はじめて建物区分所有法入門　1　植杉　伸介

第１章　総則

１　区分所有法の全体像

(1)区分所有法とは

　区分所有法の正式名称は、「建物の区分所有等に関する法律」といいます。

　法律の正式名称からも分かるとおり、一棟の建物の内部をいくつかに区切って、それぞれを独立して所有する場合（マンション等）を対象にした法律です。

　マンションでは、一棟の建物において多くの人が一種の共同生活を営んでいます。そのため、住民間の権利関係や建物等の管理の仕組みについて法的な整備をしておかないと、トラブルや混乱が生じてしまいます。

　そこで、区分所有法という法律を作って、対処することにしたのです。

(2)区分所有法の構成

区分所有法の条文は、下記のように構成されています。

　　　　 区分所有法　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　罰則　　　　　　

建物の区分所有　　　　　　　　　　　　　　　団地

総則

共用部分等

敷地利用権

管理者

規約および集会

管理組合法人

義務違反者に対する措置

復旧および建替え

２　建物の区分所有

　１棟の建物に構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分をそれぞれ所有権の目的とすることができます。

　１棟の建物を区分して、その区分された部分ごとに別々の所有権を設定することができるわけです。

　ただし、区分した所有権の対象とするためには、その建物の部分が、①構造上の独立性と②利用上の独立性を有する必要があります。

　構造上の独立性とは、壁・扉・床・天井などによって、他の部分と遮断されていることをいいます。ふすまや障子で仕切られている程度では、構造上の独立性はありません。

　利用上の独立性とは、独立して住居、店舗、事務所その他の用途に利用できることをいいます。住居であれば、台所・洗面所・便所・浴室などの設備が存在していなければなりません。

　また、外部に直接通じた出入り口も必要です。隣室を通行しなければ外部に出入りできないのでは、利用上の独立性は認められません。

　なお、中高層のいわゆるマンションだけが区分所有建物ではないことに注意してください。たとえば、下図のような建物も区分所有建物です。棟割り長屋またはタウンハウスと呼ばれています。

　構造としても、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のものばかりではありません。木造の区分所有建物もあります。

３　用語の定義

　区分所有法上の重要な用語を、最初に定義づけておきましょう。

(1)区分所有権

　区分所有権とは、１棟の建物において構造上区分され、それぞれ独立して住居その他建物としての用途に供することができる部分を目的とする所有権をいいます。

　一戸建ての建物のように、１棟の建物には１つの所有権が存在するのが普通ですが、それと区別するために「区分所有権」と呼ぶことにしたのです。

(2)区分所有者

　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいいます。つまり、区分所有権の対象となっている建物の部分を所有する者です。自然人でも法人でもかまいません。

(3)専有部分

　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。
　結局、区分所有権は専有部分を対象とする所有権であり、区分所有者は専有部分の所有者であるということになります。

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