国試記述式対策「土地家屋調査士」山井由典:司法書士合格塾：不動産受験新報

トップページ > >> 国試記述式対策「土地家屋調査士」山井由典

メルマガ登録・解除

国試記述式対策「土地家屋調査士」山井由典

（土地家屋調査士）　山井由典

第１問
　Ａ市Ｋ町一丁目２番３号に事務所を有する土地家屋調査士山上好夫が，Ａ市Ｍ町二丁目12番２号に住所を有する日野由子から，下記見取図で示すＡ市Ｍ町五丁目78番１の土地（以下「本件土地」という。）について必要な表示に関する登記を申請するよう依頼されたものとして，後記の調査結果に基づき，後記の問いに答えなさい。

■注　見取図中，Ａ点からＦ点までの各点は筆界点を示し，数字は土地の地番を，実線は筆界線を示す。Ｔｎ（ｎは１～６の数字）は，多角点を示す。

〔土地家屋調査士山上好夫による調査の結果〕

１　資料調査の結果

(1)　登記所における調査の結果，本件土地の登記記録の記録（登記事項一部省略）は，下記のとおりであった。
　また，本件土地は，平成５年６月に78番２の土地を分筆していたが，その分筆の際に提出された地積測量図においては，78番２を求積したにとどまり，78番１は，残地差引計算によって現在の地積が算出されていた。

（表題部）
　Ａ市Ｍ町五丁目　78番１　宅地　430.27㎡
　平成５年６月10日　78番１，78番２に分筆

（権利部）
　甲区２番
　Ａ市Ｍ町五丁目10番３号　土　屋　国　男

(2)　依頼者から下記の後見登記の登記事項証明書（登記事項一部省略）を預かった。

　　　　　登記事項証明書

　後見開始の裁判

　【裁判所】Ａ家庭裁判所
　【裁判の確定日】平成17年11月15日
　【登記年月日】平成17年11月30日
　【登記番号】第2005－＊＊＊＊号

　成年被後見人
　【氏　名】土屋国男
　【住　所】甲県Ａ市Ｍ町五丁目10番３号

　成年後見人
　【氏　名】日野由子
　【住　所】甲県Ａ市Ｍ町二丁目12番２号
　【選任の裁判確定日】平成17年11月15日
　【登記年月日】平成17年11月30日

２　現地調査の結果

(1)　土地の利用状況

　本件土地は，現在の所有者である土屋国男が，平成３年２月に，実母の相続により取得したものである。
　土屋国男は，平成５年10月に，本件土地上に自分が居住するための建物を建築し，現在も当該建物に居住している。当該建物は，主たる建物（居宅）と附属建物（車庫）から成っている。

　本件土地の北側に隣接する道路は，Ａ市が所有及び管理しており，いわゆる無番地の土地である。

(2)　筆界点の状況

　現地のＡ点，Ｂ点及びＣ点にはコンクリート杭が，Ｄ点，Ｅ点及びＦ点には金属標が埋設されている。境界標の埋設（設置）状況は，良好であった。

(3)　立会い

ア　道路との境界については，Ａ市土木課の職員が立会いの上，Ａ点及びＦ点を結んだ直線であることを確認した。

イ　本件土地に隣接するすべての土地の所有者に立会いを求め，各筆界点に争いがない旨の確認をした。

３　測量の結果

　今般，土屋国男の療養看護の費用に充てるため，建物を含めて本件土地を売却することとなり，日野由子からの依頼により，土地家屋調査士山上好夫が本件土地を実測した結果は，次のとおりである。

ア　多角点の座標値　（単位：ｍ）

点名　　　　　Ｘ座標　　　　　　Ｙ座標
Ｔ１　　　　　　200.00　　　　　200.00
Ｔ２　　　　　　182.77　　　　　200.00
Ｔ３　　　　　　182.77　　　　　190.00
Ｔ４　　　　　　181.15　　　　　179.02
Ｔ５　　　　　　193.02　　　　　179.02
Ｔ６　　　　　　200.00　　　　　186.00

