/9（水） 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　13：30～14：50 7 「物件紹介書を作成するための調査」 　●調査報告書がある場合と直接調査の違い ● 物件紹介書向けの調査のポイント 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　15：05～16：25 8 「重要事項説明書を作成するための調査」 　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか ● 物件の瑕疵の表記のポイント 7/16（水） 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　13：30～14：50 9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）１」 　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？ ● そのチェック方法と原因診断 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　15：05～16：25 10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）２」 　●このマンションは大丈夫？ ● 建物と付帯設備のチェックポイント 7/23（水） 鈴木 優 氏 不動産鑑定士 　13：30～14：50 11 「媒介契約と価格査定の必要性」 　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方 小田 有志 氏 _新日鉄都市開発 不動産開発企画部マネジャー 　15：05～16：25 12 「環境問題に関わるリスク回避と 　　不動産調査説明」 　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等 　環境問題からくる取引のリスク回避法 お問い合わせ お申し込み メールにて直接お申し込みができます。 E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com ＦＡＸにて 下部のフォームにご記入の上、 この用紙ごとＦＡＸしてください。 FAX.03-3580-6705 ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。 ■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社 　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０ 　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００ （株）住宅新報社 不動産教育セミナーｂ係 申込日／平成20年　　　月　　　日 注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に なることがあります。予めご了承下さい。 ＜個人情報の取り扱いについて＞ お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。 貴　社　名 ご　住　所 電　　　話 メールアドレス ご参加者名 請　求　書 ご担当部署名・ご担当者名 〒 ＦＡＸ （計　　　名） 要　　・　　不要 キャンペーン価格 63,000円 × 　　人分 科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２ ○ を付けてください 【不動産教育セミナーｂ係】 〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ 電話：03-3502-4151 ※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。 番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号　０３－３５８０－６７０５ 貴社ＦＡＸ番号（　　　　　－　　　　　　－　　　　　　） 　 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ ]]> 不動産関連法改正のポイント(下) 石川　潔 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.164 2008-07-06T09:31:05Z 2008-07-07T00:21:36Z 不動産ホットインタビュー 不動産関連の法改正のポイントと今後の動き(下) 筆界特定制度と重要事項説明の追加 江口正夫　氏 　前回に引き続き「不動産経営119番～よろず相談処～」の法律相談も手掛けている弁護士の江口正夫先生にお話をうかがった。 ... Editor 筆界特定制度と重要事項説明の追加
江口正夫　氏
　前回に引き続き「不動産経営119番～よろず相談処～」の法律相談も手掛けている弁護士の江口正夫先生にお話をうかがった。 ]]> 筆界特定制度 　「不動産の取引で，トラブルとなりやすいものに境界の問題があります。所有境界ですね。その解決の新たな方法として筆界特定制度が平成18年の１月から施行されています」 　 　不動産登記法の一部改正という形で導入されたのが，この筆界特定制度である。 　「ただし，境界トラブルの場合，まず筆界と境界の違いをしっかり理解しておかなくてはなりません」 　専門家に相談するのはもちろんだが，基本的な知識はしっかり把握しておく必要がある。 　まず，「筆界」というのは「ある土地が登記された際に，その土地の範囲を区画するものとして定められた線」である。 　あくまで登記上で定められている線である。また，登記手続をしなければ，変更はできない。 　これに対し「境界」は「所有権の範囲」を定めた線であり「時効取得や譲渡が認められているため，登記手続を経なくても変動する」のが特徴だ。 　そのため，現地にある境界標などをもとにした境界と，登記上の筆界が異なるケースが出てくるのである。 　「ポイントは２つあります。１つは，筆界は所有者同士が同意しても変更できないという点です。あくまで登記で定められている線ですから，変更するためには分筆や合筆などの登記手続が必要です」 　筆界も境界も，日常の感覚では同じようなものだが，いくら当事者が合意しても筆界の変更はできないのである。 　「もう１つは，境界と筆界は一致しない場合があるという点です。実際にある土地の所有境界と，登記上の区画である筆界が一致しないとなると，トラブルに発展する可能性があるわけですね。筆界を確定するためには，従来は，裁判しかありませんでした」 　筆界特定制度が創設されるまでは，紛争解決のために境界確定訴訟を起こすしか道はなかったからである。 　「ですから，トラブルが起きそうな土地の売買などでは，筆界特定がなされているかどうか確認しておく必要があるでしょうね」 　

裁判よりは手軽

　「裁判となると，時間も費用もかかります。しかし筆界特定制度を利用することで，時間も費用もかなり軽減されます」 　裁判による境界確定訴訟の平均的な審理期間は２年程度であるのに対し，筆界特定の場合はだいたい６カ月程度である。 　費用も，数千円程度で済む。ただし，実地測量が必要になった場合は別だ。 　東京法務局によると「測量費用が50万円を下回るケースは少ない」とのことであるが，こればかりはケースバイケースであり，一概には判断できない。 　「筆界特定制度を利用するためには，まず，土地の所有権の登記名義人等が申請しなければなりません」 　申請場所は，対象となる土地を所轄する法務局あるいは地方法務局になる。 　「誰もが申請できるわけではありません。申請できるのは，土地の所有権の登記名義人や相続人，一般承継人です。 　共有名義の土地の場合は共有者のうちの１名だけでも申請できます。ただし，仮登記名義人には申請権はありません」 　また，申請にはなぜ筆界特定が必要なのか，その理由を書かなければならない。 　「申請には，筆界特定を利用する理由の記載が必要です。よくあるケースは，分筆登記の際に隣地の土地所有者の立会への協力が得られない場合です。 　分筆登記では筆界の立会が必要ですからね。そのため，隣地の土地所有者の行方が分からない，あるいは隣地の土地所有者が死亡していて相続人が分からないといったケースもよくあります」 　その他，土地家屋調査士に依頼して筆界の確認作業を行った結果，双方の認識に大きな食い違いがあるケースや，そもそも筆界が未定の場合などもある。 　重要事項説明では誤解のないように 　「不動産のトラブルで，境界に関するものは少々やっかいな部類になりますから，この筆界特定制度の利用は有効な方法でしょう。ただし，筆界が特定されたからといって，境界標が置かれるわけではありません。あくまで，図面の上での特定です」 　これは，筆界そのものが，基本的には登記上の境を示すものだからである。 　「筆界が特定されると，筆界特定書が作成されます。所轄の登記所で保管，公開されます。もちろん申請人には写しが交付されますが，隣地などの関係者には交付されません。 　筆界が特定されましたという通知があるだけです」 　ただし，所轄の登記所で公開されているため，筆界特定書の閲覧や写しの交付の請求は可能である。 　「土地の売買などで，筆界特定がなされているかどうか確認しておく必要があります。しかし売買の重要事項説明の際に，筆界特定書について説明するかどうかについては，少し注意が必要です」 　境界確定訴訟との関係があるからだ。 　「筆界特定制度とは，文字どおり筆界を特定する制度です。確定ではないのですね。 　これに対し境界確定訴訟で出た判決は，法的に筆界を形成する効果があります。 　ですから同じ土地の筆界について境界確定訴訟があり，もし筆界特定とは違う判決が出た場合，判決が優先することになります」 　したがって，筆界特定書があっても，その後に境界確定訴訟が行われた場合には，筆界特定書の内容は失効してしまうのである。 　「売買の重要事項説明の際に，筆界特定書について説明する場合は，この点を誤解のないように説明しなければなりません。 　つまり，後に境界確定訴訟が行われた場合，しかもその結果，筆界特定書と違う結果が示された場合には，そちらが優先するという点です」

