借地権付建物」は，建物所有の目的で土地を借りて，建物を建てている場合の建物および借地権をいいます。建物の所有者（つまり借地権者）が，自分で建物を使用しているか，それとも他人に賃貸しているかは区別されていません。
したがって，「借地権付建物」をさらに分類すると，自用の借地権付建物と貸家の借地権付建物に分かれることになります。
「区分所有建物及びその敷地」とは，いわゆるマンションの所有者（区分所有者）の権利の対象になるものをいいます。専有部分とはマンション内の各戸を指し，共用部分とは廊下やエレベーター室など皆が共同で利用する部分を指します。
第２章 不動産の種別及び類型
◆第２節 不動産の類型
前回２００９年秋号の説明は，「第２章 不動産の種別及び類型」の「第１節 不動産の種別」まででした。今回は，その続きの「第２節 不動産の類型」からです。それでは，まず「不動産鑑定評価基準」の原文を見てください。
宅地並びに建物及びその敷地の類型を例示すれば，次のとおりである。
Ⅰ 宅地
宅地の類型は，その有形的利用及び権利関係の態様に応じて，更地，建付地，借地権，底地，区分地上権等に分けられる。
更地とは，建物等の定着物がなく，かつ，使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
建付地とは，建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し，かつ，当該所有者により使用され，その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
3 テキストについて
最も定評のあるテキストは，『楽学マンション管理士』『楽学管理業務主任者』（住宅新報社）です。どちらも入門書として，初心者にも分かるテキストを目指していますので，楽しく学べるでしょう。
どちらも７００頁を超えますが，イラストや図表がふんだんに挿入されていますので，苦になることはないでしょう。試験の特徴が，膨大な分野にまたがるということですので，これくらいの分量がないと安心できないことにもなります。
この楽学テキストでは物足りないという方は，『マンション管理の知識』『管理業務主任者の知識』（住宅新報社）があります。こちらは実務家にも役立つ構成が取られています。
問題集は，『マンション管理士再現問題集』『管理業務主任者再現問題集』（住宅新報社）があります。マンション管理士と管理業務主任者の問題を合わせた問題集としては『マンション管理士・管理業務主任者過去問テーマ別問題集』（実務教育出版・小川多聞著）がいいでしょう。
4 一部免除制度について
マンション管理士試験については，管理業務主任者試験に合格した者についてはマンション管理適正化法の５問を免除する（マンション管理適正化法施行規則４条）。
管理業務主任者試験については，マンション管理士試験に合格した者についてはマンション管理適正化法の５問を免除する（マンション管理適正化法６６条）。
この規定を利用しましょう。特に，マンション管理士試験について，管理業務主任者試験に合格した者は，マンション管理適正化法の５問（４６～５０問）が免除されるのです（いわば５問分正解がプラスされる）。
肢１は，民法２５２条の，「共有物の管理に関する事項は，変更行為を除き，各共有者の持分の価格に従い，その過半数で決する。ただし，保存行為は，各共有者がすることができる」を当てはめるだけで，正しく正解です。
肢２は，民法２５６条１項の，「各共有者は，いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし，５年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない」により，誤りです。
肢３は，民法２５８条２項の，「共有物の現物を分割することができないとき，又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは，裁判所は，その競売を命ずることができる」により，誤りです。
肢４は，民法２５５条の，「共有者の１人が，その持分を放棄したとき，又は死亡して相続人がないときは，その持分は，他の共有者に帰属する」により，誤りです。
