http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/ 不動産受験新報がお届けする分かりやすく実戦的な資格開業・不動産実務成功塾（無料講座）です。 ja Copyright 2009 Thu, 05 Mar 2009 22:19:45 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 図解不動産業シリーズ 「相続コーディネート入門」 曽根恵子著 住宅新報社刊 定価1785円（本体1700円） 5　不動産業が相続に一番近い 　不動産業に携わっていると、「相続」に関わることは少なくありません。 　たとえば、管理を委託された大家さんが亡くなるとか、以前から取引のある地主さんが亡くなるとか。「相続」情報はいち早く入ってくると言ってもいいかもしれません。 　相続税の申告をしなければならない場合の多くは、不動産を所有する人が亡くなったときです。いわゆる大家さん、地主さんですから、不動産業者が普段から取引のある人だということです。 　しかもそうした大家さん、地主さんに一番近いのが不動産業ですから、亡くなったときもいち早く情報が入るだけでなく、不動産の状況は把握できていることでしょう。 　しかし、最初に知った相続なのに、現実の仕事になるのは、「相続税の納税のために土地を売却したい」という依頼がきたときではないでしょうか？ 　相続のタイムスケジュールからすれば、一番最後の仕事になります。その間、不動産業は蚊帳の外、手の出しようがない、ということもあるでしょう。 　この現実はなぜなのか、疑問に思ったことはありませんか？ http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/03/3_5.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/03/3_5.html Thu, 05 Mar 2009 22:19:45 +0900 大きな引き違い窓に 目隠し設置を義務付け さいたま地裁判決 殿岡秀秋 所有地に３階建て賃貸マンションを建設した被告に対し，同土地の西北側にそれぞれ宅地建物を有する原告たちが，民法２３５条に基づき同マンションの各階の西北側の窓すべてに目隠しの設置を請求した事案の判決が、平成２０年１月にさいたま地裁で出た。 民法２３５条１項は境界線から１メートル未満の距離において、他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側を設ける者は、 目隠しを付けなければならないと規定している。 同条の趣旨はプライバシーの保護を目的とするとともに，互譲の精神から相隣接する不動産相互の利用関係を調整しようとするものである。 他人の宅地を見通すことのできる窓とは，他人の宅地を観望しようと思えば物理的にいつでも観望できる位置および構造の窓をいう。 判決内容の要旨は次のとおり。 賃貸マンションは３階建て共同住宅であり 戸数は１２戸である。この建物には 境界線に面する西北側壁面に，各戸につき４つずつ合計４８個の窓 が設置されている。 各戸の４つの窓は それぞれ居間兼食堂，台所，洗面所脱衣室，浴室に設置されており，いずれも隣接する宅地建物との境界線との距離は１メートル未満である。 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/03/19_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/03/19_1.html Sun, 01 Mar 2009 20:55:55 +0900 図解不動産業シリーズ 「不動産業の歴史入門」 蒲池紀生著 住宅新報社刊 定価1785円（本体1700円） １３　企業ビジネスとしての管理業務元祖 家作差配（貸家管理）業務は、明治初期ごろまでは主として個人の“生業レベル”で営まれていたようですが、同中期になると、企業規模のビジネスとして行われるようにもなったようで、その事例に、神戸市の帝国信栄という会社があります。 　１８９３（明治２６）年創業で、実に１世紀以上の歴史を有し、１９４３（昭和１８）年版「営業案内」の創業事情は次のとおりです（原文のまま）。 　「当社は明治２６年の創業でありまして、わが邦土地家屋の管理業として最も古く、……実に本邦土地家屋管理業の元祖と謂われて居るものであります。今より５０年前の神戸と云へば、所謂新開の都市でありまして、その新興の神戸を目指して全国より集って来る多数の移住者等は貸家を探すのが中々の苦労だったのであります。 又一方地主や家主の側から申しましても多数の需要者がありながら敏速に貸付け確実に地代家賃を取り立てると云ふことは相当困難なものでありました。 茲に於てこれ等需給関係の調和を計ることは神戸市の発展上からも最も緊要のことであると云ふので有志間に適当な機関の必要を唱えられるようになったのであります。当社はこれ等の与論が動機となって土地家屋の管理業を創始したのであります」 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/6_4.