給水方式・その２

太郎「彩、マンションへの給水方法に興味を持ったみたいだね。前回は水道直結給水方式と高置水槽方式を説明したけど、他にどんなものがある？」

彩「圧力タンク方式、ポンプ直送方式、増圧直結給水方式があるらしいわね。」

太郎「そうだね。これら３つの給水方式で、受水槽があるものとないものをまず答えてみてよ。」

彩「圧力タンク方式には、受水槽があるけど、ポンプ直送方式と増圧直結給水方式の区別がそもそも分からないので受水槽の有無についてはわからないわ。」

太郎「うん。圧力タンク方式とポンプ直送方式には受水槽があるけど、増圧直結給水方式にはないんだ。」

彩「圧力タンク方式は、道路の下にある水道本管から水を引き込んで、いったん受水槽に貯水するのね。」

太郎「そうだよ。次に、受水槽の水を加圧ポンプで圧力タンク(圧力水槽)に給水して、圧力タンク内の空気を圧縮加圧させ、その圧縮空気で各住戸に給水する方式なんだ。」

彩「各住戸で水を使うと、圧力タンク内の水が減り、圧力タンクの空気圧力が低下するわよね。」

太郎「そう。図2にあるように、水が使用され圧力タンク内の圧力が低下したことを圧力スイッチが検知すると、加圧ポンプが稼動し圧力タンク内に給水するんだ。」

彩「圧力タンク内に無理やり加圧ポンプで給水するから圧力タンク内の空気が圧縮されるわけね。」

太郎「そう、その圧力空気で各住戸に給水するんだ。そして、各住戸で水を使用すると圧力タンク内の水が減り圧力タンク内の空気圧が低下する。」

太郎「おいしいケーキ屋を見つけたから、そこで勉強しようよ」

彩「なかなか落ち着いた、いいお店ね。勉強できるわね！」

太郎「マンションの各部屋に飲料水を供給する方式には大きく分けて５つに分類できるんだ。」

彩「５つに分類するのは、何に着目して分類するの？」

給水方式　　　　　　　　　　　　　水槽の有無

 1 水道連結方式　　　　　　 水槽なし

 2 高置水槽方式(重力方式)   水槽あり(受水槽と高置水槽又は高置槽）

 3 圧力タンク方式　　　　　 水槽あり（受水槽と圧力タンク）

 4 ポンプ直送方式　　　　　 水槽あり（受水槽のみ）

 5 増圧直結給水方式　　　　 水槽なし

太郎「ずばり、水槽だね。飲料水をためる水槽に着目するんだ！表にしてまとめてあるから、これを最終的に覚えればいいんだ。」

彩「え～っと、給水方式には、①水道直結方式、②高置水槽方式(重力方式)、③圧力タンク方式、④ポンプ直送方式、⑤増圧直結給水方式とあるんだ～」があり、建物の用途、大きさ、値段等を考慮して、選ばれます

太郎「建物の大きさや、用途、給水方式に係る値段等を考慮して選ばれるんだ」

彩「①の水道直結方式と⑤の増圧直結給水方式の２つには水槽はないんだね。」

太郎「そう、そう、他の３つの給水方式である②高置水槽方式(重力方式)、③圧力タンク方式、④ポンプ直送方式には何らかの形で水槽があるんだ。」

彩「飲料水を上に供給するための揚水ポンプがあるか否かでいうと、

　水道直結方式は揚水ポンプがなく、他の４つの方式には、すべて揚水ポンプがあるんでしょ？」

太郎「そのとおり。水道直結給水方式は、建物の近くの道路内の下にある

　　水道本管から給水管をひっぱって直接、建物内に引き込み、各住戸に

　　直接給水する方式なんだ。」

太郎「そう、水道本管から引き込んだ水をいったんためる水槽を受水槽というんだけど、受水槽等の水槽も、揚水ポンプもないんだ。」

彩「ごく一般にみられる戸建住宅に採用されている方式よね。余計なものが何もついてないから、他の方式にくらべてメンテナンスもいらないし、衛生的よね。」

太郎「そうだね。ただし、水道本管の水圧で上まで給水するから、せいぜん地上２～３階程度にかぎられるよね。」

彩「高置水槽方式は、重力方式ともいうでしょ？」

太郎「そのとおりだね。高置水槽という文字から推測できるけど、高い所に置いてある水槽だね。飲料水を屋上にある高置水槽に飲料水を上げて、そこから各住戸に重力で落下させるんだ。」