アスベストの重要事項説明

　「重要事項説明では，アスベストや耐震診断についての説明が追加されました」 　宅地建物取引業法施行規則の改正による重要事項説明の追加である。 　「まず，アスベストですが，重要事項説明の対象となる建物は，売買，交換，賃貸借の媒介の対象となるすべての建物となっています」 　この点は，耐震診断とは異なる。 　「すべての建物について，アスベストについての重要事項説明をしなければなりません。 　説明内容は大きく分けて２つあります。 　１つは『石綿の使用の有無に関する調査記録の存否』です。石綿，つまりアスベストが使用されているか，いないかではないのですね。 　石綿が使用されたかどうかの調査をしたかどうかなのです。 　存否ですから，そうした記録があるのか，ないのかを説明しなければなりません。この点に注意しなくてはなりません」 　調査の記録がないのに，アスベストの使用はありませんと説明してはいけないのである。 　「ただしこれは，石綿の使用の有無に関する調査そのものを宅地建物取引業者に義務付けるものではありません。 　調査の記録があるかどうかを確認しなさいということなのですね。 　しかし，調査の記録がなかったからといって，何も説明しなくてよいというわけではありません。その場合は『調査の結果の記録がない』ということ自体を説明しなければなりません」 　調査の記録があるか，ないかが問題なのである。 　「もう１つは，石綿の使用の有無の調査の内容です。記録があった場合，当然のこととしてその内容を説明しなければなりません」 　重要事項説明として説明すべき調査結果の内容としては「調査の実施機関」「調査の範囲」「調査年月日」「石綿の使用の有無」「石綿の使用箇所」である。

耐震診断の重要事項説明

　「次に，耐震診断ですが，重要事項説明の対象となる建物は，売買，交換，賃貸借の媒介の対象となる建物のうち『昭和56年５月31日以前に新築工事に着手した建物』となっています。 　アスベストと違って，こちらはすべての建物ではありません」 　ポイントは，新築工事に着手した年月日の確認である。 　「建築確認済証や検査済証があれば，そこに記載された年月日をもとに確認し判断します。 　問題は建築確認済証や検査済証がない場合です。こうした場合には，登記で確認します。建物の表題登記ですね。 　住居の用に供する建物の場合は，表題登記日が昭和56年12月31日以前の建物は対象となると判断します。 　また事業の用に供する建物，区分所有建物の場合は，表題登記日が昭和58年５月31日以前の建物は対象となると判断します」 　その他，家屋課税台帳の建築年月日をもとに判断する方法もある。 　「説明内容はアスベストの場合と同様，大きく分けて２つあります。 　１つは『耐震診断の記録の有無』です。耐震診断の記録があるのか，ないのかを説明しなければなりません。 　耐震診断の記録があるかどうかを確認し，もし耐震診断記録がなかった場合は『耐震診断の記録がない』ということ自体を説明しなければなりません。 　もう１つは，耐震診断の結果です」 　ただし，耐震診断の機関として認められるのは，次の４つの機関に限られている。 　●建築基準法77条で規定する指定確認検査機関 　●建築士法２条で規定される建築士 　●住宅の品質確保の促進等に関する法律５条で規定する登録住宅性能評価機関 　●地方公共団体

耐震偽装事件に端を発した法改正

　「アスベストや耐震診断のほかにも，建築基準法の改正に伴う説明義務の追加があります」 　建物の安全性の確保の観点から追加されたものだ。いわゆる耐震偽装事件に端を発した法改正である。 　「住宅建物の瑕疵担保責任履行保証保険等についての重要事項説明の義務が追加されました。また不実告知に関しても追加され，罰則も強化されました」 　不実告知の罰則は，それまで法人では50万円以下の罰金であったのが，一気に１億円以下の罰金になった。 　「こうした一連の流れというのは，耐震偽装事件を受けて行われた法整備が一応完了したということになります。 　そのなかでも注目したいのが，特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律の成立です」 　この法律は平成19年５月30日に公布され,2年６カ月以内に施行されることになっている。