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/6_4.html Sat, 28 Feb 2009 23:17:23 +0900 図解不動産業シリーズ 「相続コーディネート入門」 曽根恵子著 住宅新報社刊 定価1785円（本体1700円） 3　相続コーディネートとは 　ご紹介した二つの事例をきっかけとして相続に取り組んできましたが、この取組みは、「相続をコーディネートする」ことだと位置づけています。 　相続のコーディネートとは、「亡くなってから、申告、納税まで、さらには次の相続対策まで」という相続の最初から最後までをサポートすることだといえます。 　「申告、納税、さらには次の相続対策までといった相続のストーリーを描くこと」が、成功への第一歩となります。 　そのストーリーを提案し、専門家をまとめて相続を成功へ導くことが「相続コーディネート」なのです。 　そして相続を仕上げるために専門家が案やノウハウを提供しあい、相続人も含めて一つのチームとなって成果を出すことに全力を尽くすのです。こうした協力体制が取れたとすれば、いい成果が出せるはずです。 　 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/_2_2.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/_2_2.html Thu, 26 Feb 2009 23:14:46 +0900 物件検索後６４．６％が 不動産会社に問合せ 情報サイト連絡協調べ 殿岡秀秋 インタネットで不動産物件を検索した後で、６４．６％のユーザーが実際に不動産会社に問い合わせをしている。 　これは不動産情報サイト事業者連絡協議会の「不動産情報サイト利用者意識アンケート」の結果わかったものである。 　物件検索後の問合せ率は、不動産市場の停滞を反映して前年の２００７年に比べて３．１ポイント低下した。 　問い合わせた不動産会社の数は２社が最も多く、２４．６％、次いで３社が２３．５％となっている。 　問い合わせの形態としては、メールでの問合せが前年比３ポイント増えて７２．４％になった。一方、電話での問合せは５．５ポイント減って、５１．８％になった。 　問合せ後に不動産会社を実際に訪問した人は、７３．８％だった。メールよりも電話した人の方が訪問率は高かった。 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/18_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/18_1.html Mon, 23 Feb 2009 23:03:07 +0900 図解不動産業シリーズ 「相続コーディネート入門」 曽根恵子著 住宅新報社刊 定価1785円（本体1700円） 第1章　相続コーディネートに取り組むためのポイント 1　相続に取り組んだきっかけはこうだった 　私が相続に関わるようになったのは、平成４年のこと。管理を委託されたアパートの大家さんが亡くなったときです。相続を知るためのいい機会だと思い、最初からお手伝いをしてみました。 　大家さんの財産は、１０００坪の土地に自宅やアパート、貸家があり、不動産がほとんどです。 　相続税の申告を依頼した税理士は不動産のことはまったく知識がなく、遺産分割や相続税の納税資金の捻出はこちらが提案しました。また、現金がほとんどないので少しでも相続税を安くできないか、税理士に何度も掛け合いました。 　結果、相続税は最初に税理士の試算した３０００万円が１９００万円になったのです。宅地を各相続人に分けて分筆、私道も分筆するなどで土地の評価を下げたことが成果となりました。 　それでも土地を売却しなければ納税できません。空き地もないため、古い貸家２軒に明渡し交渉をしました。幸い理解を得ることができ、納税の期限前に土地の売却が完了し、売買代金で相続税を納税することができたのです。 　このときに気づいたことは、 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/_1.html Wed, 18 Feb 2009 22:18:20 +0900 図解不動産業シリーズ 「不動産業の歴史入門」 蒲池紀生著 住宅新報社刊 定価1785円（本体1700円） １１　金融業と兼営で始発し発展 　明治維新前には苗字帯刀を許されていた山梨の豪農・駒沢傳吉さんは、１９００（明治３３）年に資産を処分して北海道へ渡り、釧路銀行を設立。この銀行は北海道の鉄道事業で政府の支払銀行に指定されたりして発展し、また、その組織内の不動産部門も現地で活動していました。 　大正はじめ、東京に移り、商号を光正銀行に、さらには駒沢銀行に改めました（この間、本店を浜町から本郷弓町、さらに神田須田町に移していました）。 　１９２８（昭和３）年の全国小銀行統合改組のとき、銀行業務を第一銀行（当時）に譲渡し、従来の付帯部門の不動産業を本業として、商号も光正不動産と改めました。 