住宅新報社・季刊「不動産受験新報」2009年春号
（3/1日発売 定価1155円）
楽学宅建合格塾
マン管・管理業務主任者合格塾
図解不動産業シリーズ
『不動産資格驚きの勉強法』
高島徹治著
住宅新報社刊
定価１７８５円（本体１７００円）
ここがポイント!
第７章のまとめ
●速読法は、〈高島式３回転学習法〉の１回目〈サラブレット学習法〉のときに、ぜひ使
いたい読み方です。速読法を使って、何を勉強する試験か、全体の構成はどうかについて、
超スピードで全体像を把握します（ただし、深い理解が目的の〈ブル学習法〉（２回目）
では、速読法はかえって有害です。使わないでください）。
●速読法の手始めは、「本を早く読もうと思うこと」（つまり、「速読の意識化」「遅読
みから速読への意識改革」）。それだけで、１分間に平均６００字程度といわれる読書能
力が、２０％も増幅拡大、７２０文字に成長することが可能です。
●〈キーワード連結法〉は、文章の核になるキーワードだけを拾いだし、これを連結して、
内容全体を理解する技法。日本語の文は、漢字がキーワードになることが多いので、漢字
だけを拾い読みしていきます。
●横文字やカタカナ文字も、要注意です。最近は、外国から入ってきた用語が法律にまで
使われる時代。文の中心主題になることも珍しくありません。カタカナ文字も、同じ意味
である程度重要です。数字や固有名詞も無視できません
"「不動産資格驚きの勉強法」 7 高島徹治" の続はこちらから
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第６章のまとめ
●マーキングの意味は２つ。１つは、重要箇所に印をつけ、目立たせること。２つ目は、「ここは記憶するぞ」と意思を固め、脳に強く働きかけること。２つの意味を、しっかり自覚しておきましょう。
●マーキングをするのに、鉛筆や黒のボールペンは不向きです。黒色だと、活字の色と同化してしまい、目立ちません。理由は違いますが、赤のボールペンもノー。力を入れてマークすると、裏ページに凸凹が出て、読みにくくなります。
●用具は、サインペンが最適。色も豊富にあるので、各種の使いわけが可能。たとえば、どこが重要箇所かわからない最初の段階では、黄色でマーク。勉強が進み重要箇所がわかるようになったら、赤色、青色、緑色など濃度の強いもので上塗り。これなら、本当の重要箇所が一目でわかります。
●マーキングする分量は、１ページの３分の１くらいが適当。この分量が多すぎると、重要箇所の見分けがつきまません。マークとは、ある部分を選ぶかわりに、他の部分は捨て去ること。適度に捨てなければ、時間の効率化になりません。
●マークの方式は、文章単位でマークするキーセンテンス方式を選ぶこと。ここだけをピックアップして、拾い読みをしていけば、全体の内容が思い出せます。重要な言葉をマークするキーワード方式は、一見効率的に思えますが、実はノー。時間が経つと、知識の内容が思い出せず、もう一度全体を読み返すことに。かえって効率化が阻まれます。
"「不動産資格驚きの勉強法」 6 高島徹治" の続はこちらから
ここがポイント!
第５章のまとめ
●よく使われる「効率」とか「効率的」という言葉、ほんとうの意味はなんでしょう。答えは、コスト・パフォーマンスがいいということです。つまり、「投資した費用がより少なく、かち得た収穫はより多いこと」。これを「効率的」といいます。
●「時間」も注ぎ込むべき一種の費用ですから、単位時間あたり、より多くの知識が得られることが、時間を効率的に遣ったことになります。そこで、自分自身がどんな時間の遣い方をしているのかを知りましょう。
それには、「時間簿」をつけたり、「時間分析表」を作ってみるのがいいのです。（参考文献・前者については『時間簿のすすめ』（講談社）、後者については『もっと効率的に勉強する技術！』（すばる舎）が役に立ちます）
●資格の勉強は、朝がいいか、夜がいいか。昔は、夜に勉強する人が多かったかもしれません。しかしいまは、「絶対に朝」というのがトレンドです。
産業能率大学のあるゼミは、早朝ゼミとして有名。講師が朝型勉強の推奨者で、そのゼミから社会人の公認会計士合格者や税理士合格者が輩出しています。「朝勉強する人は、難関資格でも合格するが、夜勉強する人で、難関資格に合格する人は珍しい」その先生の言葉です。
"「不動産資格驚きの勉強法」 5 高島徹治" の続はこちらから
（３）出題内容と難易度
分野別の難易度としては，権利関係・法令制限・５問免除科目は例年並みのようですが，宅建業法の一部や税法で得点しにくいものがありました。全体として難易度は前年より上昇したものと思われます。ただ，どの程度上がったかについては，合格発表で合格基準点を見てみないことには分かりません。
