直前予想問題と解説　権利関係4　植杉伸介

④保証契約の締結

【問４】　次の問の正誤を答えなさい。
１　保証契約は，書面又は電磁的記録によってしなければ，その効力を生じない。

【解答・解説】
１　正しい。口頭の合意でも，契約の効力が生じるのが原則ですが，保証契約は，書面または電磁的記録によらなければ効力が生じないものとされています（民法446条２項・３項）。

〈改正のポイント・注意点〉
　改正前は，保証契約も，口頭の合意だけで効力を生じていました。しかし，保証人の責任は重いので，安易に保証契約を締結することがないようにするため，法改正したのです。

⑤事業用定期借地権

【問５】　次の問の正誤を答えなさい。
１　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし，かつ，存続期間を10年以上50年未満として，契約の更新及び建物の再築による存続期間の延長がなく，並びに建物の買取請求権が認められない借地権を設定することができる。

【解答・解説】
１　正しい。事業用の定期借地権は，存続期間10年以上50年未満の範囲で認められます（借地借家法23条）。

〈改正のポイント・注意点〉
平成20年１月１日から施行されることになった最新の法改正点です。改正前の事業用借地権は，存続期間10年以上20年以下の範囲で認められていました。

一般定期借地権は，存続期間50年以上でなければならないので，土地を更地にして返すタイプの定期借地権として，存続期間20年超50年未満のものを定めることはできませんでした。

しかし，そのような存続期間の定期借地権を設定したいというニーズがあったので，今回の改正によって認めることにしたのです。

⑥共用部分の重大変更

【問６】　次の問の正誤を答えなさい。
１　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は，区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数による集会の決議で決する。ただし，この区分所有者の定数は，規約で過半数まで減ずることができる。

【解答・解説】
１　誤り。「共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）」とは，「著しい変更を伴わないもの」＝「軽微な変更」を除外しているのですから，結局，重大変更を指すことになります。共用部分の重大変更は，区分所有者および議決権の各「３分の２」ではなく，「４分の３」以上の多数による集会の決議で決します（区分所有法17条１項）。

なお，区分所有者の定数を，規約で過半数まで減ずることができるとしている点は，正しい記述です。

〈改正のポイント・注意点〉
　改正前における共用部分の重大変更とは，「共用部分の変更（改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないものを除く）」をいいましたが，法改正により設問の表現に変更されました。

以前は，多額の費用を要するかどうかが重大変更と軽微変更の区別のポイントであったのが，改正法では形状・効用の変更の度合いが区別のポイントになったのです。

　このような改正が行われた理由は，主に大規模修繕をスムーズに行うためです。多額の費用を要するかどうかということで区別されたのでは，ほとんどの大規模修繕が重大変更に該当してしまいます。

そこで，大規模修繕でも形状・効用の著しい変更がない場合は，普通決議で実行できるように法改正が行われたのです。

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