彩「だから高置水槽方式を重力方式ともいうのね」

太郎「水道本管から分岐して引き込んだ水を一度受水槽に貯水した後、揚水ポンプで高置水槽に揚水して水を貯めるのが一般的なんだ。ただ、最近は、受水槽を設置しないで、水道本管から引き込んだ水を直接、増圧ポンプで高置水槽まで揚水する方式もあるんだ。」

彩「受水槽と高置水槽の２つがある場合には、２つの水槽を衛生的に管理しなきゃいけないから大変ね。」

太郎「確かにそうだね。でも、断水のときには、事前に分かっている場合には、断水になる時間の直前に、受水槽と高置水槽に強制的に水を満杯にしておけば、断水の影響はあまり受けないから便利ともいえるよね。」

彩「なるほどね。ただ、上の階は、水圧が弱くシャワーも勢いよく水がでなくなるということも考えられるわよね」

太郎「そうなんだ。だから、高置水槽の位置は、最上部の水栓（蛇口）の位置より１０ｍ以上上げるのが妥当なんだ。」

彩「その反対に、一番下の階は、水圧が高すぎて、蛇口をひねると、だぁーっと水が流れて水しぶきになってしまうこともあるでしょ？」

太郎「そうなんだ。その場合には、下の階の給水管には、減圧弁を設けて圧力を下げるという方法も用いられるんだ。」

彩「空気より重いＬＰガスのガス漏れ警報の検知器はどういう位置につけるの？」
太郎「空気より重いＬＰガスの検知器は、ガス栓から水平距離が４ｍ以内の範囲で床上30ｃｍ以内に設けるんだよ。」

彩「都市ガスは、おもに、輸入した液化天然ガス（LNG）を気化した天然ガスや国内で産出される天然ガスに液化石油ガスを混合して熱量調整した「13A」と呼ばれる規格が用いられているんでしょ？」

太郎「そうなんだよ。それから、ガスコンロ、ガスストーブ等、移動して使用するガス器具とガスホースの接続に簡単で安全なガスコンセントを使用することが多くなったね。」

彩「ガスコンセントは、接続具をカチッと差し込むだけでガス栓が自動的に開き、はずすとガスが止まる簡単で安心な設計よね。」

太郎「万一接続具が外れても、ガスの流出を自動的に遮断する機能が付いているんだ。これをヒューズ機能というけどね。」

彩「家の外には、メーターが付いているんだけど、これ何ていうの？」

太郎「それはね、マイコンメーターっていうんだよ。マイコンメーターは、ガスメーターにマイコンが搭載されており、マイコンに正常なガスの使用パターンが記憶されており、ガスの放出や消し忘れ、地震等の異常を判断するとガスを自動的に遮断したりするんだ。」

彩「マイコンって舞妓はんのこと？なんてね(＾3＾)。マイコンって何？」
太郎「そんなあほなこと聞くのは、だじゃれ～ってか！マイクロコンピューターの略称だよ。マイコンメーターはね、震度５強相当以上の地震を感知するとガスを自動的に遮断するんだ。」

彩「お風呂の火をつけ放しで出かけちゃったってときはどうなるの？」
太郎「必要以上に使用時間が長い場合にも、マイコンメーターは、自動的にガスを止めるんだ。ついうっかりの消し忘れなどによる長時間使用にも安全に対応しているんだよ。」