だが、銀行はやめても金融業は小規模にしながらも続けることとし、金融―不動産両業務の連携で事業を発展させてきました。現在の本店は内神田に移っています。 　 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/5_2.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/5_2.html Sun, 15 Feb 2009 18:18:16 +0900 礼金返還請求を棄却 賃料の前払いの性質 京都地裁９月３０日判決　殿岡秀秋 礼金は一方的に強制された根拠のない金銭であり、消費者契約法に違反するとの借主の礼金返還請求を棄却する判決があった。 これは京都地裁で、今年９月３０日、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するとの事情は認められない」という判断が出たものである。 　借主は平成２００４年３月、賃料６万１千円、礼金１８万円、更新料２か月分などを条件に、京都市内の物件について貸主と１年間の賃貸借契約を締結した。 契約書には「借主は礼金の返還を求めることはできない」旨の約定があった。 　借主は約７か月後に退去した。礼金の返還を求めて簡易裁判所に提訴したが棄却され、京都地裁に控訴したものである。 　京都地裁の判断の要点は以下の通り。 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/17_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/17_1.html Sun, 15 Feb 2009 09:29:39 +0900 図解不動産業シリーズ 「不動産業の歴史入門」 蒲池紀生著 住宅新報社刊 定価1785円（本体1700円） ９　不動産業者のルーツ　―　２ ●職業紹介業からの派生――江戸時代から「丁稚・小僧、人夫、女中など」のあっせんをする「口入屋・桂庵」と呼ばれる、民間の“職業紹介業者”がいましたが、これらの業者で“職業の紹介”のほかに、副業として“土地建物の紹介”をする人々があり、その副業部分が発展しての不動産業者もあったといわれています。 戦前からの業者で不動産業者の長老の人から、“二枚鑑札の業者”という言葉を聞いたことがあります。「鑑札」とは「営業許可証」のことで、ここでいう“二枚”とは、「職業紹介」と「不動産紹介」の二枚の許可証ということです。 　　１９２６（昭和元）年１２月警視庁（東京）令紹介営業取締規則施行細則には、同細則の適用の「紹介業者」を「左ニ該当スル者ノ紹介ヲ為ス者」としています。「１．芸妓、娼妓、酌婦又ハ之ニ類スル者、２．里子、３．結婚者、４．不動産ノ売買又ハ貸借者」。「職業紹介」と「不動産紹介」が同居しており、両者の近接性を示しています。 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/post_8.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/post_8.html Sun, 15 Feb 2009 09:03:37 +0900 ここがポイント! 第４章のまとめ ●「わかる」とは、テキストに新しく出てきた事柄が、今まであなたが持っていた知識の枠組みの中に、矛盾なく納まったときのことをいいます。 　この場合「なるほど」「合点がいく」「納得！」という感情が起こります。 ●反対に、「わからない」とは、新しい知識と古い知識との折り合いがつかない状態です。たとえば、「いままでの自分の常識に照らして納得がいかない」場合など。 　また、自分の中に、新しい知識と関連する知識がまったく蓄えられていないので、どう整理していいか迷ってしまう。そういう場合も、「わからない」となります。 具体例で考えてみましょう。建築基準法の建築確認についてです。 　 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/_4.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/_4.html Wed, 11 Feb 2009 19:12:45 +0900 がけ崩れ予想地の地主に 開発許可取消の原告適格 最高裁判例 がけ崩れ等により生命、身体等に直接的な被害を受けることが予想される範囲の地域に居住する者は、開発許可の取消訴訟の原告適格を有する これは平成９年１月２８日の最高裁判決である。 　要旨では、開発区域内の土地が都市計画法３３条１項７号にいうがけ崩れのおそれが多い土地等に当たる場合には、がけ崩れ等により生命、身体等に直接的な被害を受けることが予想される範囲の地域に居住する者は、開発許可の取消訴訟の原告適格を有する、としている。 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/16_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/16_1.html Sun, 08 Feb 2009 15:49:53 +0900 「不動産業の歴史入門」 蒲池紀生 　 定価1785円 ７　「不動産」は外国語からの翻訳造語 　今日では「不動産」という言葉はごく普通の日常語になっていますが、明治以前にはこの言葉はありませんでした。