■注 20年の試験では，問題用紙の大きさがそれまでのＢ５からＡ４に変わりました。文字数が全体的にやや増加したように感じられ，その結果，問題を読み取るのに時間がかかり，解答作業の時間が若干短縮されました。この切迫感の中でのストレスも受験者の体感難易度には相当程度影響したものと思われます。
権利関係
①正解肢の出題歴
正解肢に出題歴があるものは16問中12問（19年は13問）ありました。初出題の正解肢は，問１（成年被後見人），問５（詐害行為取消権），問10（敷金），問11（不法行為・法人）の４つですが，受験者の大半が想定外の難問であったのは問５のみで，これを除けば，ほぼ過去問出題範囲または関連する基本事項でした。
初出題の肢が15肢前後と多い割には，正解肢で見る限りでは，意外に取り組みやすかったといえます。
５年以内の出題歴@（５問） 問６（連帯債務３－６－３，連帯保証15－７－３），問９（瑕疵担保責任15－41－４），問13（借地権の対抗要件15－13－１），問14（定期建物賃貸借・期間満了の通知15－14－４），問16（仮登記申請16－15－１）
６年前～10年前に出題歴（２問） 問２（無権利者からの転得者13－５－１），問15（管理者の選任12－13－１）
10年超前の出題歴@（５問） 問３（無権代理と相続５－２－４），問４（借家権の対抗要件２－13－１），問７（自己の財産と同一の注意61－２－１），問８（代物弁済の承諾55－12－４），問12（遺留分減殺請求権の消滅９－６－３）
■注 問３（無権代理と相続５－２－４）は，類題が平成５年問２肢４で出題されたことを示しています。また，61－２－1，55－12－４は昭和61年，昭和55年の出題です。
"平成21年度国家試験を展望する 「宅建試験..." の続はこちらから
平成21年度
国家試験を展望する
宅地建物取引主任者試験
住宅新報社講師 十影 響
1.はじめに
本稿執筆時点では，平成20年の合格基準点，合格者数ともまだ発表されていないため，主に平成20年度宅建試験の出題形式・傾向を分析・整理して，平成21年の試験に向けた試験対策の注意点をまとめていきます。
2.20年度試験の総括
（１）受験者の動向――５問免除者は増加，一般受験者は減少
20年度の宅建試験は10月19日■日に実施され，全体の申込者は26万591人，受験者（速報値）は２万9,401人で微減，一般受験者数（17万941人）は減少，5問免除の登録講習修了者（３万8,460人，全受験者の18.4％）は増加しました。
19年度までの合格者で見ると，17年度から19年度の全体の合格率は約17％でほぼ変わらず，一般受験者の合格者数は約２万6,000人で，大きな変動はありません。
それに対して，登録講習修了者の合格者数はこのところ急激に増えています。19年度は9,509人（合格者の中での占有率は26.3％）でした。
20年の合格率・合格者数はまだ発表されていませんが，政策変更がない限り，ほぼこれと同
〈１〉一般受験者の合格率・合格者数
受 験 者 数 17年度 162,771 18年度 165,831 19年度 175,541
合格率（％） 17年度 15.9 18年度 15.8 19年度 15.2
合 格 者 数 17年度 25,971 18年度 26,158 19年度 26,694
■注 16年度の合格率は15.8％，合格者数は２万6,735人。
"平成21年度国家試験を展望する 「宅建試験..." の続はこちらから
２都市計画法―特例容積率適用地区
【問２】 特例容積率適用地区に関する次の記述のうち，正しいものには○を，誤っているものには×をつけなさい。
１ 特例容積率適用地区は，第一種低層住居専用地域，第二種低層住居専用地域，工業地域，工業専用地域の区域内には，定めることができない。
２ 特例容積率適用地区については，建築物の高さの最高限度を都市計画で必ず定めなければならない。
〈改正のアウトライン・重要な用語の解説〉
特例容積率適用地区は，その区域の未利用容積を有効に活用できるように，二以上の敷地間で容積の移転ができるようにした制度です（市街地の防災機能を確保する等の目的もある）。特定行政庁が，敷地ごとに特例容積率を指定します。
【解答・解説】
１ 工業地域内の区域には，特例容積率適用地区を定めることができる。特例容積率適用地区を定めることができないのは，第一種低層住居専用地域，第二種低層住居専用地域，工業専用地域である。×
２ 特例容積率適用地区に関する都市計画では，当該地区の市街地の環境を確保するため必要な場合に，建築物の高さの最高限度を定めることができる。必ず定めなければならないものではない。×
出題予想 特例容積率適用地区が定められる用途地域，特例容積率適用地区の都市計画制限（高さの最高限度）
"直前予想問題と解説法令上の制限2 十影 響" の続はこちらから
改正法中心宅建試験直前対策
直前予想問題と解説法令上の制限
住宅新報社講師 十影 響
はじめに