彩「マイコンメーターがなかったら、大変なことになる可能性があるのね。マイコンメーターってかわいい～。デザインをもっと、かわいくする必要があるわね。」

太郎「ピンク色のマイコンメーターは気持ち悪いから、やめてくれよな。

彩「たとえば、ガスコンロの周りを掃除していて、気付かずにガスホースを外してしまった場合なんかはどうなるの？」

太郎「その場合にも、ガスが不自然に大量に流れるとマイコンが判断したときは、自動的にガスを止めるんだよ。」

コンクリート２

太郎「おいしいケーキ屋を見つけたから、そこで勉強しようよ」

彩「あら、いいお店ね。こういうところ知ってるなんて、太郎も少しは大人になったのね。じゃ、復習よ。コンクリートって何？」

太郎「セメント、水、砂、砂利を混ぜたものだね。そしてセメントやモルタルの性質を向上させるための混和材料を入れることが多いね」

彩「そうね。建築基準法施行令では砂と砂利をひとまとめに何と言っているか知ってる？」

太郎「条文を読むと、それらしいのは骨材かな？」

彩「そのとおり。コンクリートやモルタルに使用する砂、砂利を骨材というのね。粒が小さいものを細骨材、大きいものを粗骨材というのね。砂が細骨材、砂利が粗骨材ね。」

太郎「なるほど。それから、軽いか重いかでいうと、軽量骨材･普通骨材・重量骨材に分類されるよね。」

彩「そう。軽量骨材は、コンクリートの重量を軽くするために使用する骨材ね。放射線を遮断するために、重量骨材を用いるのね。」

太郎「放射線遮蔽用のコンクリート用骨材は、比重の大きい磁鉄鉱・かっ鉄鉱・重晶石等が使用されるんだね。」

彩「そのとおりよ。他に、生産方法により、天然骨材・人工骨材という分類もあるわね。柱、梁などのような構造用コンクリートの骨材としては、硬く耐久性があり、吸水率が小さく、有害物質を含まないこと、形状は塊状で丸みをおびていることなどが要求されるわね。」

彩「ワーカビリティーがよい。水和熱が小さい、乾燥収縮が少ない、長期に渡って強度が大きい、化学抵抗性が大きい、水密性が良好、といった優れた特徴をもっているのよ。」

太郎「ワーカビリティーがよいとは、かき混ぜやすい、ワーカビリティーが悪いとはかき混ぜるのに非常に力がいるという意味だよね。流動性があるか否かだよね。」

彩「そのとおりよ。うどん粉に少ない水を入れて練ると、非常に力がいるけど腰があって粘りがあるわよね。水を多く入れると、練りやすいけど、粘りがないわね。」

太郎「なるほど、コンクリートも水を少なくすればワーカビリティーはよくないが、強度は増す。水を多くすれば、ワーカビリティーはよいけど、強度が低下するわけか。」

彩「そのとおりよ。フライアッシュを入れることによって、水和熱が小さくなるの。コンクリートの建造物が水和熱によって温度が上昇することによって膨張し、冷えることによって収縮するのよ。」

太郎「なるほど、そうすると温度による膨張収縮によって、コンクリートはひび割れを生じ、まずい状態になるというわけか。」

彩「そうなの。フライアッシュをいれることにより、水和熱を抑え、温度によるひび割れを防止できるのよ。」

太郎「ワーカビリティーをよくするために、水を多くすると、乾燥した場合に、乾燥収縮の度合いが大きくなり、ひび割れもそれだけ大きくなるということだよね。」

彩「そうなの。フライアッシュを入れることによってワーカビリティーがよくなり水を少なくすることができ、乾燥収縮によるひび割れも減少させることができるの。」

太郎「化学抵抗性が大きい、水密性が良好とはどういう意味？」

彩「化学抵抗性が大きいというのは、酸、塩などの化学物質に対する抵抗力がつくという意味なのよ。骨材の中で塩によって膨張し、コンクリートにひび割れを生じさせるものもあるのよ。」

