ここがポイント!
第７章のまとめ
●速読法は、〈高島式３回転学習法〉の１回目〈サラブレット学習法〉のときに、ぜひ使
いたい読み方です。速読法を使って、何を勉強する試験か、全体の構成はどうかについて、
超スピードで全体像を把握します（ただし、深い理解が目的の〈ブル学習法〉（２回目）
では、速読法はかえって有害です。使わないでください）。

●速読法の手始めは、「本を早く読もうと思うこと」（つまり、「速読の意識化」「遅読
みから速読への意識改革」）。それだけで、１分間に平均６００字程度といわれる読書能
力が、２０％も増幅拡大、７２０文字に成長することが可能です。

●〈キーワード連結法〉は、文章の核になるキーワードだけを拾いだし、これを連結して、
内容全体を理解する技法。日本語の文は、漢字がキーワードになることが多いので、漢字
だけを拾い読みしていきます。

●横文字やカタカナ文字も、要注意です。最近は、外国から入ってきた用語が法律にまで
使われる時代。文の中心主題になることも珍しくありません。カタカナ文字も、同じ意味
である程度重要です。数字や固有名詞も無視できません

頁の最初の行から最後の行まで、「つばめが水面すれすれに飛ぶように」軽く眼を通し、
おいしそうな「上澄み」だけを、頭の中に入れていく方法です。

●〈スキャニング法〉は、読むべきものがすでに決まっている場合の技法。ページに目を
走らせ、自分の求めるものを超スピードで探します。たとえば、電話帳で人の名前を探し
出したり、時刻表で東海道新幹線「のぞみ」の発車時刻を探しだしたり……。

スキャニング（Scanning）は、スキャン（Scan）という動詞にｉｎｇがついて、名詞になったもの。
「（何かを求めて）細かく調べる」「目をこらしてみる」という意味です。

●スキャニングも上級になると、言葉や語句を探し出すのは卒業です。言葉や語句でなく、
あるテーマや趣旨がテキストや資料の中で言及されていないかどうかを探し読みします。
たとえば、「第三者に対抗できる権利」が、テキスト中でどことどこにあるか、それらの
具体的な規定はどうなっているか、を探し出します。

●〈ブロック読み〉とは、文字を行で追うのではなく、何行かのブロックごとに読んでい
くこと。速読意識を維持している人なら、速読能力が上がるにつれて自然と２行、３行分
が一緒に目に入るようになります。その行数を意識的に増やすようにしていくと、次第に
「点」ではなく「面」で読む能力がついてきます。

●マンガでは扱いませんでしたが、〈段落（パラグラフ）読み速読法〉も有効な方法です。
段落、英語でいえばパラグラフとは、何行かの文が集まって、一つの趣旨を表現している
センテンスの集合です。

この段落の最初の一文と最後の一文には、その段落のテーマを言
い切っているトピックセンテンス（主題文）が置かれます。そこで、真ん中の部分は抜か
して、最初と最後の文だけを拾い読みしていくのです。これで、ほぼ書き手のいいたいこ
とはわかります。

●〈時間管理による読書法〉は、広い意味での速読テクニックの一つ。テキストの章単位
ごとに重要度を判断し、時間予算を割り当てます。Ａの章は３時間、Ｂの章は１時間、Ｃ
の章は２時間半などと……。

そして、決めた時間がきたら、そのテキストは必ず手放さな
ければなりません。読み残しが出ると、学習部分に穴が空いてしまうので大変。一度失敗
を経験すると、次からは時間内で終わらせる習慣が、なかば強制的に生まれてきます。

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ここがポイント!
第６章のまとめ
●マーキングの意味は２つ。１つは、重要箇所に印をつけ、目立たせること。２つ目は、「ここは記憶するぞ」と意思を固め、脳に強く働きかけること。２つの意味を、しっかり自覚しておきましょう。

●マーキングをするのに、鉛筆や黒のボールペンは不向きです。黒色だと、活字の色と同化してしまい、目立ちません。理由は違いますが、赤のボールペンもノー。力を入れてマークすると、裏ページに凸凹が出て、読みにくくなります。

●用具は、サインペンが最適。色も豊富にあるので、各種の使いわけが可能。たとえば、どこが重要箇所かわからない最初の段階では、黄色でマーク。勉強が進み重要箇所がわかるようになったら、赤色、青色、緑色など濃度の強いもので上塗り。これなら、本当の重要箇所が一目でわかります。

●マーキングする分量は、１ページの３分の１くらいが適当。この分量が多すぎると、重要箇所の見分けがつきまません。マークとは、ある部分を選ぶかわりに、他の部分は捨て去ること。適度に捨てなければ、時間の効率化になりません。