近年の改正点はかなり多いのですが，宅建試験にこれまで未出題の改正点で，かつ，出題可能性の高いものにしぼってみていきましょう。
１都市計画法―準都市計画区域
【問１】 都市計画法に規定する準都市計画区域に関する次の記述のうち，正しいものには○を，誤っているものには×をつけなさい。
１ 準都市計画区域は，都市計画区域外の区域のうち，土地利用の整序が必要な一定の区域に都道府県により指定されるが，環境の保全のために指定されることはない。
２ 準都市計画区域は，行政区画に従って指定され，複数の市町村の区域にわたって指定されることはない。
３ 都道府県は，準都市計画区域の区域を指定しようとするときは，あらかじめ，関係市町村及び市町村都市計画審議会の意見を聴かなければならない。
４ 準都市計画区域に関する都市計画は，都市計画法の定めるところにより，都道府県，市町村とも行うことができるが，市町村が，準都市計画区域について都市計画を決定しようとするときは，あらかじめ，都道府県知事の意見を聴かなければならない。
〈改正のアウトライン・重要な用語の解説〉
都市計画区域外には用途規制をすることができないため作られたのが準都市計画区域です。大規模店舗の出店，高速道路・空港の整備に伴う土地利用の変化を予防的に規制し，環境の保全をしていくための制度です。
"直前予想問題と解説法令上の制限1 十影 ..." の続はこちらから
⑦書面または電磁的方法による決議
【問７】 次の各問の正誤を答えなさい。
１ 区分所有者の過半数の承諾があるときは，集会を開かずに，書面又は電磁的方法による決議をすることができる。
２ 区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があったときは，書面又は電磁的方法による決議があったものとみなされ，集会の決議と同一の効力を有することになる。
【解答・解説】
１ 誤り。集会の開催を省略して，書面または電磁的方法（電子メール等）による決議ができるのは，区分所有者「全員」の承諾がある場合です（区分所有法45条１項）。
２ 正しい。区分所有者全員が書面または電磁的方法により，議題の内容について合意しているときは，集会の決議があったのと同一の効力が生じます（区分所有法45条２項・３項）。
〈改正のポイント・注意点〉
決議は，集会を開いたうえで行うのが原則です。決議を行う前に顔を合わせて議論するプロセスも重要だからです。しかし，改正区分所有法では，区分所有者全員の承諾があるときは，集会を開かずに，書面または電磁的方法により決議することができるようになりました。
また，従来は，「書面」による場合のみ，区分所有者全員の合意が集会の決議と同一の効力があるものとみなされていたのですが，インターネットなどが復旧してきたため，「電磁的方法」も認められるよう改正されました。
"直前予想問題と解説 権利関係5 植杉伸介" の続はこちらから
④保証契約の締結
【問４】 次の問の正誤を答えなさい。
１ 保証契約は，書面又は電磁的記録によってしなければ，その効力を生じない。
【解答・解説】
１ 正しい。口頭の合意でも，契約の効力が生じるのが原則ですが，保証契約は，書面または電磁的記録によらなければ効力が生じないものとされています（民法446条２項・３項）。
〈改正のポイント・注意点〉
改正前は，保証契約も，口頭の合意だけで効力を生じていました。しかし，保証人の責任は重いので，安易に保証契約を締結することがないようにするため，法改正したのです。
⑤事業用定期借地権
【問５】 次の問の正誤を答えなさい。
１ 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし，かつ，存続期間を10年以上50年未満として，契約の更新及び建物の再築による存続期間の延長がなく，並びに建物の買取請求権が認められない借地権を設定することができる。
"直前予想問題と解説 権利関係4 植杉伸介" の続はこちらから
②抵当権設定登記後に設定された賃借権
【問２】 次の各問の正誤を答えなさい。
1 一定の短期間の賃貸借であれば，抵当権の設定登記後に設定された場合でも，抵当権者にその賃借権を対抗できる。
２ 抵当権の設定登記後に設定された賃借権であっても，賃借権の登記前に登記した抵当権者のすべてが同意し，かつ，その同意の登記をしたときは，その賃借権を抵当権者に対抗することができる。
３ 抵当権者に対抗できない賃貸借であっても，競売手続開始前から抵当権の目的物である不動産を使用又は収益していた賃借人は，競売で買受人が買い受けた時より６か月間は，目的物を買受人に引き渡さなくてもよい。
"直前予想問題と解説 権利関係3 植杉伸介" の続はこちらから
予想問題と解説（１問１答式）
①抵当権消滅請求
【問１】 次の各問の正誤を答えなさい。
