建物区分所有法33 団地における規約設定の特例
はじめて建物区分所有法入門(仮題) その33 植杉 伸介
２ 団地における規約の設定の特例
(1)団地規約による管理の対象
団地建物所有者が全員で共有する土地や附属施設は、当然に、団地建物所有者が全員（団地管理組合）で管理します。
これに対して、団地内の一部の建物所有者の共有に属する土地・附属施設や区分所有建物は、団地管理組合の管理の対象とはならないのが原則です。
しかし、これらのものも個別に管理するよりは、団地管理組合でまとめて管理したほうが効率がよいし、便利です。
そこで、区分所有法は、団地内の一部の建物所有者の共有に属する土地・附属施設および団地内の区分所有建物について、規約によって団地建物所有者全員の管理対象物とすることを認めています。
なお、区分所有建物の管理を団地管理組合が行うこととする規約を定めたとしても、棟別管理組合は消滅しません。前述のように、義務違反者に対する措置や復旧・建替えなどは、棟ごとで判断する必要があるので、棟別管理組合を存続させる必要があるからです。
(2)団地規約の設定の決議要件
上記の規約を有効に定めるためには、２つの決議等が必要となります。
まず団地規約を設定するために、団地管理組合の集会において、団地建物所有者および議決権の各４分の３以上の多数の賛成が必要です。
これだけでは規約は有効になりません。さらに、団地管理組合の管理対象物になった土地等の共有者の同意または決議が必要です。
すなわち、一部の建物所有者が共有する土地・附属施設については、その共有者の４分の３以上でその持分の４分の３以上を有するものの同意、区分所有建物については、その棟別管理組合の集会における区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による決議が必要なのです。
３ 団地内の特定の建物の建替え承認決議
(1)各棟ごとの建替え
たとえば、ＡＢＣ３棟の区分所有建物がある団地において、Ａ棟を建て替えたいと思ったとき、その敷地をＡ棟の所有者だけで所有しているのなら、その所有者だけの判断で建て替えることができます。
これに対して、その敷地が団地建物所有者の共有に属する場合（つまり団地全体で共有している場合）は、団地全体の問題となってきます。そこで、このような場合は、次の手続で建替えが行われることになっています。
まず、建て替える棟において建替え決議が成立しているか区分所有者全員の同意（なお、建て替える建物が区分所有建物でない場合は、その建物の所有者の同意）があることが前提になります。
そして、団地管理組合の集会において、議決権の４分の３以上の多数による承認の決議を得ることによって、建替えが可能となります。
ここでは、団地管理組合における承認決議の成立要件が、「団地建物所有者および議決権の各４分の３以上」となっていない点に注意してください。区分所有者の数は考慮されず、議決権（敷地の共有持分の割合）のみで判断されます。
なお、団地管理組合で行う建替え承認決議において、建替えの対象となっている建物の所有者は、全員、賛成する旨の議決権を行使したものとみなされます。
その棟の集会で建替え決議が成立した以上、その棟の区分所有者は、団地管理組合の承認決議で反対に回ることはできないわけです。
以上の手続によって、建替えが可能になるのが原則ですが、当該建替えによって、他の建物の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、その影響を受ける建物の区分所有者の議決権の４分の３以上を有する区分所有者（影響を受ける建物が区分所有建物でない場合は、その建物の所有者）が承認決議に賛成している必要があります。
「他の建物の建替えに特別の影響を及ぼすべきとき」とは、たとえば、今回のＡ棟の建替えが建物の規模を大きくするものであるため、将来、Ｂ棟を建て替える際に容積率が不足して小さな建物しか建てられなくなるような場合です。
承認決議のための集会を招集する場合、その通知は、集会の開催日の少なくとも２ヵ月前に、議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要（当該建物の団地内における位置を含む）をも示して発しなければなりません。
(2)２以上の建物の一括建替え承認決議
たとえば、ＡＢＣ３棟の区分所有建物で構成する団地において、Ａ棟とＢ棟の建替えが検討されている場合、それぞれバラバラに建替え承認決議に付すこともできますが、Ａ棟とＢ棟の全所有者の合意によって、団地管理組合の集会において一括して建替え承認決議を行うようにすることができます。
１本の決議で、まとめて建替えの承認を行うわけです。
ただし、全区分所有者の合意によることは面倒なので、建て替える棟それぞれの集会において、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数により、ＡＢ両棟の建替えについて一括して承認決議に付す旨の決議があったときは、ＡＢ両棟の全区分所有者の合意があったものとみなされます。