太郎「水密性というのは、水を通さない性質ね。フライアッシュをいれることによりコンクリートは緻密になり水密性が増すのよ。今日も有意義な話が聞けてよかったよ。彩、今日も光ってるぜ！」

彩「あら～、じゃ、ここの支払いはお願いするわね」

太郎「よろこんで(ひぇ～)」

コンクリート１

太郎「彩、建設会社に入社したんだってな。おめでとう。ところで、恥ずかしくて今さら聞けない事ってあるじゃない。友達のよしみで教えてよ。コンクリートって何？灰色で固いのは分かってるぜ」

彩「そうそう、意外に知られていないのよね。私の新入社員用資料を貸してあげるから、それを見て答えるのよ。セメントに水を混ぜた物を何という？」

太郎「う～んと。セメントペーストだね。」

彩「そのとおりよ。セメントペーストに砂を混ぜると何という？」

太郎「モルタルだね。そうか、セメントに水と砂を混ぜるとモルタルか」

彩「いい調子！そして、モルタルに何を混ぜるとコンクリートになるかな？」

太郎「だじゃりだ！おっと、砂利だ！」

彩「あい変わらず、ダジャレ言ってんのね～セメント、水、砂、砂利を混ぜた物をコンクリートというのよ。セメントペーストは、砂や砂利をくっつける接着剤だと考えればいいのよ。」

セメント＋水　　　　　＝セメントペースト

セメント＋水＋砂　　　＝モルタル

セメント＋水＋砂＋砂利＝コンクリート

　この部分は，不動産鑑定評価基準で用いる用語を定義した記述であると考えればよいでしょう。
　宅地地域内の土地を「宅地」というなど，分かりやすい内容になっています。

　ただ，見込地と移行地の違いはまぎらわしいので，注意してください。見込地は，他の種別の地域に転換しつつある場合であるのに対し，移行地は，同じ種別の地域内において細分化された種別間の移行が行われている場合であるという違いがあります。

　農地地域とは，農業生産活動のうち耕作の用に供されることが，自然的，社会的，経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

　林地地域とは，林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが，自然的，社会的，経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

　特用林産物とは，林野副産物ともいい，木材，薪炭以外で，林野から生産または採取するものをいいます。くり・くるみ等の樹実類，すぎ，しゅろ等の樹皮類，まつたけ，しいたけ，わさび，うるし等があります。
　林地地域は，その立地条件や地域の特性により，さらに次のように細分化されることがあります。

1　都市近郊林地地域
　都市の近郊にある林地地域で，宅地化の影響を受けている地域
2　農村林地地域
　農家集落の周辺にある林地地域で，一般に農業を主に林業を兼業している農家が多い地域（いわゆる「さとやま」と呼ばれる地域）
3　林業本場林地地域
　林業経営を主とする者が多い地域または有名林業地で，有名林業地としての銘柄の用材等を生産している林地地域
4　山村奥地林地地域
　農家集落への距離等の交通接近条件が悪い地域で，林業を営む者は少なく，かつ，散在している林地地域

 なお，宅地地域，農地地域，林地地域等の相互間において，ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域及び宅地地域，農地地域等のうちにあって，細分されたある種別の地域から，その地域の他の細分された地域へと移行しつつある地域があることに留意すべきである。

　たとえば，都市化が進むことにより，これまで農地地域であった地域が，宅地地域に移行していくことがあります。
　地域の種別を考える際には，このようなことにも配慮するべきです

（２）商業地域
①　高度商業地域
　　高度商業地域は，例えば，大都市（東京２３区，政令指定都市等）の都心又は副都心にあって，広域的商圏を有し，比較的大規模な中高層の店舗，事務所等が高密度に集積している地域であり，高度商業地域の性格に応じて，さらに，次のような細分類が考えられる。

②　準高度商業地域
　　高度商業地域に次ぐ商業地域であって，広域的な商圏を有し，店舗，事務所等が連たんし，商業地としての集積の程度が高い地域

③　普通商業地域
　　高度商業地域，準高度商業地域，近隣商業地域及び郊外路線商業地域以外の商業地域であって，都市の中心商業地域及びこれに準ずる商業地域で，店舗，事務所等が連たんし，多様な用途に供されている地域