特定住宅瑕疵担保責任

　「今までは品確法のもとで，新築住宅の売主や請負人には10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていました。 　しかし，ヒューザーの例でも分かるように売主の資力不足や経営破綻，倒産などによって，結局，自費で建て替えや補修費用を負担しなくてはならないケースが出てきてしまいました」 　新築住宅に瑕疵があっても，販売業者が倒産してしまったら，補償すら受けられない。 　「そこで，できたのが特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律です。 　この法律のポイントは，履行の確保というところにあります。そのため，もし瑕疵があった場合，その補償に充てる資金の供託や保険への加入を義務付けています」 　売主等の賠償能力の確保を義務付けた点で，画期的な法律といっていいだろう。 　「そうすることで，結果として住宅を購入した人の利益を保護しようというわけです。ただし，対象となるのは新築住宅のみです」 　既存の住宅については対象外となっている。 　「責任の対象となる瑕疵は，構造耐力上の主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です」 　責任対象となる瑕疵は，この２点だけであり，少ないように感じるが，同法の狙いの基本は売主等の賠償能力の確保にあると江口先生は指摘する。瑕疵の範囲はともかく，補償金の支払いが可能になることが重要なのである。

最低額は2,000万円

　「具体的な保証金の確保の方法は，供託制度という方式をとっています」 　宅地建物取引業者は「住宅販売瑕疵担保保証金」を供託し，建設業者は「住宅建設瑕疵担保保証金」を供託する。 　「供託の手順は，各基準日をもとに売買契約，請負契約により引き渡した新築住宅について瑕疵担保保証金を供託します」 　基準日というのは毎年３月31日と９月30日である。ただし，瑕疵担保保証金についての説明は，売買契約や請負契約の締結前に行わなければならない。 　「供託する保証金の額の最低額は2,000万円となっています。ただし，基準日までの個数に応じて定められるため供託戸数に応じて決まりますから，戸数が多くなるほど割安になります」 　供託戸数が１戸の場合は2,000万円だが，「１を超え10以下の場合」は3,800万円以下となっている。 　つまり10戸なら供託金は3,800万円となり１戸当たりでは380万円となる。 　戸数は，基準日前の10年間に売買契約，請負契約により引き渡した戸数に応じることになっているが，同法の施行から10年間は「施行日より基準日までの間」となっている。 　同法が施行され，年数を経れば，最終的に「過去10年間に引き渡した住宅」のすべてが対象となるわけだ。 （聞き手・文　石川　潔） 江口正夫氏 重要事項説明の追加などは的確な理解が必要。 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ 創業60周年記念！ 大好評！ 『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる 実務基礎講座がいよいよスタートします。 「不動産調査塾」（全12科目）の開講！ 第一期 募集中！ 平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水） ●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！ ●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。 ●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！ ●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込） ●科目毎の受講も可能！　１科目は7,350円（税込）となります！ ●募集人数は第一期・限定50名様 会　　場 アビタス銀座セミナールーム 　〒104-0061 　東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階 　 　最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座 　　　　　 　　C3出口直結、C2出口徒歩2分、 　　　　　　　 JR有楽町駅銀座口徒歩3分 ◆ カリキュラム ◆ 日 時 講　師 テーマ・内　容 6/11（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 １ 「物件調査の目的と概要」 　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と 　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？ 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」 　●正直な売主と隠す売主の見分け方 ● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方 6/18（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 3 「現地調査」 　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと 　手順（排水設備調査や水害調査など） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 4 「法務局調査のポイント」 　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴 　のチェック　●法務局調査の整理方法 6/25（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 5 「市役所調査のポイント」 　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント 　（市役所を歩く順番から問題点まで） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 6 「設備調査と現地照合調査および 　　調査報告書の作成」 　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い 　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント 7/9（水） 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　13：30～14：50 7 「物件紹介書を作成するための調査」 　●調査報告書がある場合と直接調査の違い ● 物件紹介書向けの調査のポイント 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　15：05～16：25 8 「重要事項説明書を作成するための調査」 　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか ● 物件の瑕疵の表記のポイント 7/16（水） 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　13：30～14：50 9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）１」 　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？ ● そのチェック方法と原因診断 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　15：05～16：25 10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）２」 　●このマンションは大丈夫？ ● 建物と付帯設備のチェックポイント 7/23（水） 鈴木 優 氏 不動産鑑定士 　13：30～14：50 11 「媒介契約と価格査定の必要性」 　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方 小田 有志 氏 _新日鉄都市開発 不動産開発企画部マネジャー 　15：05～16：25 12 「環境問題に関わるリスク回避と 　　不動産調査説明」 　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等 　環境問題からくる取引のリスク回避法 お問い合わせ お申し込み メールにて直接お申し込みができます。 E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com ＦＡＸにて 下部のフォームにご記入の上、 この用紙ごとＦＡＸしてください。 FAX.03-3580-6705 ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。 ■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社 　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０ 　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００ （株）住宅新報社 不動産教育セミナーｂ係 申込日／平成20年　　　月　　　日 注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に なることがあります。予めご了承下さい。 ＜個人情報の取り扱いについて＞ お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。 貴　社　名 ご　住　所 電　　　話 メールアドレス ご参加者名 請　求　書 ご担当部署名・ご担当者名 〒 ＦＡＸ （計　　　名） 要　　・　　不要 キャンペーン価格 63,000円 × 　　人分 科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２ ○ を付けてください 【不動産教育セミナーｂ係】 〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ 電話：03-3502-4151 ※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。 番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号　０３－３５８０－６７０５ 貴社ＦＡＸ番号（　　　　　－　　　　　　－　　　　　　） 　 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ ]]> マンション調査入門20（管理費滞納）　津村重行 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.161 2008-07-02T13:04:40Z 2008-07-14T23:03:27Z 仲介のためのマンション調査入門17 １１）　管理費滞納の売主！ 　売主が管理費等を滞納していると、 　「マンション購入者に、過去５年間分を支払いなさい｣ということに…... Editor 仲介のためのマンション調査入門17