■注　上記は，閉合補正を行った数値である。

イ　多角測量観測結果

器械点　　　後視点　　　　測点　　　　　観測角　　　　　　　　　　距離
Ｔ１　　　　　　Ｔ６　　　　　　Ａ　　　　　　254°15′30″　　　　　　3.10
Ｔ２　　　　　　Ｔ１　　　　　　Ｂ　　　　　　139°30′50″　　　　　　3.77
Ｔ３　　　　　　Ｔ２　　　　　　Ｃ　　　　　　97°18′20″　　　　　　　3.15
Ｔ４　　　　　　Ｔ３　　　　　　Ｄ　　　　　　131°47′50″　　　　　　3.44
Ｔ５　　　　　　Ｔ４　　　　　　Ｅ　　　　　　112°02′40″　　　　　　2.61
Ｔ６　　　　　　Ｔ５　　　　　　Ｆ　　　　　　16°46′00″　　　　　　　4.14

ウ　精度管理

　前記イの観測結果の精度を確認するため，下記の精度管理表を作成したところ，筆界点のうち１点について，較差の制限を超えていた。

点間名　　計算値　　　測定値　　　較差　　　　制限　　　　再測要否
Ａ～Ｂ　　　　　　　　　　17.19　　　　　　　　　　0.01
Ｂ～Ｃ　　　　　　　　　　12.85　　　　　　　　　　0.01
Ｃ～Ｄ　　　　　　　　　　12.49　　　　　　　　　　0.01
Ｄ～Ｅ　　　　　　　　　　15.65　　　　　　　　　　0.01
Ｅ～Ｆ　　　　　　　　　　　7.03　　　　　　　　　　0.01
Ｆ～Ａ　　　　　　　　　　18.51　　　　　　　　　　0.01

注　計算値とは，座標値から求めた距離である。較差とは，計算値と測定値との差である。制限とは，許容誤差をいう。

エ　再測結果

　許容範囲を超えていた１点について再測を行った結果は，以下のとおりである。ただし，器械点及び後視点は，当初の観測時と同一の点を用いた。

　　　観測角　　　　　　　　　　　　　　　　　　距　離
前記イの観測結果に示す　　　　　前記イの観測結果に示す距離
角度と同一の角度　　　　　　　　　　から0.10ｍを減じた距離

注１　測量は，Ａ市基準点に基づくものである。
　２　観測角は，後視方向を０°として右回りの角度を示す。

問１　再測を要した筆界点を記載しなさい。解答に当たっては，精度管理表を完成させて判断すること。

問２　Ａ点からＦ点までの各点の座標値を求めなさい。

問３　本件土地の実測面積を座標法により計算しなさい。ただし，計算値の端数処理は，登記の申請書に記載する場合の表示方法によるものとする。

問４　本件土地について申請すべき登記の目的，添付情報のすべてを記載しなさい。

問５　日野由子が本件土地（建物を含む。）を売却するについて必要な裁判上の手続及びその手続を要する理由を簡潔に記載しなさい。

問６　問４の登記の申請において提供すべき地積測量図（縮尺は250分の１）を作成しなさい。

注１　座標値は，計算結果の小数点以下第３位を四捨五入し，小数点以下第２位までとすること。精度管理表における計算値（計算距離）は，計算結果の小数点以下第３位を四捨五入すること。

　２　訂正，加入又は削除をしたときは，押印や字数を記載することを要しない。

　３　地積測量図には，座標値から求めた筆界の辺長を，計算結果の小数点以下第３位を四捨五入し，記載すること。ただし，基本三角点等の表示，測地系の表示（測量年月日を含む。），各筆界点の座標値の表示，求積及びその方法並びに地積の表示の記載は，省略して差し支えない。

　４　本件土地を管轄する登記所は，不動産登記法附則第６条第１項の指定がされている登記所（いわゆるオンライン庁）であり，必要な登記の申請は，書面を提出する方法によりするものとする

　５　本件土地（430.27㎡）の地積測定の公差は，以下のとおりである。ただし，本件土地は市街地地域に属する。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：㎡）

精度区分　　甲１　　　　甲２　　　　　甲３　　　　　乙１　　　　乙２　　　　　乙３
　　　　　　　0.80　　　1.98　　　　3.96　　　　5.85　　　11.80　　　23.60