④　近隣商業地域
　　主として近隣の居住者に対する日用品等の販売を行う店舗等が連たんしている地域
⑤　郊外路線商業地域
　　都市の郊外の幹線道路（国道，都道府県道等）沿いにおいて，店舗，営業所等が連たんしている地域

各地域のイメージをここで具体的に紹介することはしませんが，住宅地域の場合と同様に，皆さんの想像力を働かせて，具体的なイメージを持っておいてください。

　なお，「留意事項」には，工業地域等をさらに細分化したものは示されていませんが，一般的に，主として港湾，高速交通網等の利便性を指向する産業基盤指向型工業地域と，製品の消費地への距離，消費規模等の市場接近性を指向する消費地指向型工業地域に分けられています。
　この部分に関する「留意事項」の記述は，以上で終わりです

1　地域の種別
　地域の種別は，宅地地域，農地地域，林地地域等に分けられる。

　宅地地域とは，居住，商業活動，工業生産活動等の用に供される建物，構築物等の敷地の用に供されることが，自然的，社会的，経済的及び行政的観点 からみて合理的と判断される地域をいい，住宅地域，商業地域，工業地域等に細分される。さらに住宅地域，商業地域，工業地域等については，その規模，構成 の内容，機能等に応じた細分化が考えられる。

　ここでいう「宅地」とは，住宅地のみを指すのではありません。店舗や工場なども含めた建物等の敷地として使われる土地を指します。　

　不動産の種別及び類型について
　不動産の種別の分類は，不動産の鑑定評価における地域分析，個別分析，鑑定評価手法の適用等の各手順を通じて重要な事項となっ
ており，これらを的確に分類，整理することは鑑定評価の精密さを一段と高めることとなるものである。鑑定評価において代表的な宅地地域である住宅地域及び商業地域について，さらに細分化すると次のような分類が考えられる。

（１）住宅地域
1　敷地が広く，街区及び画地が整然とし，植生と眺望，景観等が優れ，建築の施工の質の高い建物が連たんし，良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な地域であり，従来から名声の高い住宅地域

2　敷地の規模及び建築の施工の質が標準的な住宅を中心として形成される居住環境の良好な住宅地域

3　比較的狭小な戸建住宅及び共同住宅が密集する住宅地域又は住宅を主として店舗，事務所，小工場等が混在する住宅地域

4　都市の通勤圈の内外にかかわらず，在来の農家住宅等を主とする集落地域及び市街地的形態を形成するに至らない住宅地域

　細かい内容を覚える必要はありません。それぞれの地域について，想像力を働かせて，具体的なイメージを持つといいでしょう。
1 は高級住宅街，2 は標準的な住宅街，3 は商店街のすぐそばにあり，ちょっとごちゃごちゃした感じの地域，4 は農業中心の場所だけど，ポツポツと一般の住宅も建っている場所，というイメージですね。

　不動産の鑑定評価においては，不動産の地域性並びに有形的利用及び権利関係の態様に応じた分析を行う必要があり，その地域の特性等に基づく不動産の種類ごとに検討することが重要である。

　不動産の地域性，有形的利用の態様，権利関係の態様等によって，当然，不動産に対する評価は異なってきます。
有形的利用とは，要するに目に見える利用形態のことであり，更地なのか建物が建っているのかといったことです。また，権利関係の態様とは，借地権設定の有無による違いなどです。

　土地は，土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われるべきであり，特に投機的取引の対象とされてはならないものである。不動産鑑定士は，このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければならない。

　不動産鑑定士は，不動産の鑑定評価を担当する者として，十分に能力のある専門家としての地位を不動産の鑑定評価に関する法律によって認められ，付与されるものである。

したがって，不動産鑑定士は，不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し，その責務を自覚し，的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって，社会一般の信頼と期待に報いなければならない。