どうでしょうか。「やっぱり，マンション管理士試験の問題は難しい」と思ったでしょうか。でも，本当にそうでしょうか。よく考えると，マンション管理士試験の問題も「第三者の弁済」が正確に理解できていれば，簡単だといえるのではないでしょうか。
民法は，「第三者の弁済」として，次の規定をおいています。
どうでしょうか？ この問題文を読んで，何のことについて聞いているのかが分かった人は，少なかったのではないかと思います。
Bの滞納管理費について，第三者Cから，「Bの管理費債務については，滞納分も将来分も，すべて私の方でその支払を引き受けることになりましたので，本日以降は私に請求してください。なお，この文書を受け取った旨を管理組合名で速やかにご通知ください」との通知がきています。
Cの主張するような債務の引受けを「免責的債務引受け」といっています。「免責的債務引受け」は，債権者にとって不利となる場合がありますので（新債務者が無資力の場合など），債権者の同意がなければできないことになっています（判例）。
もともと，ほとんどのテキストに「債務引受け」の記述がありません。それは当然で，民法の条文にも「債務引受け」という条文はないのです。この問題文を読んだとたんに頭の中が真っ白になり，あとはカラカラ空回り，という受験者が多かったのではないかと思います。
まったく人騒がせな問題です。ここで落ち着けた人は，肢２を読んで答えを導き出せたと思います。
〔マンション管理士試験 問１７〕
甲マンションの管理組合（管理者A）は，区分所有者Bが管理費を５カ月分滞納していたため，Bに対して，何度も支払を督促していたところ，ある日，第三者Cから，「Bの管理費債務については，滞納分も将来分も，すべて私の方でその支払を引き受けることになりましたので，本日以降は私に請求してください。
なお，この文書を受け取った旨を管理組合名で速やかにご通知ください。」という内容証明郵便が到着した。この場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
ただし，AB間で，当該管理費債務について第三者の弁済を許さない旨の特約はなかったものとする。
１ Aは，滞納管理費についてはBに対して請求できるが，新たに発生する管理費債権については，Cに十分な資力があるときは，Cに対してのみ請求することができる。
２ C自らが弁済してBの滞納管理費債務を消滅させることについて利害関係を有する場合，Cが同人の名義で滞納管理費をAの管理費収納口座に振り込んだときは，Aは，それを拒絶してBに支払を求めることはできない。
マンション管理士試験について，マンション管理適正化法施行規則１条は「マンション管理士試験は，管理組合の運営その他マンションの管理に関する専門的知識を有するかどうかを判定することに基準を置くものとする」と定めています。
一方，管理業務主任者試験について，同規則６３条は「管理業務主任者試験は，マンション管理業に関する実用的な知識を有するかどうかを判定することに基準を置くものとする」としています。
マンション管理士試験は「専門知識」を有するか否かを問う試験であり，管理業務主任者試験は「実用的な知識」を有するか否かを問う試験とされているわけです。
住宅新報社講師 小川多聞
特::集::２
はじめに
１
まず，両試験の概要について見てみましょう。
（１）マンション管理士試験合格率等
実施年度 受験者数 合格者数 合格率 合格点
平成１３年度: ９６，９０６人 ７，２１３人 ７．４％ ３８点
平成１４年度 :５３，３１７人 ３，７１９人 ７．０％ ３６点
平成１５年度: ３７，７５２人 ３，０２１人 ８．０％ ３８点
平成１６年度: ３１，２７８人 ２，７４６人 ８．８％ ３０点
平成１７年度: ２６，１８４人 １，９０９人 ７．３％ ３４点
平成１８年度: ２１，７４３人 １，８１４人 ８．３％ ３７点
平成１９年度: １９，９８０人 １，４７９人 ７．４％ ３６点
平成２０年度: １９，３０１人 １，６６６人 ８．６％ ３７点
平成２１年度: １９，１２０人: １，４４４人 ７．６％ ３４点
☆「本原稿は『マンガはじめて建築設備入門』住宅新報社２２年発刊予定のものの草稿です」☆