第１問　解説
〈出題の趣旨〉

　本問は，成年後見人が，成年被後見人の居住用の土地を売却するために行う，地積更正の登記の申請手続に関する問題であり，居住用不動産の処分について必要な裁判上の手続の理解を問うものである。

問１・問２　再測を要した点および各点の座標値
　再測の要否は，「多角測量観測結果」に基づいた座標値を算出し，その座標値により点間距離（計算値），較差を求めて，制限内かどうかを調べる。制限外であれば，再測を要することとなる。

　多角点は補正済みであり，多角点間の平均方向角を算出すると，以下のとおりとなる（θＴ１Ｔ６とは，Ｔ１からＴ６への方向角を示すものとする。以下同じである。）。

θＴ１Ｔ６　　　270°00′00″　　　　　θＴ４Ｔ３　　　　　 81°36′25.47″
θＴ２Ｔ１　　　　 0°00′00″　　　　　θＴ５Ｔ４　　　　　180°00′00″
θＴ３Ｔ２　　　 90°00′00″ 　　　　　θＴ６Ｔ５　　　　　225°00′00″

①Ａ点の座標値
θＴ１Ａ＝270°＋254°15′30″－360°
＝164°15′30″

ＸＡ＝3.10×cos164°15′30″＋200.00
≒197.02

ＹＡ＝3.10×sin164°15′30″＋200.00
≒200.84

②Ｂ点の座標値
θtheta Ｔ２Ｂ＝０°＋139°30′50″
＝139°30′50″

ＸＢ＝3.77×cos139°30′50″＋182.77
≒179.90

ＹＢ＝3.77×sin139°30′50″＋200.00
≒202.45

③Ｃ点の座標値
θＴ３Ｃ＝90°＋97°18′20″
＝187°18′20″

ＸＣ＝3.15×cos187°18′20″＋182.77
≒179.65

ＹＣ＝3.15×sin187°18′20″＋190.00
≒189.60

④Ｄ点の座標値
θＴ４Ｄ＝81°36′25.47″＋131°47′50″
＝213°24′15.47″

ＸＤ＝3.44×cos213°24′15.47″＋181.15
≒178.28

ＹＤ＝3.44×sin213°24′15.47″＋179.02
≒177.13

⑤Ｅ点の座標値
θＴ５Ｅ＝180°＋112°２′40″
＝292°２′40″

ＸＥ＝2.61×cos292°２′40″＋193.02
≒194.00

ＹＥ＝2.61×sin292°２′40″＋179.02
≒176.60

⑥Ｆ点の座標値
θ＝225°＋16°46′０″
＝241°46′０″

ＸＦ＝4.14×cos241°46′０″＋200.00
≒198.04

ＹＦ＝4.14×sin241°46′０″＋186.00
≒182.35

⑦再測の要否

　①から⑥の座標値により，計算値および較差を算出すると，次の表のとおりとなり，Ｃ～Ｄ，Ｄ～Ｅの距離が較差の制限を超えている。よって，再測すべき点は，Ｄ点である。

　なお，一般的に，ある筆界点の観測結果に誤りがある場合，その点を含む筆界点間の距離（計算値と測定値）に大きな誤差が生ずることが多い。仮にＦ点に誤りがあれば，ＥＦ，ＦＡ間に大きな誤差が生ずる場合が多い。

点間名　　　計算値　　　測定値　　　較差　　　　制限　　　再測要否
Ａ～Ｂ　　　　17.20　　　　17.19　　　　0.01　　　　0.01　　　否
Ｂ～Ｃ　　　　12.85　　　　12.85　　　　0.00　　　　0.01　　　否
Ｃ～Ｄ　　　　12.55　　　　12.49　　　　0.06　　　　0.01　　　要
Ｄ～Ｅ　　　　15.73　　　　15.65　　　　0.08　　　　0.01　　　要
Ｅ～Ｆ　　　　　7.03　　　　　7.03　　　　0.00　　　　0.01　　　否
Ｆ～Ａ　　　　18.52　　　　18.51　　　　0.01　　　　0.01　　　否

