宅建業法10 35条と37条の基本的な仕組み

35条と37条の基本的な仕組み

　35条の重要事項説明は，宅地・建物を売買・交換により取得し，または借りようとしている者(売主や貸主については，説明する必要はない)に，契約をするかどうかの判断材料(物件情報と取引条件)を提供することが制度趣旨です。

　それに対して，37条書面の交付は，両当事者に確定した契約内容を確認してもらって，後日のトラブルを防ぐために行われます(37条で記載すべき事項とされているものが記載された契約書であれば，この37条書面とすることができます)。

1)誰に対して行なうか

35条の重要事項説明

・宅建業者が自ら当事者となる場合の宅地建物の売買・交換の相手方

・宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理を行う場合は，売買の買主，交換の両当事者，貸借の借主

37条書面の交付

・宅建業者が売買・交換の当事者のときはその相手方，

・売買・交換・貸借について媒介・代理をしたときはその契約の両当事者(依頼者とその相手方)。

(2)内容の比較

●時　　　　期　　　重要事項説明→契約が成立するまでに
　　　　　　　　　　　37条書面→契約成立後，遅滞なく
　　
●取引主任者※1　　　重要事項説明→　・記名押印・重要事項説明
　　　　　　　　　　　37条書面→記名押印のみ

●宅建業者　　　重要事項説明→取引主任者をして，35条書面(重要事項説明書)を交付して説明させ な ければならない。※2
　　　　　　　　　　　37条書面→37条書面を交付しなければならない。

※1　取引主任者は，専任でなくてもよく，パートやアルバイトの取引主任者でもよい。

　専任の取引主任者は，宅建業者の営業時間中に，取引主任者の事務ができる者を一定数常駐させるために作られた制度なので，取引主任者の事務は取引主任者証を交付された者であれば，専任でなくても行うことができる。

　なお，取引主任者が説明しなかったり，説明が不十分・不適切なときは，宅建業者がその責任を負う。

※2　前もって，35条書面をファックス・郵便・宅配便などで宅建業者の相手方に送付して，検討してもらい，その後，取引主任者が重要事項説明することも認められている。

(3)取引主任者証の提示

重要事項説明　　　宅建業者の相手方等から請求がなくても，提示しなければならない。
　　　　　　　　　　　　(違反すると，監督処分，10万円以下の過料)

37条書面の交付時　　　取引主任者が交付する場合，取引の関係者から請求があったときは，提示しなければならない。請求がなければ提示しなくてもよい。(提示しなかったとき，監督処分はあるが，罰則はみもない。)

(4)誰に対して説明・交付しなければならないか　

　本試験に出題される事例問題を解くには，実際に出題されるパターンを見ておく必要があります。出題可能なケースを下の表にまとめたので，出題されたときにマゴつかないように，確認しておきましょう。

(1)基本的なパターン

【35条】説明・交付・・・重要事項の説明と35条書面の交付。
【37条】交付・・・37条書面の交付。

宅建業者Ｘ―買主Ｂ
(自ら売主)

【35条】Ｘは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは買主Ｂに交付。

宅建業者Ｘ―交換主Ｂ
(自ら交換主)

【35条】Ｘは交換主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは交換主Ｂに交付。

売主Ａ――――買主Ｂ
　　＼　　　／
　　宅建業者Ｘ(媒介・代理)

【35条】Ｘは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは売主Ａ・買主Ｂに交付。

交換主Ａ――交換主Ｂ
　　＼　　／
　　宅建業者Ｘ
(媒介・代理)

【35条】Ｘは交換主Ａ・Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは交換主Ａ・Ｂに交付。

貸主Ａ――――借主Ｂ
　　＼　　　／
　　宅建業者Ｘ
(媒介・代理)

【35条】Ｘは借主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは貸主Ａ・借主Ｂに交付。

2)　複数の宅建業者が関与する場合※3

宅建業者Ｘ――買主Ｂ
　(売主)　　　／
　　＼　　／
　　宅建業者Ｙ
(媒介・代理)

【35条】Ｘ，Ｙは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは買主Ｂに交付。Ｙは売主Ｘ，買主Ｂに交付。