１１）　管理費滞納の売主！

　売主が管理費等を滞納していると、 　「マンション購入者に、過去５年間分を支払いなさい｣ということに…]]> １２）　嫌悪団体が入居している建物！ 　平成19年8月20日、警察庁は「平成19年上半期の暴力団情勢」を発表しました。 　それによると、1～6月における検挙件数は26,969件に上る。 　また、平成18年度末における全暴力団構成員の数は、41,500人としています。 　そして、平成19年7月末現在で、指定暴力団の団体数は21団体。 　マンションなどでは、すぐに暴力団構成員とわかるような人が入居している場合やオウム真理教の団体が入居しているという場合があります。 　しかし、マンションの入居そのものは自由であり、それ自体が問題になるケースは少ない。 　それが、個人ではなく暴力団事務所やオウム真理教の団体が入居しているという場合は、大きな問題になります。 　説明義務として問題になる場合は、このような団体や個人が入居しているため、明け渡し請求などでトラブルになっている事実の有無です。 　言い換えれば、入居者との間で何等問題なく個人が生活をしているような場合は、生活不安になる要素がないのですから説明義務はありません。 　実際に、裁判になったケースもあり、仲介をした不動産業者が5～20％の損害賠償額を支払ったという事例もあります。 　このようなトラブルの有無を確かめるには、管理事務所に詰めている管理人や売主から、「入居者の間で警察が来るような事件やトラブルはないですか？」と聞くことが大切です。

１３）　セキュリティー対策マンション！

　最も安心な建物は現時点ではオートロック方式のマンション？ 　マンションと言えば盗難事件を真っ先に思い浮かべる人も多い。 　前所有者から所有権を移転して引渡しを受けた場合は、最初に、鍵の取替え工事を薦めます。 　これは、前所有者に落ち度がなく、マスターキーを受領したとしても、見知らぬ第3者に合鍵を造られ、この合鍵を使用した者が窃盗を働いたという事件がありました。 　このように、通常の場合は鍵の管理から気をつけなければなりません。 　オートロック方式のマンションの場合、入居者が持つキーでなければマンション入口のドアーが開かないのですから、入居者以外の第3者がマンション内に立ち入ることが出来ません。 　それでも、ベランダ伝いに上ってくる窃盗犯に対しては、ベランダ側もしっかり鍵をかけ、セキュリティー対策を施すことも大切です。 　最近は、マンション室内には防犯設備として緊急用ボタンなどを設置していることがあります。 　ここで、よく思い違いをする人がいますが、この緊急用ボタンを押したときに、警備会社がすぐに来てくれる場合、単に部屋に確認の電話をしてくるだけの場合、警備会社ではなく管理会社が電話をしてくる場合など、緊急時の対応がシステムによって様々です。 　したがって、「警備はどのようなシステムになっていますか？」と、管理会社などで質問します。 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ 創業60周年記念！ 大好評！ 『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる 実務基礎講座がいよいよスタートします。 「不動産調査塾」（全12科目）の開講！ 第一期 募集中！ 平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水） ●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！ ●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。 ●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！ ●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込） ●科目毎の受講も可能！　１科目は7,350円（税込）となります！ ●募集人数は第一期・限定50名様 会　　場 アビタス銀座セミナールーム 　〒104-0061 　東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階 　 　最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座 　　　　　 　　C3出口直結、C2出口徒歩2分、 　　　　　　　 JR有楽町駅銀座口徒歩3分 ◆ カリキュラム ◆ 日 時 講　師 テーマ・内　容 6/11（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 １ 「物件調査の目的と概要」 　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と 　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？ 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」 　●正直な売主と隠す売主の見分け方 ● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方 6/18（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 3 「現地調査」 　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと 　手順（排水設備調査や水害調査など） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 4 「法務局調査のポイント」 　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴 　のチェック　●法務局調査の整理方法 6/25（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 5 「市役所調査のポイント」 　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント 　（市役所を歩く順番から問題点まで） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 6 「設備調査と現地照合調査および 　　調査報告書の作成」 　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い 　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント 7/9（水） 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　13：30～14：50 7 「物件紹介書を作成するための調査」 　●調査報告書がある場合と直接調査の違い ● 物件紹介書向けの調査のポイント 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　15：05～16：25 8 「重要事項説明書を作成するための調査」 　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか ● 物件の瑕疵の表記のポイント 7/16（水） 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　13：30～14：50 9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）１」 　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？ ● そのチェック方法と原因診断 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　15：05～16：25 10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）２」 　●このマンションは大丈夫？ ● 建物と付帯設備のチェックポイント 7/23（水） 鈴木 優 氏 不動産鑑定士 　13：30～14：50 11 「媒介契約と価格査定の必要性」 　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方 小田 有志 氏 _新日鉄都市開発 不動産開発企画部マネジャー 　15：05～16：25 12 「環境問題に関わるリスク回避と 　　不動産調査説明」 　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等 　環境問題からくる取引のリスク回避法 お問い合わせ お申し込み メールにて直接お申し込みができます。 E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com ＦＡＸにて 下部のフォームにご記入の上、 この用紙ごとＦＡＸしてください。 FAX.03-3580-6705 ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。 ■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社 　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０ 　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００ （株）住宅新報社 不動産教育セミナーｂ係 申込日／平成20年　　　月　　　日 注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に なることがあります。予めご了承下さい。 ＜個人情報の取り扱いについて＞ お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。 貴　社　名 ご　住　所 電　　　話 メールアドレス ご参加者名 請　求　書 ご担当部署名・ご担当者名 〒 ＦＡＸ （計　　　名） 要　　・　　不要 キャンペーン価格 63,000円 × 　　人分 科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２ ○ を付けてください 【不動産教育セミナーｂ係】 〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ 電話：03-3502-4151 ※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。 番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号　０３－３５８０－６７０５ 貴社ＦＡＸ番号（　　　　　－　　　　　　－　　　　　　） 　 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ ]]> マンション調査入門19（修繕工事ゼロ）津村重行 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.157 2008-06-29T05:54:13Z 2008-07-14T23:04:05Z 仲介のためのマンション調査入門19 ８）大規模修繕工事のないマンション！ 　新築されてから10年以上の年数が経過しているのに、過去に大規模な修繕工事を一度も実施していないマンションがあります！... Editor 仲介のためのマンション調査入門19