⑧再測後のＤ点の座標値
θＴ４Ｄ＝213°24′15.47″（当初と同一）

距離＝3.44－0.10＝3.34（0.10ｍ減ずる）

ＸＤ＝3.34×cos213°24′15.47″＋181.15
≒178.36

ＹＤ＝3.34×sin213°24′15.47″＋179.02
≒177.18

問３　実測面積

筆界　　　　　　Ｘ　　　　　　Ｙ　　　　　Xn＋１－Xn－１　　　　　Y（Xn＋１－Xn－１）
　Ａ　　　　　197.02　　　200.84　　　－18.14　　　　　　　　　　－3643.2376
　Ｂ　　　　　179.90　　　202.45　　　－17.37　　　　　　　　　　－3516.5565
　Ｃ　　　　　179.65　　　189.60　　　－1.54　　　　　　　　　　－291.9840
　Ｄ　　　　　178.36　　　177.18　　　　14.35　　　　　　　　　　 2542.5330
　Ｅ　　　　　194.00　　　176.60　　　　19.68　　　　　　　　　　 3475.4880
　Ｆ　　　　　198.04　　　182.35　　　　 3.02　　　　　　　　　　　　550.6970
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　倍　面　積　　　　　　　　　　883.0601
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　面　　　積　　　　　　　　　　441.53005

　本件土地の地目は宅地であるから，１平方メートルの100分の１未満の端数を切り捨てて，「441.53㎡」と記載する（規則100条）。

問４　登記の目的・添付情報

（１）登記の目的（令３条５号）

「土地地積更正登記」と記載する。

　本件土地の現況は，居宅の敷地であるから，登記記録上の地目は，現況と合致している。しかし，地積に誤りがある（誤差の限度である甲２の1.98㎡を超えている）。

（２）添付情報
①地積測量図（令別表６項・添付情報欄）

②代理権限証書（令７条１項２号）
　本問では，後見登記の登記事項証明書および山上好夫宛の委任状を添付する。
　なお，登記事項証明書は，作成後３月以内のものであることを要する（令17条１項）。

問５　裁判上の手続および手続を要する理由
　成年後見人は，成年被後見人（以下「本人」という）の財産に関する法律行為について代理権を有しており，自己の判断に基づき，本人の財産を処分することができるのが原則である（民法859条１項）。

　しかし，居住環境は，精神医学上，本人の精神状況に多大な影響を与えるものとされている。
　ことに，居住用不動産の処分は，本人の生活，身上等に大きな影響を与えるため，身上監護の観点から，成年後見人の権限を制限し，家庭裁判所の許可を要するものとされている（民法859条の３）。

問６　地積測量図の作成

　規則73条～75条，77条および準則50条を参照されたい。

第１問　解答

問１　再測を要した筆界点　　　　Ｄ点

問２　各筆界点の座標値

筆　界　　　　　Ｘ座標　　　　　　Ｙ座標
Ａ点　　　　　197.02ｍ　　　　　200.84ｍ
Ｂ点　　　　　179.90ｍ　　　　　202.45ｍ
Ｃ点　　　　　179.65ｍ　　　　　189.60ｍ
Ｄ点　　　　　178.36ｍ　　　　　177.18ｍ
Ｅ点　　　　　194.00ｍ　　　　　176.60ｍ
Ｆ点　　　　　198.04ｍ　　　　　182.35ｍ

問３　実測面積　　　441.53㎡

問４　登記の目的・添付情報

登記の目的土地地積更正登記
添付情報地積測量図　代理権限証書

問５　裁判上の手続および手続を要する理由

　本件土地を売却するには，家庭裁判所の許可を得なければならない。
　本件土地は，成年被後見人の居住用不動産であり，その処分をすることにより，成年被後見人の生活に大きな影響を与えるため，身上監護の観点から，成年後見人の権限を制限し，家庭裁判所の許可が必要とされている。

問６地　　番 78番１地積測量図

第２問

　Ａ市Ｅ町二丁目１番１号に事務所を有する土地家屋調査士中条広子が，Ｂ市Ｆ町一丁目３番８号に住所を有する小川兼二から，家屋番号35番の３の建物（以下「本件建物」という。）を増築したこと及び一棟の建物の敷地を分筆したことに伴い必要となる表示に関する登記の申請を依頼されたものとして，後記の調査結果に基づき，後記の問いに答えなさい。

