宅建業法その1　免許の要否

1　免許の要否

　免許の要否の問題は比較的正答率が高いとはいえ，ときには勘違いして間違えることがあります。
　過去問に出題された項目を一通り見ておきましょう。

(1)宅建業とは

　宅建業者とは，宅建業の業務を行なう(宅建業を営む)もののことをいい，宅建業の業務を行うには，宅建業の免許(以下，「免許」)を受けなければなりません。

　宅建業とは，宅地・建物についての取引(「自ら当事者としての売買・交換」または「売買・交換・貸借の媒介・代理」)を，業として行う(「不特定多数」の者に対して「反復継続」して行なう)
　ことをいいます。

　　　　　　　　　　　　　売買　　　　　交換　　　　　貸借
自ら当事者の場合　　　○　　　　　　　○　　　　　　　×
媒介する場合　　　　　　○　　　　　　　○　　　　　　　○
代理する場合　　　　　　○　　　　　　　○　　　　　　　○

(2)免許が不要な場合

1)　自ら当事者としての貸借

　「自ら当事者としての貸借」は取引に該当しないので，免許は不要です。貸借については，その媒介や代理を行なう場合だけが取引になります。

　なお，貸借は，「賃貸借」(有償の貸借)だけでなく，「使用貸借」(無償の貸借)も含みます。

2)　不動産の管理

　賃貸物件を管理することは，貸借の媒介・代理を行なわない限り， 取引には該当しないので，免許を受ける必要はありません(分譲マンション・オフィスビル・商業施設の管理をする場合も同じ)。

3)　そのほか免許が不要なもの

・取引の相手方が特定の者である場合　(例　会社がその従業員のみを対象に反復継続して売却したり，売買・貸借のあっせんを行なう。)　⇒　相手方が従業員なので，不特定多数とはいえない。

・複数の宅地・建物を一括して，１回限りの取引として，売却する場合 (例　農家が所有地を区画割して，宅地として，１人の買主に一括して売却する。) 　⇒　反復継続性がない。

・破産管財人が，破産財団の換価のために自らの名において任意売却により宅地又は建物の取引を反復継続的に行う場合　⇒破産法に基づく行為として裁判所の監督の下に行われるため，「業として行なうもの」には該当しない。

(3)免許が必要になる場合

1)　営利目的かどうかには関係ない。

　無報酬であっても，不特定多数に反復継続的に宅地建物の売買・交換・貸借のあっせんをする行為は媒介に該当し，免許が必要になります。

2)　一回の販売行為でも宅建業になる場合

　１回の販売行為として行われるものであっても，宅地を区画割りして，複数の者に対して販売する場合は，反復継続的な取引に該当し，免許が必要になります。

3)　そのほかの注意すべきもの

　以下のものは，通達や判例で，免許が必要とされています。

・転売目的で競売物件を購入し，反復継続して売却する(判例)。

・建物の建築請負契約に付帯して，「敷地となる土地のあっせん」や「建築した建物の売買のあっせん」をする。　⇒　媒介に該当する。

・共有会員制のリゾートクラブ会員権の「売買・交換・貸借」，または，「売買・交換・貸借の媒介・代理」を不特定多数の者に反復継続して行う。

・組合方式による住宅の建築という名目で，組合員以外の者が，業として，住宅取得者となるべき組合員を募集し，当該組合員による宅地の購入及び住宅の建築に関して指導，助言，あっせんなどをするとき。　⇒　媒介に該当する。

(4) 宅建業法が適用されないため，免許が不要な場合

　国や地方公共団体，住宅供給公社，独立行政法人都市再生機構は，そもそも宅建業法が適用されないため，国や地方公共団体などが宅建業を営む場合に免許は不要です。

　ただし，国や地方公共団体などから宅地建物の売買・交換・貸借の媒介や代理を依頼されて行なう者の場合には免許が必要です。

(5) 信託会社，信託業務を兼営する金融機関

　信託会社は内閣総理大臣の免許または登録を受け，信託業務を兼営する金融機関は内閣総理大臣の認可を受けているので，宅建業を営むのに改めて免許を受ける必要はありません。

　国土交通大臣に届出をすることによって，国土交通大臣免許を受けたものとみなされます。

　このため，免許や免許取消の規定については適用されませんが，それ以外の宅建業法の規定はすべて適用されます(営業保証金の規定も適用される)。

(6) 取引結了の範囲でのみなし宅建業者

　免許が効力を失ったときや免許が取り消されたとき※1に，免許がないからといって取引の途中で宅建業者がひきあげてしまうのでは相手方が困ります。

　宅建業法では，このような場合に，宅建業者であった者またはその一般承継人(相続人・吸収合併した法人等)に限って，宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内では，なお宅建業者とみなすという救済措置を設けています。

　そのため，その取引を結了する範囲の行為については改めて免許を受ける必要はありません。

※1免許の有効期間満了による失効，個人業者の死亡，宅建業者の破産手続開始の決定，合併による法人業者の消滅，宅建業の廃業，法人業者の解散，宅建業法違反で免許が取り消された場合など。

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◇予想問題

1　宅地建物取引業者である個人が，自らを代表者とする法人にして宅地建物取引業を引き続き営もうとする場合には，免許権者に変更の届出をすれば，改めて，免許を受ける必要はない。

2　農家Aが，その所有する農地を宅地に転用し，全体を30区画に造成した後，Bにその販売代理を依頼して分譲する場合，Ｂは宅地建物取引業の免許を受ける必要があるが，Aは免許を受ける必要はない。

3　信託会社は，宅地建物取引業を行なおうとする場合に，国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をすれば，営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をしなくてもよい。

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〔正解&解説〕

1 法人と個人は，別の法人格なので，改めて免許を受けなければならない。×

2 区画分けした宅地を一括して売却する場合には免許は不要だが，不特定多数の者に対して分譲する場合には免許が必要になる。×

3 信託会社も，営業保証金の供託または保証協会への加入をせずに，宅建業の業務を開始することはできない。 ×

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