　この部分については，特に説明の必要はないでしょう。　

　不動産鑑定士は，専門職業家としての社会的信用を傷つけるような行為をしてはならず，また，職務上知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。これは，不動産鑑定士法に定められた義務をそのまま示したものです。

　次に，不動産鑑定士が遵守すべきこととして，５つの事項が列挙されていますが，特に難しい記述はなく，読めば理解できると思います。

　この判断の当否は，これら各段階のそれぞれについての不動産鑑定士の能力の如何及びその能力の行使の誠実さの如何に係るものであり，また，必要な関連諸資料の収集整理の適否及びこれらの諸資料の分析解釈の練達の程度に依存するものである。

　したがって，鑑定評価は，高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち，さらに　これらが有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき，初めて合理的であって，客観的に論証できるものとなるのである。

　不動産の鑑定評価が適切に行われるかどうかは，その鑑定評価を行う不動産鑑定士の能力等によるということを述べています。高度な知識，豊富な経験，的確な判断力などの専門家としての熟練した能力のほか，誠実さにも言及しています。表現は難解ですが，内容は常識的といっていいでしょう。

　不動産の鑑定評価とは，現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を，不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表されるように練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事であるから，このような意味において，不動産の鑑定評価とは，不動産の価格に関する専門家の判断であり，意見であるといってよいであろう。

　それはまた，この社会における一連の価格秩序のなかで，対象不動産の価格の占める適正なあり所を指摘することであるから，その社会的公共的意義は極めて大きいといわなければならない。

　１つの文が長くて読みづらいですが，述べられている内容はそれほど難しくはありませんね。要点は，不動産の鑑定評価は専門家によって行われるものであり，社会的公共的意義が大きいということです。
　ただ，この部分は，次のような点を意識して書かれていることを知っていると，より理解が深まるでしょう。

　不動産鑑定士による不動産の鑑定評価のほかにも，不動産の価格が評価されることがあります。①相続税や贈与税の計算に用いられるいわゆる路線化式評価，②損害保険の目的である建物の保険価額の評価，③建築士法による建築事務所の業務として行う建物の評価，④企業会計における減価償却費の算定，などです。

これらは，一般的に，与えられた資料を一定の算式にあてはめて計算することにより機械的に価格が求められています。「鑑定評価」と区別する意味で「算定評価」などと呼ばれています。

　「鑑定評価」と「算定評価」とで大きく異なるのは，過去の推移や将来の予測，あるいは，地域の特性や市場性などに関する扱いです。「算定評価」はこれらの点をほとんど考慮しませんが，「鑑定評価」はこれらの点を十分に考慮したうえで行われます。

　「不動産の鑑定評価とは，......専門家の判断であり，意見である」という部分は，上記の点を意識した表現です。「算定評価」は，必ずしも専門家が行うものではありませんし，将来の予測等の「意見」的な部分はないからです。

　そして，１つの不動産に対して，所有権のほか，賃借権，地上権などの権利も同時に存在することができ，それぞれに価格・賃料が形成されます。同じ不動産について，所有権を購入する場合の価格，賃借権を設定した場合の賃料などが同時に成立するということですね。

【　不動産の属する地域は固定的なものではなくて，常に拡大縮小，集中拡散，発展衰退等の変化の過程にあるものであるから，不動産の利用形 態が最適なものであるかどうか，仮に現在最適なものであっても，時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか，これらは常に検討されなければならない。した がって，不動産の価格（又は賃料）は，通常，過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成される。今日の価格（又は賃料）は，昨日の展開であり，明日を反 映するものであって常に変化の過程にあるものである。】

不動産の価格の特徴の３つめです。
　不動産の地理的位置は変わりませんが，社会の変化などに伴って，その属する地域は変わっていきます。たとえば，かつては緑が豊かな場所であったところが，都市の発展や拡大により住宅地に変わります。