注１　建物の測定値は，すべて壁の中心からのものである。
２　建物の壁厚は，すべて20㎝である。
３　敷地境界から建物までの距離は，すべて外壁までのものである。
４　斜線部は，増築部分を示す。
５　１号…は，区分建物の名称を示す。また○は，各階の重なりを示す。
６　見取図中の建物は,1階部分を示す。
７　（　）内の数字は，土地の地番である。
８　〈　〉内の数字は，土地の筆界点間の距離である。
９　距離の単位は，メートルである。

〔調査結果〕

１　本件建物の３階部分を増築する工事は，平成20年３月17日に着手され，同年４月26日に完了した。増築部分の構造は，鉄筋コンクリート造で，屋根は陸屋根である。

２　増築部分は,1階及び２階を利用しなければならない構造となっており，平面図に示された本件建物全体について，居住のための一体としての利用を確認した。

３　35番の敷地は，平成20年４月３日に，35番１（宅地，549.00㎡）と35番２（宅地，100.65㎡）に分筆されていた。

４　一棟の建物に属する他の区分建物については，何ら変更はなかった。

５　北の方向は，南側道路に対して垂直である。

６　敷地及び建物の隅部は，すべて直角である。

７　本件建物の登記記録に記録されている事項は，次のとおりである。なお，一棟の建物には，本件建物のほか，家屋番号35番の１（建物の名称１号），同35番の２（建物の名称２号）の建物が存する。

（表題部）
一棟の建物の表示

　所在　Ｂ市Ｆ町一丁目35番地
　建物の名称　ＯＧレジデンス
　構造　鉄筋コンクリート造陸屋根２階建
　床面積　１階　240.00㎡　２階　192.00㎡

敷地権の目的たる土地の表示
　符号　１　所在・地番　Ｂ市Ｆ町一丁目35番
　地目　宅地　地積　649.65㎡

専有部分の建物の表示
　家屋番号　35番の３　　建物の名称　３号
　居宅　鉄筋コンクリート造陸屋根２階建
　床面積　１階　76.44㎡　２階　60.84㎡

敷地権の表示
　符号１　種類　所有権　割合　３分の１
　原因及びその日付　平成６年７月８日敷地権

（権利部）

甲区１番　Ｂ市Ｆ町一丁目３番８号　小川兼二
　※乙区はない。

問１　本件建物について申請すべき登記の目的，添付情報のすべてを記載しなさい。

問２　本件建物の申請情報のうち，「一棟の建物の表示」欄，「敷地権の目的たる土地の表示」欄，「区分した建物の表示」欄，「敷地権の表示」欄に記載すべき事項を記載しなさい。

問３　問１の申請に必要な添付情報のうち，建物図面及び各階平面図を作成しなさい。

注１　建物図面は500分の1,各階平面図は250分の１の縮尺で作成すること。
　　２　訂正，加入又は削除をしたときは，押印や字数を記載することを要しない。
　　３　本件建物を管轄する登記所は，不動産登記法附則第６条第１項の指定がされている登記所（いわゆるオンライン庁）であり，必要な登記の申請は，書面を提出する方法によりするものとする。

第２問　解説

〈出題の趣旨〉
　本問は，区分建物を増築し，一棟の建物の敷地を分筆したことによる区分建物の表題部の変更の登記の申請情報および添付図面の作成に関する問題である。

問１　登記の目的・添付情報

（１）登記の目的（令３条５号）

「区分建物表題部変更登記」と記載する（法51条１項）。本問では，敷地の分筆によって，一棟の建物の所在，敷地権の表示に変更が生じ，増築によって一棟の建物の構造，床面積，並びに区分建物の構造，床面積に変更が生じている。

　敷地権の目的である土地が分筆された場合には，登記官は，職権で，区分建物の表題部の変更の登記をするものとされているが（昭和58・11・10民三6400号通達第七・二・１），所有者の申請義務が免除されるわけではない。

　また，分筆により，建物が所在しなくなった35番２の土地は，規約で建物の敷地と定めたものとみなされるから（区分所有法５条２項），依然として敷地権の目的となる。

（２）添付情報（規則34条１項６号）

①建物図面（令別表14項・添付情報欄イ）
②各階平面図（令別表14項・添付情報欄ロ(1)）

　既登記の建物について床面積の変更の登記を申請する場合，一部の階についてのみ変更があるときでも（本件建物の既存の階に変更はない），変更がない階も記録した各階平面図を添付すべきである（『登記研究436号』104頁）。

