はじめて建物区分所有法入門13　植杉　伸介

第５章　規約

１　規約に定める事項

(1)規約事項の内容

　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則をいいます。

　規約には、区分所有法が個別的に認めるもののほか、建物・敷地・附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項を定めることができます。

　規約の内容は公正なものであるべきです。

　区分所有法には、「規約は、専有部分もしくは共用部分または建物の敷地もしくは附属施設（建物の敷地または附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」という条文が設けられています。

　この条文に反する内容の規約条項は、無効であると理解されています。

(2)強行規定と任意規定

　建物・敷地・附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項だからといって、どんな内容の定めでもできるわけではありません。

　法律の規定には、、強行規定と任意規定という区別があります。

　強行規定とは、当事者の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。当事者の意思によって、その規定と異なる定めをすることが許されない規定といってもかまいません。

　これに対して任意規定とは、当事者がその法律の内容と異なる意思を表示しない場合にのみ適用される規定をいいます。

　つまり、当事者の意思によって、その規定と異なる意思表示をすれば、それがそのまま通用するのです。

　区分所有法でいえば、「規約に別段の定めがない限り」とあるような場合が任意規定です。区分所有法の規定の内容を規約で変更することを認めているからです。

　このような強行規定と任意規定の性質から、任意規定と異なる規約の定めは有効ですが、強行規定と異なる規約を定めることはできず、仮に定めたとしてもその効力は認められないことになります。

　受験対策上は、強行規定に何があるかを押さえることが重要です。強行規定をしっかり覚えておけば、それ以外の覚えていない部分は、基本的に任意規定ということで解答すれば、試験問題に対処できるからです。

　そこで、区分所有法上の強行規定（規約で別段の定めをすることができないもの）として重要なものを列挙しておきます。

①　専有部分と共用部分の持分の分離処分禁止

②　共用部分の重大変更の決議要件のうち議決権数

③　管理所有者による共用部分の重大変更行為の禁止

④　規約の設定・変更・廃止に関する決議要件

⑤　集会招集請求権の定数の増加禁止

⑥　管理組合法人の設立・解散決議要件

⑦　義務違反者に対する訴訟提起の決議要件

⑧　大規模滅失の場合の復旧決議の要件、⑨　建替え決議の要件

⑩　団地管理組合への管理委託の決議要件

⑪　団地内の建物の建替え承認決議の要件および当該決議における各区分所有者の議決権の割合

⑫　団地内の建物の一括建替え決議の要件および当該決議における各区分所有者の議決権の割合

(3)絶対的規約事項と相対的規約事項

　区分所有法が個別的に規約で定めることを認める事項は、絶対的規約事項と相対的規約事項に分けることができます。

　絶対的規約事項とは、規約によらなければ定めることができない事項、相対的規約事項とは、規約で定めるだけでなく、規約以外の方法で定めることも可能とされる事項です。

絶対的規約事項

①　規約共用部分の定め、②　規約敷地の定め

③　共用部分の共有関係、④　共用部分の共有持分の割合

⑤　共用部分の重大変更決議における区分所有者の定数の削減

⑥　共用部分の管理に関する決定方法

⑦　共用部分の負担および利益収取の割合

⑧　専有部分と敷地利用権の分離処分の許容

⑨　管理者の選任・解任方法、⑩　管理者の権利義務

⑪　建物・敷地・附属施設の管理に要する経費の負担割合

⑫　管理所有、⑬　集会招集請求権の定数の削減

⑭　集会の招集通知期間の伸縮および建物内掲示による通知

⑮　通知事項以外の事項についての集会の決議

⑯　集会での議決権割合と議決定数の変更

⑰　管理組合法人の理事の任期および事務執行方法

⑱　小規模滅失の場合の復旧方法

相対的規約事項

①　先取特権の目的となる債権の範囲

②　管理者への訴訟追行権の付与

③　管理者がいない場合の規約・議事録等の保管者

④　管理組合法人の代表理事または共同代表の定め

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