８）大規模修繕工事のないマンション！

　新築されてから10年以上の年数が経過しているのに、過去に大規模な修繕工事を一度も実施していないマンションがあります！]]> ９）給排水菅取替え工事をしていない！ 　古くなった給排水管を放置しているとガス爆発が起きることがあります。 　こんな事件がありました。 　浴室・トイレ・台所などを同時に使用して水を流しますと、台所の湯沸かし器の水量が少量になり、ガスの種火が消えガスだけが部屋に充満するという事故がありました。 　その後に、何らかの火種に引火をしてガス爆発がおきた事件があります。 　このため、室内のものを含めていっせいに交換をする場合があります。　 　古いマンションなどでは、多くの給湯システムでは湯沸かし器などを使用しています。 　今では、火が消えればガスが自動停止するガス漏れ防止装置つきですが、古いマンションの場合は特に注意が大切です。 　既存マンション取引の際は、「給排水管の清掃・取替えなどの工事を実施済みかどうか」を、管理組合か管理会社に聞き取りします。 　通常、これらの事項は、マンション管理会社が把握しています。 　管理会社の「重要事項報告書」に記載されている場合がありますので、注意深く確認をします。 　注意するポイントは、過去に行われた給排水管取替え工事や点検記録の有無などです。 　通常、物件内の諸設備は、経年変化のため性能機能を保証しない現況有姿売買ですが、生命の安全にかかわる以上、この部分の点検と状況の説明は大切です。 １０）火災死亡事故のあったマンション！ 　すがすがしい気持ちで買主が入居したところ、入居の挨拶の際に、隣人から、「あなたの住んでいる部屋は火事で人が亡くなったところです」などと聞かされたら大変です。 　その日から、買主は日常の平穏な生活が出来なくなるかもしれません。 　「過去に火災があったかどうか」ということはとても重要なことです。 　マンション火災の被害は、出火元の部屋ばかりではなく、その下階層も被害に遭います。 　それは、消火の際に、部屋に大量の水を放水するため、その下階層も水浸しになるからです。 　このような火災があれば、マンションの場合は直ぐに内装工事をして、火災があった形跡はまったくないほど部屋がきれいになってしまいます。 　しかし、「その部屋が火災にあった事実」は、嫌悪される事故ですから、売主は買主に告知しなければなりません。 　管理会社や管理組合などに「過去にマンション火災などはありましたか」と聞きます。 　気をつけなければならないのは、オートロック方式で、居住者と面談できない場合があります。 　このような場合は、管理人から、一つ一つ丁寧に質問をしないと、情報は得られません。 　勤めて日が浅い管理人の場合は、念のため、管理会社に質問をするようにします。 　そして、最終的には、「売主の情報開示書」に「過去の火災事故の有無」などを記載してもらいます。 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ 創業60周年記念！ 大好評！ 『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる 実務基礎講座がいよいよスタートします。 「不動産調査塾」（全12科目）の開講！ 第一期 募集中！ 平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水） ●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！ ●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。 ●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！ ●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込） ●科目毎の受講も可能！　１科目は7,350円（税込）となります！ ●募集人数は第一期・限定50名様 会　　場 アビタス銀座セミナールーム 　〒104-0061 　東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階 　 　最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座 　　　　　 　　C3出口直結、C2出口徒歩2分、 　　　　　　　 JR有楽町駅銀座口徒歩3分 ◆ カリキュラム ◆ 日 時 講　師 テーマ・内　容 6/11（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 １ 「物件調査の目的と概要」 　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と 　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？ 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」 　●正直な売主と隠す売主の見分け方 ● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方 6/18（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 3 「現地調査」 　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと 　手順（排水設備調査や水害調査など） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 4 「法務局調査のポイント」 　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴 　のチェック　●法務局調査の整理方法 6/25（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 5 「市役所調査のポイント」 　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント 　（市役所を歩く順番から問題点まで） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 6 「設備調査と現地照合調査および 　　調査報告書の作成」 　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い 　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント 7/9（水） 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　13：30～14：50 7 「物件紹介書を作成するための調査」 　●調査報告書がある場合と直接調査の違い ● 物件紹介書向けの調査のポイント 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　15：05～16：25 8 「重要事項説明書を作成するための調査」 　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか ● 物件の瑕疵の表記のポイント 7/16（水） 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　13：30～14：50 9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）１」 　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？ ● そのチェック方法と原因診断 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　15：05～16：25 10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）２」 　●このマンションは大丈夫？ ● 建物と付帯設備のチェックポイント 7/23（水） 鈴木 優 氏 不動産鑑定士 　13：30～14：50 11 「媒介契約と価格査定の必要性」 　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方 小田 有志 氏 _新日鉄都市開発 不動産開発企画部マネジャー 　15：05～16：25 12 「環境問題に関わるリスク回避と 　　不動産調査説明」 　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等 　環境問題からくる取引のリスク回避法 お問い合わせ お申し込み メールにて直接お申し込みができます。 E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com ＦＡＸにて 下部のフォームにご記入の上、 この用紙ごとＦＡＸしてください。 FAX.03-3580-6705 ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。 ■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社 　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０ 　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００ （株）住宅新報社 不動産教育セミナーｂ係 申込日／平成20年　　　月　　　日 注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に なることがあります。予めご了承下さい。 ＜個人情報の取り扱いについて＞ お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。 貴　社　名 ご　住　所 電　　　話 メールアドレス ご参加者名 請　求　書 ご担当部署名・ご担当者名 〒 ＦＡＸ （計　　　名） 要　　・　　不要 キャンペーン価格 63,000円 × 　　人分 科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２ ○ を付けてください 【不動産教育セミナーｂ係】 〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ 電話：03-3502-4151 ※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。 番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号　０３－３５８０－６７０５ 貴社ＦＡＸ番号（　　　　　－　　　　　　－　　　　　　） 　 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ ]]> 資格なんでも相談室（最終回）　高島徹治 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.154 2008-06-25T13:28:22Z 2008-07-07T02:45:13Z インプットとアウトプット 資格コンサルタント 　　　　　　高島徹治 Ｑ 　新年に当たって，宅建を受験することを決めました。参考書をめくっていたら，インプットとかアウトプットという言葉が出てきましたが，どんな意味ですか。勉強していくうえで，どう活かせばよいのでしょう。（名古屋市　不動産会社員　30歳）... Editor インプットとアウトプット
資格コンサルタント
　　　　　　高島徹治
