はじめて建物区分所有法入門６ 植杉 伸介
５ 一部共用部分の管理
(1)区分所有者全員で管理を行うべき場合
一部共用部分であっても、管理の内容が区分所有者全員の利害に関係する場合は、一部の区分所有者で管理することはできず、区分所有者全員で管理しなければなりません。
一部共用部分の外装が建物全体の美観に影響を及ぼす場合や、一部共用部分の修復が行われないと、建物全体の強度に影響があるような場合です。
これに対し、管理の内容が区分所有者全員の利害に関係しない場合は、一部の区分所有者で管理するのが原則です。
しかし、この場合でも、区分所有者全員の規約において、全体で管理する旨の定めを置けば、区分所有者全員で管理することができます。全体でまとめて管理したほうが効率がよい場合があるからです。
(2)一部の区分所有者だけで管理を行う場合
一部の区分所有者だけで管理をするのは、上記の場合以外です。
つまり、一部共用部分を一部の区分所有者で管理するのは、区分所有者全員の利害に関係しないもので、かつ、全体で管理する旨の規約の定めがない場合に限られることになります。
全員の利害に関係する
する
しない
全員で管理するという規約の定めがあるか
ある
ない
全員で管理
一部の者で管理
６ 共用部分の変更
(1)重大変更と軽微変更
共用部分について、その用途等に変更を加えることがあります。たとえば、階段室をエレベーター室に改造したり、共用部分である物置を増築するような場合です。
このような共用部分の変更行為をどのように決定していくかが問題となりますが、ひとくちに変更といってもピンからキリまであります。物置をほんの少し増築する場合と、階段室をエレベーター室に改造する場合とでは、かなり違いがあります。
そこで、区分所有法は、変更行為を重大変更と軽微変更に分けて、その決定方法を区別しています。
軽微変更
形状または効用の著しい変更を伴わない変更
重大変更
形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く変更
要するに、形状・効用があまり変わらないものが軽微変更で、大きく変わるものが重大変更なのですが、条文上の表現は、上のようになっています。
非常にわかりにくい表現ですが、本試験ではこのような言葉で出題されるはずですから、区別できるようにしておいてください。
(2)重大変更の決議要件
重大変更は、区分所有者に与える影響が大きいので、その決定も慎重に行う必要があります。
そこで、共用部分の重大変更を行う場合は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議（このように、通常の過半数の多数決と違って、特別に厳しい要件で成立する決議のことを「特別決議」といいます）に基づくことが要求されています。
「区分所有者及び議決権の各４分の３以上」ですから、区分所有者の頭数と議決権の両方で４分の３以上の賛成を得る必要があります。
たとえば、議決権の４分の３の賛成があっても、区分所有者の４分の３の賛成がなければ決議が成立しませんし、反対に区分所有者の４分の３の賛成があっても、議決権の４分の３の賛成がなければやはり決議は成立しないことになります。
区分所有者の頭数は、文字通り区分所有者の人数でカウントします。１人の区分所有者が２つや３つの専有部分を所有していても、区分所有者としては１人です。
他方、議決権は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分の割合（＝専有部分の床面積の割合）によります。
そうすると、２つの専有部分を所有する者は、区分所有者の頭数としては１人でも、議決権は１つの専有部分しか所有していない人に比べて、おおむね２倍持っていることになります。
たとえば、専有部分が全部で12戸あり（すべての専有部分の床面積は同一だとする）、Ａが３戸、Ｂが２戸、Ｃが２戸、ＤＥＦＧＨがそれぞれ１戸ずつ所有している場合、区分所有者の頭数は全部で８人、議決権は１戸につき１と考えることができるので、全部で12あります。
この場合に、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数という要件を満たすには、区分所有者が８×３／４＝６人以上、議決権が12×３／４＝９以上の賛成が必要です。
※楽学マンション管理士p.162上の図
仮にＡＢＣＤＥが賛成した場合、議決権は３＋２＋２＋１＋１＝９で要件を満たしていますが、区分所有者の頭数は５人なので足りません。また、ＣＤＥＦＧＨが賛成した場合、区分所有者の頭数は６人で要件クリアですが、議決権は２＋１＋１＋１＋１＋１＝７しかないので決議は成立しません。
ただし、規約で定めれば、重大変更の決議要件のうち、区分所有者の定数については、過半数まで減ずることができます。議決権の４分の３以上の賛成を得、区分所有者の過半数が賛成すれば、決議成立となるわけです。
なお、過半数まで減ずることができるのは、区分所有者の定数だけです。議決権は４分の３以上という数字を変更することはできないことに注意してください。
(3)特別の影響を受ける区分所有者の保護
共用部分の変更（軽微変更・重大変更いずれの場合も含む）によって、一部の専有部分の使用に特別の影響を与えることがあります。たとえば、非常階段の設置によって、その非常階段に沿った専有部分だけ日当たりが悪くなるような場合です。
このような場合は、多数決によって変更決議が成立しても、その特別の影響を受ける区分所有者の承諾がなければ、共用部分を変更することはできません。
少数者の利益を保護するための規定です。
なお、承諾が必要とされるのは、「特別の」影響がある場合ですから、工事期間中だけ一時的に影響を受ける場合や影響の程度が軽微な場合は、承諾は不要です。
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