はじめて建物区分所有法入門　２　植杉　伸介

(4)共用部分
　共用部分とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物および規約により共用部分とされた附属の建物をいいます。
　要するに、区分所有者たちが共同で利用する部分です。

　専有部分以外の建物の部分とは、廊下、階段室、エレベーター室などです。

　専有部分に属しない建物の附属物とは、エレベーター、電気配線、ガス・上下水道の配管などです。

　規約により共用部分とされた附属の建物とは、倉庫・車庫など区分所有建物とは別棟の建物で、規約（区分所有者たちが定めた自主的なルール）によって共用部分としたものをいいます。

(5)建物の敷地

　建物の敷地とは、建物が所在する土地（法定敷地）およびこれと一体として管理するものとして規約により建物の敷地とされた土地（規約敷地）をいいます。

　法定敷地は、まさに建物が上に乗っかっている土地のことであり、これが敷地に該当するのは当然です。

　これに対して、規約により建物の敷地とされた土地とは、その土地の上に建物が所在していないのですが、一体的な管理をすることを規約で定めた庭や駐車場などの土地をいいます。

(6)敷地利用権

　敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいいます。区分所有建物は土地の上に建っている以上、区分所有者が専有部分を所有するためには、土地を使う権利を持っていなければなりません。

　その土地を使う権利のことです。通常は、区分所有者全員で土地を共同で所有（共有）するか、賃借権や地上権を共同で有（準共有）することになります

４　区分所有者の団体

　区分所有建物では、その管理をどのように行うかが重要な問題になってきます。

　日常的には、階段・廊下等の清掃や、附属施設の維持・管理などが問題になります。また、建物が老朽化してきたら、大規模な修繕工事が必要になることもあります。

　このような管理の問題は、区分所有者全員に関係することです。

　そこで、区分所有法は、区分所有建物にあっては、その建物・敷地・附属施設の管理を行うことを目的とする団体が区分所有者全員によって構成されるという規定を定めました。この団体のことを管理組合といいます。

　これは、区分所有者が任意に管理組合を結成できるという意味ではありません。区分所有関係が発生した時点で、法律上当然に管理組合が成立し、区分所有者は自動的にその構成員になります。

　したがって、ある区分所有者が、「私は管理組合に加入したくない」と主張しても認められません。

　このような主張を認めたのでは、管理組合で決定した管理行為に対して、「私は組合員ではないから、関係ない」などと言い出しかねません。これでは、実際の管理に大きな支障が生じるおそれがあります。

　なお、管理組合の構成員は、区分所有者のみであり、専有部分の賃借人（占有者）は構成員にはなりません。

　なお、区分所有建物の中に、明らかに一部の区分所有者のみの共用に供される部分（一部共用部分）が存在することがあります。

　たとえば、下層階が店舗、上層階が住宅になっているマンションで、住宅部分の区分所有者だけが利用する出入口やエレベーターなどです。

　この一部共用部分をそれらの一部の区分所有者が管理するときは、一部共用部分に関する管理組合も成立します。つまり、棟全体の管理組合と一部管理組合が併存することになります。

５　区分所有者の権利義務等

(1)区分所有者の権利義務
　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはなりません。区分所有建物においては、１棟の建物の中で一種の共同生活が行われることになります。それゆえ、円滑な共同生活を維持するため、皆の迷惑になるような行為をしてはならないという義務を課したのです。

　また、区分所有者は、その専有部分または共用部分を保存し、改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分または自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができます。たとえば、修繕工事等のため自己の所有部分以外の部分を使用せざるを得ない場合があります。これはお互い様ですから、使用請求を認めたのです。

　ただし、使用したことによって、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければなりません。

(2)占有者の義務
　区分所有建物に居住等しているのは、区分所有者だけではありません。区分所有者から専有部分を賃借している者などもいます。こうした専有部分の賃借人等のことを、区分所有法では「占有者」と呼んでいます。

　そして、区分所有法は、この占有者に対しても、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないという義務を課しています。占有者にもこの義務を守ってもらわないと、円滑な共同生活の維持はできないからです。

　なお、占有者には、自分が借りている専有部分の保存等のために、他の区分所有者の専有部分等の使用を請求する権利はありません。必要があるときは、賃貸人である区分所有者を通じて使用請求すればよいからです。

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