　また，同じく住宅地であっても，かつては低層の戸建て住宅が中心であった地域が次第にマンション等の中高層住宅を中心とする地域に変わることもあります。地域が変われば，不動産の利用形態として最適なものも変わってきます。

　不動産の価格を評価する場合も，こうした地域の変化の過程を考慮する必要があります。単純に，現時点での不動産の利用形態のみを考えて，不動産の価格を評価したのでは，適正な価格を示すことができません。過去はどうであったのか，そして将来はどのように変化するのか，ということまで考慮すべきです。

【　不動産の現実の取引価格等は，取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり，しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって，このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。したがって，不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要となるものである。】

　不動産の価格の特徴の４つめです。
　不動産の現実の取引価格は，取引ごとの個別的な事情に左右されることが多いので，個別の取引価格を見て，一般の人が不動産の適正な取引価格を判断することは困難です。

　たとえば，現実の取引において，資金の都合上，早く換金しなければならない事情があり，売り急いでいる場合は，どうしても本来の適正な価格より低い金額で取引が行われます。

また，たとえば，土地の所有者が隣接の土地を買い取って併合する計画である場合は，どうしてもその隣接地でなければならないため，適正価格より高い金額で取引される可能性が高くなります。

　このような個別的な事情に左右される可能性を考えると，たとえば，ある１００平方ｍの土地が１，０００万円で売却されたからといって，それだけで，付近の土地も同様に１平方ｍ当たり１０万円くらいが相場だと判断することはできないのです。

　不動産の適正な価格を評価するには，高度な専門知識と豊富な経験が必要です。そのような知識と経験を有する専門家は，不動産鑑定士です。それゆえ，不動産の適正な価格を見出すためには，不動産鑑定士による鑑定評価活動が必要となってくるのです。

【不動産の現実の取引価格は，個別的な事情に左右されがち】
↓
【一般の人にとって，不動産の適正な価格を見出すことは困難】
↓
【不動産鑑定士による鑑定評価活動が必要となる】

たとえば，○○平野，××盆地などのように自然的条件の共通性を基盤として構成される地域もあれば，首都圏，都道府県，市町村のように行政区域によって構成される地域，駅前商店街，△△通り商店街等の集客施設を中心として構成される地域などもあります。

　また，これらの地域が「他の地域との間に相互関係にたつ」というのは，たとえば，ある住宅地域に近い場所にある商業地域は，住宅地域の居住者を主な顧客とする点で，住宅地域と商業地域は相互に影響しあう関係にあるということです。

　なお，ある不動産が属している地域は，必ずしも１つのものに限定されるものではないことに注意してください。たとえば，ある不動産は，○○平野にあると同時に，×県×市に属し，かつ，△通り商店街に属するという関係になります。

　【このような不動産の特徴により，不動産の価格についても，他の一般の諸財の価格と異なって，およそ次のような特徴を指摘することができる。】

　不動産の経済価値は，一般に，交換の対価である価格として表示されるとともに，その用益の対価である賃料として表示される。そして，この価格と賃料との間には，いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。

　不動産の価格の特徴を示しています。不動産鑑定評価基準では，４つの特徴を拳げていますが，まずその１つめです。

　不動産の経済価値は，交換の対価である「価格」と用益の対価である「賃料」として表示されます。つまり，その不動産を売却した場合の代金と賃貸した場合の賃料に相当する価格で示されるのです。

　このうち交換の対価である「価格」は，不動産が物理的，機能的または経済的に消滅するまでの全期間にわたって，不動産を使用し，収益することができる経済価値を貨幣額によって表したものです。

　これに対し，用益の対価である「賃料」は，不動産が消滅するまでの一部の期間について，賃貸借契約等によって不動産を使用し，収益することができる経済価値を貨幣額によって表したものです。

　「賃料」は，不動産が存続する全期間に対する経済価値から，一部の期間を分割して生み出されているともいえます。したがって，この両者の関係は，「価格」が元本で，「賃料」がその果実であると考えることができます。