給水方式・その２
太郎「彩、マンションへの給水方法に興味を持ったみたいだね。前回は水道直結給水方式と高置水槽方式を説明したけど、他にどんなものがある？」
彩「圧力タンク方式、ポンプ直送方式、増圧直結給水方式があるらしいわね。」
太郎「そうだね。これら３つの給水方式で、受水槽があるものとないものをまず答えてみてよ。」
彩「圧力タンク方式には、受水槽があるけど、ポンプ直送方式と増圧直結給水方式の区別がそもそも分からないので受水槽の有無についてはわからないわ。」
太郎「うん。圧力タンク方式とポンプ直送方式には受水槽があるけど、増圧直結給水方式にはないんだ。」
彩「圧力タンク方式は、道路の下にある水道本管から水を引き込んで、いったん受水槽に貯水するのね。」
太郎「そうだよ。次に、受水槽の水を加圧ポンプで圧力タンク(圧力水槽)に給水して、圧力タンク内の空気を圧縮加圧させ、その圧縮空気で各住戸に給水する方式なんだ。」
彩「各住戸で水を使うと、圧力タンク内の水が減り、圧力タンクの空気圧力が低下するわよね。」
太郎「そう。図2にあるように、水が使用され圧力タンク内の圧力が低下したことを圧力スイッチが検知すると、加圧ポンプが稼動し圧力タンク内に給水するんだ。」
彩「圧力タンク内に無理やり加圧ポンプで給水するから圧力タンク内の空気が圧縮されるわけね。」
太郎「そう、その圧力空気で各住戸に給水するんだ。そして、各住戸で水を使用すると圧力タンク内の水が減り圧力タンク内の空気圧が低下する。」
給水方式・その１
太郎「おいしいケーキ屋を見つけたから、そこで勉強しようよ」
彩「なかなか落ち着いた、いいお店ね。勉強できるわね！」
太郎「マンションの各部屋に飲料水を供給する方式には大きく分けて５つに分類できるんだ。」
彩「５つに分類するのは、何に着目して分類するの？」
太郎「ずばり、水槽だね。飲料水をためる水槽に着目するんだ！表にしてまとめてあるから、これを最終的に覚えればいいんだ。」
彩「え～っと、給水方式には、①水道直結方式、②高置水槽方式(重力方式)、③圧力タンク方式、④ポンプ直送方式、⑤増圧直結給水方式とあるんだ～」があり、建物の用途、大きさ、値段等を考慮して、選ばれます
太郎「建物の大きさや、用途、給水方式に係る値段等を考慮して選ばれるんだ」
彩「①の水道直結方式と⑤の増圧直結給水方式の２つには水槽はないんだね。」
太郎「そう、そう、他の３つの給水方式である②高置水槽方式(重力方式)、③圧力タンク方式、④ポンプ直送方式には何らかの形で水槽があるんだ。」
彩「飲料水を上に供給するための揚水ポンプがあるか否かでいうと、
水道直結方式は揚水ポンプがなく、他の４つの方式には、すべて揚水ポンプがあるんでしょ？」
太郎「そのとおり。水道直結給水方式は、建物の近くの道路内の下にある
水道本管から給水管をひっぱって直接、建物内に引き込み、各住戸に
直接給水する方式なんだ。」
☆「本原稿は『マンガはじめて建築設備入門』住宅新報社２２年発刊予定のものの草稿です」☆
５．ガス設備
彩「ねぇ、太郎！私、先週、田舎のおばあちゃんの家にいったんだけど、ガス漏れ警報の検知器が床に近い位置に設置されているのよ。」
太郎「それがどうかしたの？」
彩「だって、私の家にあるガス漏れ警報の検知器は、天井に近い位置に設置されているのよ。どちらかの位置が間違っているんじゃないかと思って心配になったのよ。」
太郎「なるほど、でも、それぞれ正しいと思うな」
彩「なんで？」
太郎「彩の家のガスの種類は都市ガスだろ？たぶん、おばあちゃんちのガスはＬＰガスなんだよ。おばあちゃんちの家の外にガスボンベあっただろ？」
彩「そういえば、台所の外にガスボンベがあって、そこからホースで台所のガスコンロにつながっていたわね。」
太郎「マンションに供給されるガスは、おもに都市ガスとＬＰガスに分かれるんだ。一般的にいうと、都市ガスは、空気より軽く、ＬＰガスは空気より重いんだ。」
彩「なるほど、都市ガスが漏れた場合には、天井近くに漏れたガスがたまり、ＬＰガスが漏れた場合には、床に近い部分にたまるわけね。ガス漏れを認識する検知器の位置が違ってくるのね。」
☆「本原稿は『マンガはじめて建築設備入門』住宅新報社２２年発刊予定のものの草稿です」☆
