宅建業法8 手付について
手付の額の制限，手付金等保全措置
ここでは手付についてまとめます。
三つとも連動しているので，混合問題としてよく出題されています。
(1)手付の額の制限
宅建業者が自ら売主で買主が宅建業者ではない場合は，宅地建物の売買契約を締結する際に，代金の額(建物の代金では，消費税及び地方消費税を含む。以下，同じ。
※1） の20%を超える額の手付を受領することはできません。
(この規定は絶対的なもので，特約でも排除できない)
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20%を超える手付を受領しても，代金の額の20%を超える部分について無効になる。
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※1 土地の代金には消費税が課税されない。
自ら売主の８種制限での建物の「代金の額」は，消費税及び地方消費税を含む。
(2)宅建業者の受け取る手付の性質－解約手付
宅建業法では，宅建業者が自ら売主で相手方が宅建業者でないときは，手付について当事者間でどのような定めをしていても，解約手付の性質を与えています。
解約手付とは，相手方が契約の履行に着手するまで(手付による解除をしようとする者が履行に着手していてもよい)は，手付を交付したものはその全額を放棄し，手付を受領した者はその倍額を償還して，契約の解除をすることができる性質の手付のことをいい，手付による解除(その理由に制限はない)をしても，損害賠償を請求されることはありません。
解約手付についての特約で，買主に不利な特約は無効です(買主に有利な特約は有効)。
(3)手付金等保全措置
宅建業者は，手付金等※2が一定範囲の金額の場合は，宅建業法に定める保全措置を講じた後でなければ，手付金等を受領することができません。
ただし，売買物件について，所有権移転登記がされたときや買主が所有権の登記(所有権保存登記)をしたときは，第三者に対する対抗要件も具備されるので，手付金等の保全措置をする必要はありません。
※2 手付金等とは，その名称を問わず，契約締結の日から引渡し前までに支払われる金銭のことをいう。
このため，引渡しまでに授受されるものであれば，手付金だけでなく，内金，中間金，申込証拠金(代金に充当する場合)も保全措置の対象になる。】
□手付金等保全措置を講じなければならない手付金等の金額
未完成物件※3 手付金等が，代金の５％超，または， 1,000万円超
完成物件 手付金等が，代金の10％超，または，1,000万円超
※3 「完成物件」 (外観上の工事だけでなく，内装などの工事も完了)か「未完成物件」かの区別は，契約締結時で判断し，契約締結時に工事が未完了であれば，未完成物件と扱われる。
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宅建業者が手付金等の保全措置を講じなければならないのに，保全措置を講じないとき，買主は手付金等を支払わないことができる。
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(4)手付金等の保全措置を講じなくてもよい場合
買主が登記を得ている場合
・所有権移転登記がされたとき
・買主が所有権の登記(所有権保存登記)をしたとき
受領しようとする手付金の額(すでに受領していたものも含む)が下記の場合
・未完成物件 代金の５％以内，かつ， 1,000万円以内のとき
・完 成 物 件 代金の10％以内，かつ， 1,000万円以内のとき
手付の額の制限，解約手付の規定に違反
監督処分→ 指示処分
罰則 → なし
手付金の保全措置義務に違反
監督処分→ 業務停止処分
罰則 → なし
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◇予想問題
1 宅建業者Ａが，自ら売主となって宅建業者でない買主Ｂと建物を売買する場合，Ａは，Ｂの承諾を得ている場合は，契約自由の原則に則り，購入代金の額の2/10を超える額の手付を受領できる。
2 宅建業者Ａは，自ら売主として，宅建業者でないＢと造成工事完了前の宅地の売買契約を締結した。売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも，Ａが契約の履行に着手していなければ，Ｂは，手付を放棄して契約の解除をすることができる。
3 宅建業者Ａが，自ら売主となって宅建業者でない買主Ｂと建物 (完成物件) を売買する場合，ＡがＢから受領した手付が代金の額の1/10を超え，かつ，1,000万円を超える場合，Ａは，いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。
4 宅建業者Ａは，自ら売主として，宅建業者でないＢと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5,000万円，手付金200万円，中間金200万円)を締結した。契約締結時の２月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に，Ａが中間金を受け取る場合で，中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき，Ａは，手付金及び中間金について保全措置を講じる必要はない。
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〔正解&解説〕
1 買主の承諾を得ていても，代金の額の20%を超える手付を受領することはできない。×
2 宅建業者が自ら売主で買主が宅建業者でない場合は，手付は解約手付とみなされる。○
3 「買主に所有権移転登記がされたとき」や「買主が所有権の登記(所有権保存登記)をしたとき」は，保全措置を講じる必要はないので，いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならないわけではない。×
4 未完成物件なので，手付金200万円を受領する時点では，代金の５％に達していないため，保全措置をする必要はないが，手付金・中間金の合計(400万円)では保全措置の必要な金額に達しているので，中間金を受領する前に，中間金・手付金の合計額について保全措置を講じなければならない。