Ｑ 　新年に当たって，宅建を受験することを決めました。参考書をめくっていたら，インプットとかアウトプットという言葉が出てきましたが，どんな意味ですか。勉強していくうえで，どう活かせばよいのでしょう。（名古屋市　不動産会社員　30歳）]]> Ａ 　実は，試験勉強には２つの種類の勉強があります。 　１つはテキストを読んだり講義を聴いたりしながら，内容を理解し，脳の中に刻み込んでいく勉強のこと。これは，勉強する人の誰もがするものですが，「インプット学習」といいます。 　しかし，最近の資格試験は，「インプット学習」だけでは合格できません。合格レベルが上がり，競争が激化しているからです。 　そのため，テキストを読んで理解し，覚えるだけでなく，脳の中に蓄え込んだ知識を，もう１回取り出してきて，実際に答案用紙の上に表現する勉強も必要になっています。 　つまり，問題を使って，答えを出してみるわけですが，これを「アウトプット学習」（問題演習）といいます。 　実際の試験問題は，テキストのように，形が整備されて出てくるとは限りません。ときには，応用的な問題も出題されます。これに対処するには，こうした知識の取り出し方の練習が必要なのです。 　なかでも最も重要なのは，「過去問」演習です。「過去問」とは，過去の試験で出題された問題のこと。 　これを題材として，試験形式の勉強をする「過去問」演習が，アウトプット学習の中心です。過去問を一通りやり終えたら，今度は予想問題で，さらにアウトプット学習を続けます。 　では,2つの学習の時間配分は，どんな割合がよいのでしょう。 　私の考えでは，勉強をスタートしたときから３分の２くらいまでの期間をインプット学習に，そして残りの３分の１くらいをアウトプット学習にあてるのが最適だと考えています。 　ただし，それぞれの期間にはインプットでない学習，アウトプットでない学習をも少しは織り交ぜます。 　つまり，インプット学習を進めている間は，ユニット（学習単元）が終わるごとにミニテストを解いてみて，理解度を確かめるやり方が理想的です。 　こうすることによって，インプット学習が単調にならないようにするとともに，脳機能の総合化を図るのです。またアウトプット学習の期間にも「横断整理」というインプット学習の要素を挿入し，最後のまとめの役割を果たさせます。 　なお，「横断整理」とは,1つの試験のなかに似たような規定，知識が複数出てくる場合に，条件と内容をタテヨコの表に一覧化し，その細部の違いを一目で把握することをいいます。 　アウトプット学習の仕上げとしては，ぜひ模擬試験を受けてください。模擬試験は，専門スクールなどが主催して実施しますが，最低でも１回は受ける必要があります。 　というのは，実際に本番さながらの模擬試験を受けてみると，緊張感や時間の切迫度が想像していたものとは，はるかに違うことが分かるからです。 　試験慣れをしていないと，試験結果は，実力よりは50点満点で２点は低くなるでしょう。そうならないために，模擬試験で場慣れすることが必要なのです。 　試験日の10月まで，このペースで頑張れば，きっと合格証を手にできるでしょう。 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ 創業60周年記念！ 大好評！ 『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる 実務基礎講座がいよいよスタートします。 「不動産調査塾」（全12科目）の開講！ 第一期 募集中！ 平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水） ●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！ ●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。 ●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！ ●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込） ●科目毎の受講も可能！　１科目は7,350円（税込）となります！ ●募集人数は第一期・限定50名様 会　　場 アビタス銀座セミナールーム 　〒104-0061 　東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階 　 　最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座 　　　　　 　　C3出口直結、C2出口徒歩2分、 　　　　　　　 JR有楽町駅銀座口徒歩3分 ◆ カリキュラム ◆ 日 時 講　師 テーマ・内　容 6/11（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 １ 「物件調査の目的と概要」 　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と 　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？ 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」 　●正直な売主と隠す売主の見分け方 ● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方 6/18（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 3 「現地調査」 　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと 　手順（排水設備調査や水害調査など） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 4 「法務局調査のポイント」 　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴 　のチェック　●法務局調査の整理方法 6/25（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 5 「市役所調査のポイント」 　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント 　（市役所を歩く順番から問題点まで） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 6 「設備調査と現地照合調査および 　　調査報告書の作成」 　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い 　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント 7/9（水） 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　13：30～14：50 7 「物件紹介書を作成するための調査」 　●調査報告書がある場合と直接調査の違い ● 物件紹介書向けの調査のポイント 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　15：05～16：25 8 「重要事項説明書を作成するための調査」 　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか ● 物件の瑕疵の表記のポイント 7/16（水） 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　13：30～14：50 9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）１」 　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？ ● そのチェック方法と原因診断 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　15：05～16：25 10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）２」 　●このマンションは大丈夫？ ● 建物と付帯設備のチェックポイント 7/23（水） 鈴木 優 氏 不動産鑑定士 　13：30～14：50 11 「媒介契約と価格査定の必要性」 　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方 小田 有志 氏 _新日鉄都市開発 不動産開発企画部マネジャー 　15：05～16：25 12 「環境問題に関わるリスク回避と 　　不動産調査説明」 　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等 　環境問題からくる取引のリスク回避法 お問い合わせ お申し込み メールにて直接お申し込みができます。 E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com ＦＡＸにて 下部のフォームにご記入の上、 この用紙ごとＦＡＸしてください。 FAX.03-3580-6705 ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。 ■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社 　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０ 　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００ （株）住宅新報社 不動産教育セミナーｂ係 申込日／平成20年　　　月　　　日 注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に なることがあります。予めご了承下さい。 ＜個人情報の取り扱いについて＞ お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。 貴　社　名 ご　住　所 電　　　話 メールアドレス ご参加者名 請　求　書 ご担当部署名・ご担当者名 〒 ＦＡＸ （計　　　名） 要　　・　　不要 キャンペーン価格 63,000円 × 　　人分 科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２ ○ を付けてください 【不動産教育セミナーｂ係】 〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ 電話：03-3502-4151 ※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。 番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号　０３－３５８０－６７０５ 貴社ＦＡＸ番号（　　　　　－　　　　　　－　　　　　　） 　 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ マンション調査入門18（管理人不在）　津村重行 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.152 2008-06-24T12:43:57Z 2008-07-14T23:04:58Z 仲介のためのマンション調査入門17 ５）管理人のいないマンション！ 　小規模なマンションでは、「管理人を置いていない！」、「管理人室もない！」という場合があります。... Editor 仲介のためのマンション調査入門17

