はじめて建物区分所有法入門８　植杉　伸介

９　管理所有

(1)管理所有とは

　共用部分は、区分所有者全員の共有に属しています。
　そのため、共用部分のエレベーターなどの設備について官庁に届出や検査の申請をするときや、共用部分につき損害保険契約を締結するときに、区分所有者全員の名義が求められることがあります。

　そこで、こうした対外的な手続きの面倒さを避け、よりスムーズに管理が行えるようにするために、共用部分をある特定の者の単独所有とする規約の定めをすることが認められています。

　この制度のことを管理所有と呼び、その管理所有をしている者のことを管理所有者といいます。

　管理所有は、共用部分の管理のために行うものですから、共用部分の管理と無関係の者が管理所有者になるのは適当ではありません。

　それゆえ、管理所有者になれるのは、区分所有者か管理者に限られます。

(2)管理所有者の権限

　管理所有者は、形式的には共用部分を単独所有しています。
　しかし、これはあくまで管理の便宜のために認められた所有形式です。
　自己の所有物として、自由に変更や処分をすることは認められません。
　むしろ、管理所有者は、区分所有者全員のために共用部分を管理する義務を負っています。
　管理所有者ができるのは、管理に必要な範囲内の行為に限られます。

　そして、共用部分に対する管理としても、保存行為及び狭義の管理を管理所有者が行うことはできますが、重大変更については行うことができません。
　重大変更について、管理所有者が自分の判断でできるとしたのでは、区分所有者及び議決権の各４分の３以上という厳しい議決要件が定めた意味がないからです。

　管理所有者が共用部分の重大変更をする場合は、必ず集会の特別決議に基づく必要があります。

第３章　敷地利用権

１　敷地の種類

(1)法定敷地と規約敷地

　敷地には、法定敷地と規約敷地の２種類があります。

　法定敷地とは、法律上当然に区分所有建物の敷地となるものです。条文上の表現では、「建物の所在する土地」といいます。つまり、建物が上に乗っている土地のことです。

　これに対して、規約敷地とは、建物が上にのっていない土地を、規約によって区分所有建物および法定敷地と一体的に管理・使用することとした土地をいいます。

　たとえば、庭、通路、広場、駐車場、テニスコート、附属施設（集会所等）の敷地などです。

　「建物が所在する土地」であるかどうかの判断は、登記記録上の単位（筆）に基づいて行われます。たとえば、下図のような場合、敷地が登記簿上１筆なら、すべて法定敷地なのですが、２筆に分かれていると、建物が上にのっていない右側の土地は規約敷地になります。

※楽学マンション管理士p.147と同様のイラスト

　規約敷地は、法定敷地と必ずしも隣接している必要はありません。
　たとえば、公道を隔てたマンションの向かい側の土地を規約敷地にすることなども可能です。

　ただし、区分所有建物および法定敷地と一体的に管理・使用できないほど遠方にある土地は、さすがに規約敷地とすることは無理でしょう。

(2)みなし規約敷地

　法定敷地であった土地が、建物の一部滅失によって、土地の上に建物が存在しない状態になり、法定敷地でなくなることがあります。

　しかし、このままでは困ったことになります。滅失した部分を復旧したり、区分所有建物を建て替えたりしようと思っても、建物の敷地でなくなった部分を使えなくなるおそれがあるからです。

　そこで区分所有法は、このようにして法定敷地でなくなった土地は、法律上自動的に規約敷地になったとみなすことにしました。

※楽学マンション管理士p.148の上のイラストと同様のもの

　同じような問題は、土地を分割した場合にも生じます。土地の分割とは、登記簿上１筆となっている土地を２筆以上に分割することをいいます。

　物理的な変化はないのですが、法定敷地かどうかの判断は登記簿上の筆単位で行われるので、分筆により今まで法定敷地であった部分が法定敷地でなくなることがあります。

　この場合も、土地の一部が建物の敷地でなくなるという点では、建物が一部滅失した場合と同じ問題が生じます。そこで、土地の分割によって法定敷地でない土地が生じた場合も、その土地は法律上自動的に規約敷地になったものとみなされます。

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