コンクリート２
太郎「おいしいケーキ屋を見つけたから、そこで勉強しようよ」
彩「あら、いいお店ね。こういうところ知ってるなんて、太郎も少しは大人になったのね。じゃ、復習よ。コンクリートって何？」
太郎「セメント、水、砂、砂利を混ぜたものだね。そしてセメントやモルタルの性質を向上させるための混和材料を入れることが多いね」
彩「そうね。建築基準法施行令では砂と砂利をひとまとめに何と言っているか知ってる？」
太郎「条文を読むと、それらしいのは骨材かな？」
彩「そのとおり。コンクリートやモルタルに使用する砂、砂利を骨材というのね。粒が小さいものを細骨材、大きいものを粗骨材というのね。砂が細骨材、砂利が粗骨材ね。」
太郎「なるほど。それから、軽いか重いかでいうと、軽量骨材･普通骨材・重量骨材に分類されるよね。」
彩「そう。軽量骨材は、コンクリートの重量を軽くするために使用する骨材ね。放射線を遮断するために、重量骨材を用いるのね。」
太郎「放射線遮蔽用のコンクリート用骨材は、比重の大きい磁鉄鉱・かっ鉄鉱・重晶石等が使用されるんだね。」
彩「そのとおりよ。他に、生産方法により、天然骨材・人工骨材という分類もあるわね。柱、梁などのような構造用コンクリートの骨材としては、硬く耐久性があり、吸水率が小さく、有害物質を含まないこと、形状は塊状で丸みをおびていることなどが要求されるわね。」
「本原稿は『マンガはじめて建築設備入門』住宅新報社２２年発刊予定のものの草稿です」
コンクリート１
太郎「彩、建設会社に入社したんだってな。おめでとう。ところで、恥ずかしくて今さら聞けない事ってあるじゃない。友達のよしみで教えてよ。コンクリートって何？灰色で固いのは分かってるぜ」
彩「そうそう、意外に知られていないのよね。私の新入社員用資料を貸してあげるから、それを見て答えるのよ。セメントに水を混ぜた物を何という？」
太郎「う～んと。セメントペーストだね。」
彩「そのとおりよ。セメントペーストに砂を混ぜると何という？」
太郎「モルタルだね。そうか、セメントに水と砂を混ぜるとモルタルか」
彩「いい調子！そして、モルタルに何を混ぜるとコンクリートになるかな？」
太郎「だじゃりだ！おっと、砂利だ！」
彩「あい変わらず、ダジャレ言ってんのね～セメント、水、砂、砂利を混ぜた物をコンクリートというのよ。セメントペーストは、砂や砂利をくっつける接着剤だと考えればいいのよ。」
セメント＋水 ＝セメントペースト
セメント＋水＋砂 ＝モルタル
セメント＋水＋砂＋砂利＝コンクリート
２ 土地の種別
土地の種別は，地域の種別に応じて分類される土地の区分であり，宅地，農地，林地，見込地，移行地等に分けられ，さらに地域の種別の細分に応じて細分される。
不動産鑑定評価基準の記述内容に戻りましょう。
農地地域とは，農業生産活動のうち耕作の用に供されることが，自然的，社会的，経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
さらに，「留意事項」の続きを見ます。
（２）商業地域
① 高度商業地域
高度商業地域は，例えば，大都市（東京２３区，政令指定都市等）の都心又は副都心にあって，広域的商圏を有し，比較的大規模な中高層の店舗，事務所等が高密度に集積している地域であり，高度商業地域の性格に応じて，さらに，次のような細分類が考えられる。
◆第１節 不動産の種別
1 地域の種別
地域の種別は，宅地地域，農地地域，林地地域等に分けられる。
◆第２章 不動産の種別及び類型
不動産の鑑定評価においては，不動産の地域性並びに有形的利用及び権利関係の態様に応じた分析を行う必要があり，その地域の特性等に基づく不動産の種類ごとに検討することが重要である。
◆第４節 不動産鑑定士の責務
土地は，土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われるべきであり，特に投機的取引の対象とされてはならないものである。不動産鑑定士は，このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければならない。
◆第３節 不動産の鑑定評価
まず，前回の続きの部分から「不動産鑑定評価基準」の原文を見てください。