１ 抵当権が設定された不動産について，所有権を取得した者は，抵当権消滅請求をすることができるが，地上権又は永小作権を取得した者は，抵当権消滅請求をすることができない。
２ 抵当権者が抵当権を実行しようとするときは，あらかじめ抵当不動産の第三取得者に抵当権実行の通知をしなければならない。
３ 抵当権消滅請求の通知を受けた債権者が，抵当権の実行をするときは，通知を受けてから２か月以内に，債務者及び抵当不動産の第三取得者にその旨を通知しなければならない。
"直前予想問題と解説 権利関係2 植杉伸介" の続はこちらから
改正法中心宅建試験直前対策
直前予想問題と解説権利関係
住宅新報社講師 植杉伸介
１法改正対策のやり方
過去の法改正と過去の本試験問題を照合してみると，やはり改正を意識した問題が多く見られます。法改正点を押さえることは，受験対策として重要です。
とはいえ，法改正後の内容で書いてある最新のテキストで勉強するだけでは，法改正対策として不十分です。確かに，最新のテキストであれば，改正前の間違った知識を覚える心配はありません。
しかし，一体どこが改正されたのかが，それだけでは分からないでしょう。
どこが改正されたか分からなければ，法改正対策をしたことにはなりません。特に新しい制度ができた場合などは，要注意です。
新しい制度に関する問題は，過去問に存在しないので，過去問を完璧にマスターしていても，身に付かないからです。
そこで，
"直前予想問題と解説 権利関係1 植杉伸介" の続はこちらから
５試験前日は準備を怠らず
試験の前日は，筆記用具・受験票・会場へ持参する教材・時計・その他の持ち物などを点検して，当日出かける際にあわてることのないようにしましょう。
消しゴムなど，どこでも手に入るようなものでも，試験の際になければ困るようなものが足りないときは，「明日途中で買えばいいや……」なんて言わずに，試験前日に準備してください。
試験会場まで行く途中で，必要なものが調達できる保証はありません。
また，
" 直前・本番宅建学習法4 高橋あや" の続はこちらから
10月は覚えていれば１点のチェックと総復習
①数字に関する知識の確認
宅建試験では，期間・金額・割合など，数字に関して覚えるべき内容がたくさんあります。これらに関連する問題では，正確な数字を覚えてさえいれば正解できるという内容が少なくありません。
しかし，覚え切れないので，とりあえず放っておいたという方も少なくないのではないでしょうか。
すべて一緒に覚えようとすると混乱しますが，科目ごと・テーマごとに頭の中に引き出しを作るようにして，本番までに集中して覚えてください。
極端なことをいってしまえば，
" 直前・本番宅建学習法3 高橋あや" の続はこちらから
３
①総合問題を解くことの重要性
宅建試験は，２時間で50問（５点免除者は，１時間50分で45問）を解く試験です。この定められた時間の中で，一定数の正解を導いた人だけが合格できるのです。
いってみれば，時間と出題数が定められている万人に共通のルールの中で，試験までの努力で培った知識を駆使して合格を勝ち取るスポーツのようなものです。
" 直前・本番宅建学習法2 高橋あや" の続はこちらから
改正法中心宅建試験直前対策
直前・本番宅建学習法
住宅新報社講師 高橋あや
はじめに
１本番までの時間とスケジュールの確認
試験までの１か月半は，文字どおり「あっ！！」という間に過ぎていきます。
仕事や学業との二足のわらじで宅建試験の学習をしている方はもちろん，受験に専念できている方でも，ちょっと気を抜くとだらだらしてしまい，気がつくと本番目前ということになりかねません。
まず，確保できる学習時間を確認しましょう。人によって異なるとは思いますが，１日２時間，日によって学習時間に差があるという方は，１週間のうちに10～15時間は確保できるように意識しましょう。
ただ，根を詰め過ぎるのも考えものです。この時期に体調を崩して，そのまま本番を迎えることは避けなければいけません。
"宅建 直前・本番宅建学習法1 高橋あや" の続はこちらから
平成20年宅地建物取引主任者試験 解答速報です。
"平成20年宅地建物取引主任者試験 解答速報..." の続はこちらから
15 不法行為
使用者の求償権は，被用者の過失割合に応じて行使しうる。
タクシー会社Ａの運転手Ｂと，タクシー会社Ｄの運転手Ｃの共同の不法行為により通行人Ｅに傷害（被害額100万円相当）を与えた場合で考えてみましょう。
"５か月短期攻略法15 「不法行為」 小川多..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理 14
14 請負人の担保責任
請負人の担保責任には，瑕疵修補があるが，売主の瑕疵担保責任には瑕疵修補はない。
請負人の担保責任と，売買契約における売主の瑕疵担保責任を正確に押さえましょう。
