第７章 決議事項と議決権
１ 決議事項の制限
(1)決議できる事項
集会においては、原則として、招集通知にあらかじめ議題として掲げた事項しか、決議することができません。
招集通知に掲げていない事項は、その議案について事前に熟慮検討することもできず、十分な討議が行われずに決議されてしまうことになるからです。
また、集会を欠席した区分所有者からすると、予想外の事項が決議されて不利益を受けるおそれもあります。
ただし、特別決議事項以外の事項については、規約で別段の定めをすることができます。
つまり、
■9 媒介契約
〔アウトライン〕
宅建業法の媒介契約の規定(34条の２)は宅地・建物の売買・交換の媒介についての規制
を定めたものであり，貸借の媒介には適用されません。
(1)媒介契約の類型
一般媒介契約(他の宅建業者に重ねて依頼することができる。)
・非明示型 依頼者は，重ねて依頼した宅建業者を明示しない
・明示型 依頼者は，重ねて依頼した宅建業者を明示する
専任媒介契約(他の宅建業者に重ねて依頼することはできない。)
・ 専任媒介契約(専属専任ではないもの) 依頼者は，自己発見取引ができる。
・ 専属専任媒介契約 依頼者は，自己発見取引はできない。
■8手付の額の制限，手付金等保全措置
〔アウトライン〕
ここでは手付についてまとめます。三つとも連動しているので，混合問題としてよく出題されています。
(1)手付の額の制限
宅建業者が自ら売主で買主が宅建業者ではない場合は，宅地建物の売買契約を締結する際に，代金の額(建物の代金では，消費税及び地方消費税を含む。以下，同じ。
※1)の20%を超える額の手付を受領することはできません(この規定は絶対的なもので，特約でも排除できない)。
20%を超える手付を受領しても，代金の額の20%を超える部分について無効になる。
※1土地の代金には消費税が課税されない。自ら売主の８種制限での建物の「代金の額」は，消費税及び地方消費税を含む。
第６章 集会
１ 集会の招集
(1)集会の招集権者
管理組合の集会は、原則として管理者が招集します。
ただ、管理者に招集権があるため、区分所有者が集会の開催を欲しても、その議題が管理者に都合の悪いことだったり、少数意見の場合は、管理者が招集をしてくれないおそれがあります。
そこで、区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができます。
この請求があったときは、管理者は、２週間以内に、その請求の日から４週間以内の日を会日とする集会の招集通知を発しなければなりません。
もし、このような招集通知が発せられない場合は、招集を請求した区分所有者が、自ら集会を招集することができます。
なお、集会の招集請求に必要な「５分の１」という定数は、規約で減ずることができます。
たとえば
宅建業者が未完成物件を取引する場合は，
・売買・交換の契約締結時期の制限(36条)，
・自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限(33条の２第２号)，
・手付金等保全措置(41条) の三つの制限があります。この三つの制限は混同しがちなので，きちんと整理しておきましょう。
"宅建業法７ 契約締結時期／広告開始時期制..." の続はこちらから
３ 規約の保管および閲覧
(1)規約の作成方法
規約は、書面または電磁的記録によって作成しなければなりません。
なお、電磁的記録とは、電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理のように供されるものとして法務省令で定めるものをいいます。
具体的には、パソコン等で作成し、ハードディスクやフロッピーディスクに保管する方法です。
(2)規約の保管義務者
たとえば、これからマンションを購入しようと思っている人からすると、そのマンションの規約がどうなっているかを知りたいと思うでしょう。
ところが、
免許や登録の欠格要件で，共通する規定について，整理しておくと，欠格要件の問題に
対するアレルギーを解消することができます。
規約の設定・変更・廃止をする場合は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で行う必要があります。
"はじめて建物区分所有法入門14 植杉 伸介" の続はこちらから
(1)規約事項の内容
規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則をいいます。
変更の届出と変更の登録の申請は，それぞれ「宅地建物取引業者名簿」(以下，「名簿」)，「宅地建物取引主任者資格登録簿」(以下，「登録簿」)の登載事項でないものについて変更があっても，する必要はありません。