③所有権証明書（令別表14項・添付情報欄ロ(2)）
④代理権限証書（令７条１項２号）

問２　申請情報

（１）一棟の建物の表示
　所在の変更の登記原因及びその日付は，分筆登記がされた日をもって，「平成20年４月３日地番変更」と記載すれば足りる（昭和58・11・11民三6567号通達(6)）。

　一棟の建物の名称を申請情報の内容としたときは，変更前の一棟の建物の構造および床面積は，省略することができる（令３条８号ヘ）。

　この規定に従い，解答例においては，一棟の建物の構造および床面積は，変更後の事項のみを記載している。

（２）敷地権の目的たる土地の表示
　分筆前の土地の表示を記載し，次いで，分筆後の土地の表示を記載する。この場合，土地の符号は，分筆後のいずれかの土地について従前の符号を付し，他の土地については，新たな符号を付すものとされている（前掲6400号通達第七・二・３）。

　登記原因及びその日付は，分筆後の各土地の相当欄に，分筆登記がされた日をもって，「平成20年４月３日35番を分筆」と記載する（前掲6567号通達(6)）。

（３）区分した建物の表示
　変更後の家屋番号は，登記官の職権で付されることになるから，記載する必要はない。

（４）敷地権の表示
　登記記録上の分筆前の35番の土地の敷地権の記録（符号は１）は，分筆後の35番１の敷地権の記録（符号は１）とすることができるため，登記記録のとおり記載する。35番２の敷地権は，新たに記録することになるが，種類および割合は，分筆前の敷地権と同じものを記載する。

　新たに記録する35番２の土地（符号は２）の敷地権の登記原因及びその日付は，分筆前の土地の敷地権の原因及びその日付を，そのまま転記する。これは，35番２の土地は，35番の土地から分筆されたものであるから，その敷地権は，分筆元地に既に発生していた敷地権にほかならないと考えることができるからである。

　分筆後の35番１の土地の敷地権に関する登記原因及びその日付は，何ら記載する必要がない。

問３　添付図面の作成
　前述したとおり，各階平面図の作成においては，変更のない１階,2階についても図示しなければならない。

第２問　解答

問１
登記の目的　　区分建物表題部変更登記
添付情報　　建物図面　　各階平面図　　所有権証明書　　代理権限証書

問２
一棟の建物の表示所在Ｂ市Ｆ町一丁目35番地
Ｂ市Ｆ町一丁目35番地１平成20年４月３日地番変更
建物の名称ＯＧレジデンス
①構　造 ②　　床　　面　　積　　　　㎡　　　　　　　　　　㎡原因及びその日付
鉄筋コンクリート造陸屋根３階建１階240２階192３階48 000000 ①②平成20年４月26日構造変更，増築

敷地権の目的たる土地の表示 ①土地の符号 ②　所在及び地番 ③地目 ④　地　積　㎡原因及びその日付

１Ｂ市Ｆ町一丁目35番宅　地 649 65
１Ｂ市Ｆ町一丁目35番１宅　地 549 00 平成20年４月３日35番を分筆
２Ｂ市Ｆ町一丁目35番２宅　地 100 65 平成20年４月３日35番を分筆

区分した建物の表示家屋番号建物の名　称主たる建物又は附属建物 ①種類
②　構　造 ③　床面積@@　　　　㎡原因及びその日付
35番の３３号居　宅鉄筋コンクリート造陸屋根２階建１階　76２階　60 4484
鉄筋コンクリート造陸屋根３階建１階　76２階　60３
階　45 448424 ②③平成20年４月26日構造変更，増築

敷地権の表示 ①土地の符号 ②敷地権の種類 ③敷地権の割合原因及びその日付

１所　有　権３分の１
２所　有　権３分の１平成６年７月８日敷地権

求積
　7.80×9.80＝76.4400
　床面積　76.44㎡
求積
　7.80×5.80＝45.2400
　床面積　45.24㎡

求積
　7.80×7.80＝60.8400
　床面積　60.84㎡