宅建業法その11　37条書面の記載事項

37条書面の記載事項

　35条の重要事項か問う問題は頻出で，受験者の方々は例年かなりのエネルギーを費やしています。
　しかし，この種の問題は，むしろ，37条の記載事項との対比からみていったほうがマスターしやすいので， 37条書面の記載事項をまず捕捉しましょう。

(1)35条の重要事項ではないもの
　
　以下のものは37条書面の記載事項で，35条の重要事項ではありません。

　これらは35条の重要事項か問う問題が頻出なので，覚えておくと得点力がかなり上がります。

　所有権移転登記の申請時期，引渡しの時期，代金・借賃の額・支払方法，租税その他の公課の負担，瑕疵担保責任の定めの内容(瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約などの措置を除く。)，天災などの不可抗力による損害の負担(危険負担)

(2)35条の重要事項と37条書面の記載事項で共通するもの

・代金，交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
(ただし，37条の記載事項では，これに授受の時期が加わっている。)

・契約の解除に関する事項

・損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

・代金又は交換差金に関する金銭の貸借(ローン)のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

・宅地建物の瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか，及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

　なお，35条の重要事項ではこれらの定めの有無について説明しなければならないのに対して，37条書面の記載事項は定めがあれば記載することになっています。

(3) 37条書面の記載事項ではないもの
　
　37条書面は，当事者間で確定した契約内容を確認するためのものなので，当事者間の協議で変わりようのないものについては記載する必要はありません。
　
　したがって，物件情報(私道負担※1，完了時における形状・構造など，施設の整備の状況，法令上の制限など)や区分所有建物に関する事項は記載事項にはなっていません。

※1　私道負担は，建物の貸借の媒介・代理では，35条の重要事項にはなっていない。

(4) 37条の記載事項
　
　売買・交換(その媒介・代理)と貸借の媒介・代理では，若干記載内容が異なっていますが，①共通に記載しなければならないもの，②売買・交換(その媒介・代理)に特有のもの③貸借の媒介・代理に特有なものに，分けて考えると覚えやすくなります。

①共通に記載しなければならないもの

　当事者の氏名（法人は，その名称）及び住所，物件を特定するために必要な表示(宅地の所在・地番，建物の所在・種類・構造など)，引渡しの時期，契約の解除に関する定めがあるときの内容，損害賠償額の予定または違約金に関する定めがあるときの内容，危険負担の定めがあるときの内容，

②売買・交換(その媒介・代理)特有のもの〔貸借の媒介・代理で記載する必要のないもの〕として，重要なものは瑕疵担保関係です。

　瑕疵担保責任の定めがあるときの内容，瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときの内容，

　このほかの以下のものは売買・交換特有のものだとすぐ分かります。

　「所有権移転登記の申請時期」，「代金・交換差金の額，その支払の時期・方法」，「代金・交換差金の金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合に，金銭の貸借が成立しないときの措置」，「租税その他の公課の負担に関する定めがあるときの内容」

③貸借の媒介・代理に特有なもの
借賃の額並びにその支払の時期及び方法 ，借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは，その額・当該金銭の授受の時期・目的

　37条書面には，「敷金の金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合に，金銭の貸借が成立しないときの措置」を記載することを要しない。

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◇予想問題

1　瑕疵担保責任の定めの内容(瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約などの措置を除く。)や天災などの不可抗力による損害の負担についても，35条の重要事項として説明しなければならない。

2　契約の解除に関する事項や損害賠償額の予定又は違約金に関する事項については35条の重要事項であるが，それらについて定めがあれば37条書面で記載しなければならない。

3　天災などの不可抗力による損害の負担や瑕疵担保責任の定めがあるときの内容は，宅地または建物の貸借の媒介・代理に係る37条書面の記載事項ではない。

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〔正解&解説〕

1　瑕疵担保責任や危険負担の定めの内容は，35条の重要事項ではなく，37条の記載事項である。×

2　契約の解除に関する事項や損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は，35条，37条に共通の規定である。○

3　瑕疵担保責任の定めがあるときの内容，瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときの内容は，貸借の媒介・代理に係る37条書面の記載事項ではないが，危険負担について定めがあるときの内容は貸借の媒介・代理に係る37条書面の記載事項である。×