はじめて建物区分所有法入門 4 植杉　伸介

第２章　共用部分等

１　法定共用部分と規約共用部分

(1)法定共用部分と規約共用部分の区別

　共用部分は、法定共用部分と規約共用部分の２種類に分類されます。

　法定共用部分とは、法律上当然に共用部分となるものをいいます。数個の専有部分に通ずる廊下・階段室のように、その構造からして区分所有者たちが共用することが明らかな部分です。

　エレベーター室や建物の基礎・土台部分、屋根、屋上、外壁などのくたい驅体部分も同じく法定共用部分です。

　これに対して規約共用部分とは、もともとは専有部分であったものや、区分所有建物とは別棟の附属の建物を、区分所有者の規約によって共用部分としたものをいいます。

　たとえば、専有部分の１つを共同の集会室にする場合や、附属の建物を共用の物置などにする場合です。

(2)共用部分の登記

　規約共用部分は、もともとは専有部分または独立した附属の建物なので、外見上は共用部分であることがわかりません。

　そのため、共用部分ではないと思って、間違って規約共用部分を購入する人などが現れる危険があります。

　そこで、規約共用部分については、その旨の登記をしなければ、共用部分であることを第三者に対抗（主張）することができないとされています。

　不動産の取引をする場合は、登記を見るのがふつうなので、登記に規約共用部分であることを書いておくことにしたのです。

　なお、規約共用部分の登記は、登記記録の表題部といわれる欄に記載されます。

２　専有部分と共用部分の境界

　１棟の建物において、区分所有権の目的たる建物の部分が専有部分で、それ以外の部分が共用部分ですが、具体的に専有部分と共用部分の境界線をどこに引くかは難しい問題です。特に問題になるのは、隣戸との境界にある壁、床、天井等の区隔部分です。

　区分所有建物といっても、高層マンションから棟割り長屋のようなものまであり、その構造はさまざまです。そのため、専有部分と共用部分の境界をどこにするかについて、区分所有法には何の定めもありません。

　解決方法としては、区分所有建物ごとに、その構造や実情に合わせて、規約で境界を決めておくのが最も適切でしょう。ただ、規約に定めがない場合は、困ってしまいます。そこで、境界をどこに求めるかについて、次のような学説が唱えられています。

　内法説

区隔部分はすべて共用部分であり、専有部分に含まれないとする考え方

　壁心説

区隔部分はすべて専有部分であり、その厚さの中央までが各自の専有部分に含まれると する考え　方

　上塗説

区隔部分の骨格をなす中身の部分は共用部分であるが、その上塗りの部分は専有部分に 含まれる　とする考え方

　内法説の場合、壁の表面の塗装も共用部分に含まれてしまうので、区分所有者は内装のリフォームもできなくなるという問題点があります。

　また、壁心説では、区分所有者が壁の中心まで自由に変更できることになり、建物の維持にとって危険な状況が生まれるおそれがあります。

　内法説と壁心説にはこのような問題点があるため、上塗説が最も有力な考え方です。

３　共用部分の権利関係

(1)共用部分の所有者

　共用部分は、区分所有者たちが共同で利用する部分です。共同で利用するのなら、その所有関係についても区分所有者が共同で所有（共有）するのが適当です。

　共用部分に対する所有権を持たない区分所有者がいると、その者だけ共用部分を利用できないことになりかねないからです。

　そこで、共用部分は、原則として、区分所有者全員の共有に属することになっています。

　ただし、一部共用部分は、一部の区分所有者のみが利用する部分なので、区分所有者の全員ではなく、その一部の区分所有者のみで共有することになります。

(2)共有物の分割

　民法上、各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できることになっています。

　しかし、共用部分は、これからも区分所有者たちで共用していくのに、バラバラの所有にしてしまうのは適当ではありません。

　それゆえ、分割に関する民法の規定は、区分所有建物の共用部分には適用されず、分割請求することは認められません。

(3)持分の放棄

　共有という権利関係の場合、各共有者には持分（持分権）という権利があります。民法上、共有者は、その持分を自分から放棄することができます。

　しかし、持分の放棄を認めると、たとえば、共用部分の大規模修繕の際に、「自分は持分を放棄するから、修繕代は負担しない」などと主張する者が現れるおそれがあります。

　これでは区分所有建物の維持が困難になるので、共用部分の持分の放棄は認められないとされています。

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