５）管理人のいないマンション！

　小規模なマンションでは、「管理人を置いていない！」、「管理人室もない！」という場合があります。]]> ６）全部委託の管理方式のマンション！ 　全部委託管理方式のマンションは、維持管理のグレードが高い！ 　ただ、この方式は、管理会社が利益重視になっていると管理費用が自然と高くなるという欠点があります。 　最近は、このような管理会社に自由にされたくないことから、一部委託方式といって、清掃や維持管理業務を主として委託をする、あるいは、管理費等の徴収業務のみを委託する、といった委託方式を採用しているマンションもあります。 　また、管理費用を節約するために、入居者で作る管理組合は、「自主管理」方式を採用しているところもあります。 　この方式では、マンション管理に詳しい方が入居している場合は有利です。 　自主管理では、経理から清掃にいたるまで管理組合でまかないますので、入居者の協力が大きな柱となります。 　持ち回りで管理事務室に待機します。 　したがって、友好な人間関係が築かれていない場合は、かえって管理組合が機能しなくなる、という欠点があります。 　しかし、順調に管理が運営されている場合は、人間関係が良好とも考えられます。 　もしも、既存マンションを取引する場合、このような人間関係を好む、好まないがあるので、「管理形態が自主管理のマンションがいい」、「全部委託管理のマンションがいい」、ということを、買主の意向をあらかじめ聞いておくことが大切です。 ７）貯水槽やエレベータは命にかかわる！ 　清掃していない貯水槽の水は、健康な大人が飲む場合は病気にはなりませんが、体が弱っている人や乳幼児が飲んだ場合は病気になる場合があります！ 　屋上に据え置いた貯水槽タイプのものや地下室に設置した地下貯水槽タイプやポンプアップによるものなど各種あります。 　その中でも貯水槽タイプのものは、空気中の雑菌が水に接触することで貯水槽の中で細菌が増殖する危険性が常にあります。 　このために、頻繁な貯水槽の点検整備が欠かせません。 　この貯水槽については、法律でも点検整備を義務付けています。 　しかし、管理が行き届かないマンションにおいては過去に点検をした日付さえも不明という場合もあります。 　貯水槽の安全性を確かめるには、管理事務所で「水の点検整備はどのくらいの頻度で行っていますか？｣という聞き方で聞くことも出来ます。 　また、貯水タンクが地上にあるものでは点検日などの記載シールがありますので、写真に記録しておきます。 　また、エレベータは、定期点検調整日などが記載されているので、確認することが出来ます。 　管理会社に「エレベータの点検整備はどのくらいの頻度でしていますか？」と聞きます。 　そして、「エレベータでの人身事故や閉じ込め事故はありましたか」と聞きます。 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ 創業60周年記念！ 大好評！ 『図解不動産業シリーズ』の著者陣がおくる 実務基礎講座がいよいよスタートします。 「不動産調査塾」（全12科目）の開講！ 第一期 募集中！ 平成20年 6/11（水）・6/18（水）・6/25（水）・7/9（水）・7/16（水）・7/23（水） ●「物件調査の手法」だけを理解するセミナーでなく、不動産調査に欠かせない「（室内）環境問題」や「建物知識」までを体系的に学ぶ日本初のセミナー！ ●調査シートやチェックリストを用いての演習や、質疑応答を取り入れ、初公開のノウハウなど、より実務的な内容になっている。 ●12科目全て受講された方には住宅新報社の修了証を発行！ ●今なら12科目84,000円のところ、開講キャンペーン特別価格63,000円（税込） ●科目毎の受講も可能！　１科目は7,350円（税込）となります！ ●募集人数は第一期・限定50名様 会　　場 アビタス銀座セミナールーム 　〒104-0061 　東京都中央区銀座5-2-1 東芝銀座ビル8階 　 　最寄り駅）銀座線・丸ノ内線・日比谷線の銀座 　　　　　 　　C3出口直結、C2出口徒歩2分、 　　　　　　　 JR有楽町駅銀座口徒歩3分 ◆ カリキュラム ◆ 日 時 講　師 テーマ・内　容 6/11（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 １ 「物件調査の目的と概要」 　●物件調査のメリット　●トラブルの防止と 　リスク回避対策　●不動産履歴書とは？ 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 2 「売主関係の調査／調査の七つ道具」 　●正直な売主と隠す売主の見分け方 ● どこでも携帯できる七つ道具の揃え方・使い方 6/18（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 3 「現地調査」 　●道路・敷地・建物など現地調査のポイントと 　手順（排水設備調査や水害調査など） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 4 「法務局調査のポイント」 　●公図・登記簿・地積測量図の見方と落とし穴 　のチェック　●法務局調査の整理方法 6/25（水） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　13：30～14：50 5 「市役所調査のポイント」 　●市役所調査の効率的な手順と調査ポイント 　（市役所を歩く順番から問題点まで） 津村 重行 氏 _エスクローツムラ 代表取締役 　15：05～16：25 6 「設備調査と現地照合調査および 　　調査報告書の作成」 　●設備調査の基本と調査資料と現地状況の食い 　違いの対処法 ●調査報告書の書き方とポイント 7/9（水） 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　13：30～14：50 7 「物件紹介書を作成するための調査」 　●調査報告書がある場合と直接調査の違い ● 物件紹介書向けの調査のポイント 関 輝夫 氏 丸一土地建物_ 代表取締役 　15：05～16：25 8 「重要事項説明書を作成するための調査」 　●調査資料をどこまで重要事項説明書に反映させるか ● 物件の瑕疵の表記のポイント 7/16（水） 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　13：30～14：50 9 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）１」 　●この家は大丈夫？雨漏りは？シロアリは？ ● そのチェック方法と原因診断 野辺 公一 氏 _オプコード研究所 代表取締役 所長 　15：05～16：25 10 「建物現況調査の基礎知識（戸建編・ 　　マンション編）２」 　●このマンションは大丈夫？ ● 建物と付帯設備のチェックポイント 7/23（水） 鈴木 優 氏 不動産鑑定士 　13：30～14：50 11 「媒介契約と価格査定の必要性」 　●知っておきたい！簡便な価格査定の方法とその根拠の示し方 小田 有志 氏 _新日鉄都市開発 不動産開発企画部マネジャー 　15：05～16：25 12 「環境問題に関わるリスク回避と 　　不動産調査説明」 　●アスベスト・耐震診断・シックハウス等 　環境問題からくる取引のリスク回避法 お問い合わせ お申し込み メールにて直接お申し込みができます。 E-mail:jbook-hanbai@jutaku-s.com ＦＡＸにて 下部のフォームにご記入の上、 この用紙ごとＦＡＸしてください。 FAX.03-3580-6705 ご入金確認後、受講票（必ず会場にご持参ください）を郵送いたしますので、お振込はなるべく早めにお願いいたします。（振込手数料は貴社にてご負担願います）尚、一旦納金しました受講料は、払い戻しいたしませんので予めご了承下さい。 ■受講料振込先／　口座名　（株）住宅新報社 　三菱東京ＵＦＪ銀行 銀座支店 当座６９３０ 　みずほ銀行 銀座支店 当座０１０６８００ （株）住宅新報社 不動産教育セミナーｂ係 申込日／平成20年　　　月　　　日 注意点！　都合により講演内容、講師等が一部変更に なることがあります。予めご了承下さい。 ＜個人情報の取り扱いについて＞ お申し込みいただいた個人情報をもとに今後、当社のセミナー・書籍・講習会などのご案内などを送付させていただくことがあります。また、当該個人情報は厳正な管理下で安全に保管し、事前のご承諾なしに第三者に提供することはありません。 貴　社　名 ご　住　所 電　　　話 メールアドレス ご参加者名 請　求　書 ご担当部署名・ご担当者名 〒 ＦＡＸ （計　　　名） 要　　・　　不要 キャンペーン価格 63,000円 × 　　人分 科目受講の方：ご希望の科目１・２・３・４・５・６・７・８・９・１０・１１・１２ ○ を付けてください 【不動産教育セミナーｂ係】 〒105-0003 東京都港区西新橋１-４-９ ＴＡＭビル５Ｆ 電話：03-3502-4151 ※突然のＦＡＸ大変失礼致しました。案内が不要の場合は誠に恐縮ですが下記にＦＡＸ番号を記入の上、お手数ですがご返送いただきますようお願い申し上げます。 番号は削除させていただき、今後案内は一切送信いたしません。返信ＦＡＸ番号　０３－３５８０－６７０５ 貴社ＦＡＸ番号（　　　　　－　　　　　　－　　　　　　） 　 ◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆ ]]> マンション調査入門17（わかる欠陥）　津村重行 tag:xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com,2008:/kaigyou-jitumu//4.148 2008-06-21T01:25:45Z 2008-07-07T02:56:44Z 仲介のためのマンション調査入門17 ３　既存マンションの調べ方 （１）現地でわかる欠陥 １）新耐震基準不適合のマンション！... Editor 仲介のためのマンション調査入門17