売主Ａ――――買主Ｂ
　｜　　　　　｜
宅建業者Ｘ　　宅建業者Ｙ
(媒介・代理)　 (媒介・代理)

【35条】Ｘ，Ｙは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘ・Ｙは売主Ａ，買主Ｂに交付。

宅建業者Ｘ――――買主Ｂ
　(売主)　　　　　 ｜
　｜　　　　　　　｜
宅建業者Ｙ　　宅建業者Ｚ
(媒介・代理)　 (媒介・代理)

【35条】Ｘ，Ｙ，Ｚは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは，買主Ｂに交付。Ｙ・Ｚは売主Ｘ，買主Ｂに交付。

宅建業者Ｘ――借主Ｂ
　(貸主)　　　／
　　＼　　／
　　宅建業者Ｙ
(媒介・代理)

【35条】Ｙは借主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｙは貸主Ｘ，借主Ｂに交付。
(Ｘは，35条書面の説明・交付，37条書面の交付ともする必要はない)

貸主Ａ――――借主Ｂ
　｜　　　　　｜
宅建業者Ｘ　　宅建業者Ｙ
(媒介・代理)　 (媒介・代理)

【35条】Ｘ，Ｙは借主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘ・Ｙは貸主Ａ，借主Ｂに交付。

宅建業者Ｘ――――借主Ｂ
(貸主)　　　　　　 ｜
　｜　　　　　　　｜
宅建業者Ｙ　　　宅建業者Ｚ
(媒介・代理)　 (媒介・代理)

【35条】Ｙ・Ｚは借主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｙ・Ｚは貸主Ｘ，借主Ｂに交付。
(Ｘは，35条書面の説明・交付，37条書面の交付ともする必要はない)

※3複数の宅建業者が取引に関与した場合は，原則として，それぞれに重要事項説明や，37条書面を交付する義務があるが，共同で35条書面・37条書面を作成したり，一宅建業者が代表して，または共同で重要事項を説明することも認められている。

　しかし，その場合に，書面や説明の不備があったときは関与した宅建業者全員が連帯して責任を負うことになる。

(5)違反したときの罰則

　　　　　　　　　　　監督処分※3　　　　　　　　　　　　　罰則
重要事項　　　業務停止，(情状が特に　　　　　　　　特に規定はない。※4
説明　　　　　　重いとき)免許取消し

37条書面 　　交付義務－業務停止，(情状が　　　50万円以下の罰金
　　　　　　　　　特に重いとき)免許取消し
　　　　　　　　　記名押印－指示処分

※3　指示処分とすることもできる。

※4　意図的に重要事項説明をしなかったり，故意に重大な不備を放置した場合は，47条１号の「故意に事実を告げず，または不実のことを告げる行為」の禁止に違反したものとして，２年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金，またはこれを併科される場合がある(法人に対する両罰規定では1億円以下の罰金)。

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◇予想問題

1　取引主任者証の有効期間が満了し，更新しなかった場合，その者は，取引主任者証の交付を受けるまで，重要事項の説明をすることができない。

2　売買契約の媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は，その売買契約の契約が成立した後，遅滞なく，取引主任者をして， 契約の当事者に対して，37条書面を交付しその内容について説明をさせなければならない。

3 　売主である宅地建物取引業者Ａが，宅地建物取引業者Ｂの媒介により，居住用建物の売買契約を締結しようとするに当たって，Ｂと共同で35条書面を作成し，買主になろうとしているＣに，Ｂの取引主任者Ｄが代表して重要事項説明を行なったが，これは宅地建物取引業法に違反する。

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〔正解&解説〕

1　取引主任者証を交付されていなければ，取引主任者とはいえない。取引主任者でない者が行っても，重要事項の説明をしたことにはならない。○

2　37条書面の交付はその宅建業者に従事する誰がしてもよい。また，37条書面の内容については宅建業者に説明する義務はない。×

3　複数の宅建業者が共同して35条書面を作成したり(この場合，共同して作成した宅建業者の取引主任者がそれぞれ記名押印する)，一の宅建業者の取引主任者が代表して 重要事項説明をすることは宅建業法に違反しない。×