"５か月短期攻略法 14 「請負人の担保責任..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理 13
13 賃貸借契約
賃借人が賃借地上に建築した建物を第三者に賃貸しても，借地を第三者に転貸したことにはならない。
裁判所は，無断譲渡・転貸による賃貸借契約の解除は，なるべく認めないように考えています。そこのところを一連の判例とともに学習しましょう。
"５か月短期攻略法 13 「賃貸借契約」 小..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その12
12 契約の解除
期間を定めないでした催告でも，客観的に相当期間が経過すれば解除できる。
"５か月短期攻略法 12 「契約の解除」 小..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その11
11 同時履行の抗弁権
いったん履行の提供をしたとしても，同時履行の抗弁権は消滅しない。
たとえば，ＡがＢに建物を売却した場合，履行期に，ＢがＡのところに行って，代金を提供し登記を移転してくれと言ったところ，Ａが理由なく移転登記を拒否したとしましょう。
後日，Ｂが，代金を持たずに，Ａに対して登記の移転を請求したが，このときにＡは代金の支払と登記の移転の同時履行を主張できるでしょうか。判例は以下のように述べています。
"５か月短期攻略法11「同時履行の抗弁権」小..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その10
10 相 殺
相殺されたら困る債権は相殺できない。
相殺は，できるか否かを頭の中で考えても，なかなか整理できません。大ざっぱに，「相殺されたら困る場合は相殺できない」と考えましょう。
"５か月短期攻略法 10 「相 殺」 小川多..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その9
９ 債権譲渡
異議をとどめない承諾は，債権があることを認めるだけで，誰が債権者であるかは，通知または承諾の先後により決する。
債権譲渡の対抗要件に関しては，「通知」または「承諾」であることはイロハのイ。ここでは，債権の存在（あるかないか）の問題と債権の帰属（誰が債権者か）の問題を区別して，考えられるようにすることが必要です。
"５か月短期攻略法 9 「債権譲渡」 小川..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その8
８ 保証債務
求償権の範囲は，委託を受けたら大，意思に反しなければ中，意思に反したら小。
保証債務と主たる債務は，別個独立の債務です。しかし，保証人がその債務を弁済した場合，実質的には他人の債務を弁済したことになります。
そこで，弁済した保証人に，主たる債務者に対する求償権が認められています。その求償権の範囲が少し混乱しやすいですので，ここで整理しましょう。
"５か月短期攻略法 8 「保証債務」 小川..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その7
７ 債務不履行
契約成立後，債務者の責めに帰すべき事由による遅滞・不能となったのが債務不履行。
債務不履行の問題か危険負担の問題か，が混乱することがあります。ここで整理してみましょう。
"５か月短期攻略法 7 「債務不履行」 小..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その6
６ 法定地上権
法定地上権が成立するか否かは，第一順位の抵当権で判断する。
土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において，その土地又は建物につき抵当権が設定され，その実行により所有者を異にするに至ったときは，その建物について，地上権が設定されたものとみなす（民法388条）。
"５か月短期攻略法 6 「法定地上権」 小川..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その5
５ 共有物の妨害排除
共有物について不実の登記をしている者に対しては，単独で，妨害排除を請求できる。
"５か月短期攻略法 5「共有物の妨害排除」小..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その
４ 物権変動
「登記の欠缺を主張できる正当な利益を有しない第三者」は，登記があっても保護されない。
"５か月短期攻略法 4「物権変動」 小川多..." の続はこちらから
ウィークポイント超速整理その
３ 時効中断
時効中断事由には，権利行使行為と債務承認行為の２種がある。
"５か月短期攻略法 3 「時効中断」 小川多..." の続はこちらから