３　既存マンションの調べ方

（１）現地でわかる欠陥 １）新耐震基準不適合のマンション！]]> ２）建築確認証明書の取り方 　売主が確認通知書を持っていないときは、マンション管理組合や管理会社で確かめます。 　管理会社によっては、「重要事項報告書」として有料で交付しているところが多い。 　それでもわからない場合の調べ方を簡単に述べます。 　最初に、法務局でマンションの建物登記事項証明書を取得しておきます。 　次に、市区町村役場の建築確認の担当課で「確認証明を下さい」と言って、入手した登記事項証明書を見せて、表題部の新築年月日を言います。 　担当課の方で調べてくれます。市区町村によっては、自分で調べなければならない役所もありますが、多くは、担当課で調べるころが多い。 　この「建築確認証明書」は、1通、300円、400円といった費用がかかります。 　市区町村によっては、「建築確認証明はでませんが概要証明は出ます」というところもあります。 　この証明書には、建築確認の日付が記載されています。 　この建築確認の日付が、昭和56年6月1日以降の日付であれば、「新耐震基準の可能性のある建物である」ということになります。 　大切なことは、検査済み証交付年月日を確認することです。 　この検査済み証は、建築確認の申請書どおりに建物を完成させました、という証明書です。 　確認証明書に記載の日付を確かめます。 ３）石綿吹き付けマンション！ 　平成18年10月1日、建築基準法施行令改正が行われ、「飛散の可能性のある石綿建材等を使用しない」こととなりました。 　たとえば、駐車場などの天井に石綿ロックウールといった綿状のものが吹き付けられている。 　既存マンションでは、特に、マンション廊下の天井やホールの天井、駐車場の天井、地下貯水槽の天井やシール部分、エレベータ室の天井などに吹き付けているものが多い。 　目で見ると、ボツボツした感じで綿状ですのですぐにそれらしいとわかります。 　もちろん、それが石綿吹き付けロックウールであったとしても、石綿含有率が平成18年9月1日施行基準の0.1％未満のものもあります。 　そこで、このような吹き付け塗装が見えるようなマンションの場合は、管理組合または管理会社で、「石綿使用の有無の検査をしていますか」と聞きます。