宅建業法その２ 事務所・案内所
２ 事務所・案内所
宅建業者は，全国どこでも(事務所を設置していない都道府県内でも)，その業務(営業活動)をすることができます。それでは，事務所や案内所等の位置づけはどうなっているのでしょうか。
(1)事務所と案内所等の区別
宅建業法での事務所とは，「本店，支店その他政令で定めるもの」をいい，具体的には，「本店(主たる事務所)・支店(従たる事務所)」，「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で，契約締結権限を有する使用人を置くもの(出張所)」のことをいいます。
案内所等では，契約締結権限を有する使用人を置かないので，これが，本店・支店以外の場所で，事務所と案内所等を区別するポイントです。
事務所 本店，支店，契約締結権限を有する使用人を置く出張所
案内所等 契約締結権限を有する使用人を置かない
※1 類似のものに，「政令で定める使用人」があるが，こちらは，「宅建業者の使用人のうち，宅建業に関して事務所の代表者」のことをいう。支店長(または従たる事務所の代表者)や出張所(契約締結権限を有する者を置く場合)の所長が該当するが，本店しかない宅建業者でも，政令で定める使用人が置かれることがある。
(2) 案内所等の区分
案内所等とは，ここでは，以下のような場所のことを言っています。
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で，事務所以外のもの(契約締結権限を有する使用人を置かない出張所など。)
10区画以上の一団の宅地，または，10戸以上の一団の建物の分譲を，案内所を設置して行う場合の案内所
業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場所
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を案内所を設置して行う場合の案内所
これらの案内所等は，契約行為(買受けの申込み・契約の締結)を行なうかどうかで，さらに，それぞれ二つに区分され，宅建業法では，以下のように扱いが異なります。
契約行為を行う場合
・専任の取引主任者の設置義務(従事者数に関係なく，一人置けばよい。)
・標識の掲示義務
・50条２項の届出義務
・この場所で，宅建業者でない者が，買受けの申込みや契約を締結すると，クーリングオ フ(買受けの申込みの撤回や売買契約の解除)をすることはできない(土地に定着してい ない案内所〈テント張りの案内所〉を除く)。
契約行為を行わない場合
・専任の取引主任者の設置義務はない。
・標識の掲示義務
・50条２項の届出義務はない。
(3) 設置・備付け・掲示すべきもの
標識は，事務所，案内所等，一団の宅地建物の所在する場所のすべてで掲示する義務があり，帳簿・従業者名簿の備付け義務や報酬の額の掲示義務は事務所のみです。
事務所 契約行為を 契約行為を行 一団の宅地建物
行う場所等 わない場所等 の所在する場所
--------------------------------------------------------------------------------------------
●標 識 必要 必要 必要 必要※2
--------------------------------------------------------------------------------------------
●専任の取引
主任者 ５人に１人以上 １人以上 ― ―
--------------------------------------------------------------------------------------------
●50条２項の届出 ― 届出義務 ― ―
--------------------------------------------------------------------------------------------
●帳 簿 必要 ― ― ―
--------------------------------------------------------------------------------------------
●従業者名簿 必要 ― ― ―
--------------------------------------------------------------------------------------------
●報酬の額 必要 ― ― ―
の掲示
--------------------------------------------------------------------------------------------
●営業保証金 必要 ― ― ―
--------------------------------------------------------------------------------------------
●クーリングオフ できない できない※3 できる ―
--------------------------------------------------------------------------------------------
※2 宅建業者でない者が，土地に定着していない案内所で買受けの申込みや契約の締結を行った場合は，クーリングオフできる。
--------------------------------------------------
◇予想問題
1 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で，契約締結権限を有する使用人を置かない出張所は，宅建業法の事務所には該当しない。
2 10区画以上の一団の宅地又は10戸以上の一団の建物の分譲を，案内所を設置して行う場合，その案内所で契約行為を行うか否かに関係なく，50条２項の届出を行わなければならない。
3 契約行為を行う案内所等には，報酬の額の掲示をしなければならない。
--------------------------------------------------
〔正解&解説〕
1 契約締結権限を有する使用人を置かない出張所は事務所ではない。○
2 50条２項の届出をしなければならないのは契約行為を行う案内所等の場合である。×
3 報酬の額を掲示しなければならないのは事務所のみである。×
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
季刊「不動産受験新報」
２００８年夏号（5月31日発売）
宅建・行政書士５か月短期攻略号
特集１ 宅建５か月短期攻略法
宅建５か月合格法
ウィークポイント超速整理
日本一早い宅建税制改正の解説
特集２ 行政書士５か月短期攻略法
行政書士５か月合格法
記述式徹底攻略
一般教養最新用語と予想問題
特集３マン管・管理主任者
建築・設備Q&A（２４頁）
特集４ 土地家屋調査士記述式予想問題と解説
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