「家屋敷」、「地所家屋」などの言葉が使われていたのです。「不動産」という言葉は、明治初期の外国語からの翻訳造語で、２つの所説があります。 ①フランス語から――１８７０（明治３）年から太政官法制局で民法編さんが行われたとき、箕作麟祥（わが国法学博士第１号）がフランス民法を翻訳して参考としましたが、そのなかでフランス語の「アムーブル（動かないもの）」を「不動産」と訳しました（不動産業者の榎本芳之助さんの所説）。 ②オランダ語から――１８７２（明治５）年、文部省が発行した神田孝平（政府・制度寮の権大内吏）訳『和蘭邑法』（「オランダ地方法令」の意か）に「不動産」の語がみられます（日本不動産研究所調査役〈当時〉門脇淳さんの所説）。 　 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/3_4.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/3_4.html Tue, 03 Feb 2009 22:03:31 +0900 ここがポイント! 第２章のまとめ ●「真の動機」プラス「続ける意欲」が合格の条件であることは、第１章の「ここがポイント」で述べました。これは、メンタル面からみた「必要条件」です。 　しかし、これだけでは、「十分条件」を満たすことはできません。資格試験は、知識を試す試験だからです。 ●知識を試すというと、すぐ「頭の良しあし」に話が飛びがちです。「自分は頭が悪いから、試験に受からない」というふうに。しかし、これは大いなる誤解です。第一、頭の良しあしは、測りようがないのです。 ●近代日本の最高の知性といわれる夏目漱石の頭の重量が１４２５グラム、一方軍人首相で２流と評された総理大臣桂太郎が１６００グラム。この事実は、「頭の良さが脳の重さでわかる」という戦前の常識を、みごとに引っくり返しました。 　現代でもてはやされる知能指数も、科学的には穴だらけの検査法で、あてになるものではありません。 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/_3.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/02/_3.html Sun, 01 Feb 2009 22:52:08 +0900 借上げ公営住宅供給促進 民間賃貸を公共が転貸 国交省、２１年度重点施策 民間賃貸住宅を地方公共団体が借り上げて転貸する「借上げ公営住宅」の供給が促進される。 国土交通省住宅局が２００９年度予算の概算要求の中で、重点施策のひとつとして打ち出した。 これは民間の賃貸住宅を地方公共団体が借り上げて住宅確保要配慮者に安い賃料で転貸する制度である。 既存の民間賃貸住宅で、空室が発生するのに応じて１戸単位で地方公共団体が借り上げる。 例えば、５年間の定期借家契約とし、順次更新していく。 公営住宅であるから，安く転貸することになる。借上げ賃料との差額は国と地方公共団体が負担することになる。 募集や維持管理、修繕、退去検査等の業務は、指定管理者制度等を使ってできるだけ民間事業者等に委託する方針である。 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/01/15_2.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/01/15_2.html Fri, 30 Jan 2009 21:30:34 +0900 「不動産業の歴史入門」 蒲池紀生 　 定価1785円 第１章●江戸時代～明治時代 ４　江戸時代の地所家屋の賃貸経営 自己（自社）所有の土地・建物を他者（他社）に貸して地代・賃料を収納する不動産賃貸経営は、不動産業の分野の一つであり、具体的な形としては貸地、ビル・アパート・貸家経営などがあります。 　こうした土地・建物の賃貸経営は江戸時代にも、豪商（大商人）や家作（貸家）持ちの富裕な人たちによって営まれていました。そして、こうした経営の収益は初期には本業（商売）の付属収入とされていましたが、江戸中期以降になると次第にその経済的ウエイトが高くなったといわれます。 　では、その利回り（元本〈土地・建物価格〉への収入の割合・率）はどれくらいだったでしょうか。―地価の高い日本橋などでは、かなりの高率だったようです。 東京・池袋の老舗不動産業者で不動産研究家であった西邨謹太郎さんは、次のような事例をあげています。 　 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/01/2_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/kaigyou-jitumu/2009/01/2_1.html Thu, 29 Jan 2009 21:00:18 +0900