●マークの方式は、文章単位でマークするキーセンテンス方式を選ぶこと。ここだけをピックアップして、拾い読みをしていけば、全体の内容が思い出せます。重要な言葉をマークするキーワード方式は、一見効率的に思えますが、実はノー。時間が経つと、知識の内容が思い出せず、もう一度全体を読み返すことに。かえって効率化が阻まれます。

●利点の第２は、順番の入れ替えも自由自在という柔軟性。たとえば、覚えてしまったカードはボックスにしまい、覚えにくい知識のカードのみに集中することも可能。また、取り出す頻度数を○×△にランクづけしてカードの端に記入、それぞれを別々の箱に納めるなど、アイデア次第でいろいろな活用ができます。

●通勤電車の時間に合わせて、枚数を選んで持ち込むのもその一つ。時間内にすべて復習してしまうという目標設定（ノルマ）ができ、締切り効果を活用できます。

●カードの種類は、重要項目カード、数字カード、暗記カード、弱点カードの４種類が標準のスタイル。しかし、自分の勉強パターンに合わせて自由に設計することもできます。カードの大きさは、週刊誌の４分の１大のＢ７判（９１ミリ×１２８ミリ）が最適です。

●〈重要項目カード〉は、ここだけは極めて重要だな、と思える項目を書き出します。書き込む内容はできるだけ少なくし、テキストを読むだけで自然に頭に入る内容は、無理にカードには取り出さないこと。

●〈数字カード〉は、試験に出そうな数字関連項目のメモ。〈暗記カード〉は、新規に接した用語や、出題の対象になりそうな用語の解説など。重要項目カードに統一してもかまいません。〈弱点カード〉は、問題演習で、間違いの多い項目をピックアップしてください。

●カードの活躍時期は、とくに試験の直前期。この時期、カードを何回も何回も見直して復習します。なかでも、数字カードは直前期に暗記するのがベスト。それ以前にやっても忘れてしまいます。

●ノートは、効率の悪い勉強ツールです。利用するには、落ちついた環境が必要なので、中時間や大時間でしか使えません。知識の格納場所が、テキストとノートに分かれてしまうのも難点。「書けば覚えられる」のは事実でしょうが、コストと成果のバランスがとれません。コスト・パフォーマンスの悪い勉強法なのです

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●よく使われる「効率」とか「効率的」という言葉、ほんとうの意味はなんでしょう。答えは、コスト・パフォーマンスがいいということです。つまり、「投資した費用がより少なく、かち得た収穫はより多いこと」。これを「効率的」といいます。

●「時間」も注ぎ込むべき一種の費用ですから、単位時間あたり、より多くの知識が得られることが、時間を効率的に遣ったことになります。そこで、自分自身がどんな時間の遣い方をしているのかを知りましょう。

それには、「時間簿」をつけたり、「時間分析表」を作ってみるのがいいのです。（参考文献・前者については『時間簿のすすめ』（講談社）、後者については『もっと効率的に勉強する技術！』（すばる舎）が役に立ちます）

●資格の勉強は、朝がいいか、夜がいいか。昔は、夜に勉強する人が多かったかもしれません。しかしいまは、「絶対に朝」というのがトレンドです。

産業能率大学のあるゼミは、早朝ゼミとして有名。講師が朝型勉強の推奨者で、そのゼミから社会人の公認会計士合格者や税理士合格者が輩出しています。「朝勉強する人は、難関資格でも合格するが、夜勉強する人で、難関資格に合格する人は珍しい」その先生の言葉です。

●“中断シンドローム”という言葉があります。これは、課業が中断すると、そのあと元のテンション状態にもどすのに、大層な時間とエネルギーが必要になること。効率が落ちるのです。そこで、２、３時間続けて遣える中時間は、内容理解のために当てるのがいいのです。

　これなら、中断シンドロームとは無縁です。一方、カードにまで細分化してしまえば、細切れ時間に勉強しても、中断シンドロームにはなりません。

●小時間（細切れ時間、スキマ時間）とは、暮らしの合間に訪れる１０～１５分単位の時間です。これを上手に活かすコツは、「たった１５分しかない」と考えるのではなく、「ゆうに１５分もある」と考えること。すると、多彩な活用アイデアが湧いてきます。

●小時間は、一日に６回はあります。つまり１５分×６で９０分（１時間３０分）。これを６カ月続けると、１時間半×１８０日で約２７０時間。宅建合格に必要な時間は、約３００時間といわれますから、ほぼ細切れ時間の勉強だけでも合格できるでしょう。

●試験内容のあらすじなどを把握するための「サラブレッド学習」では、速読法を使うと効率的です。速読法については、「特別の訓練なし」で「誰でもできる」方法を、第７章で紹介しています。

図解不動産業シリーズ
『不動産資格驚きの勉強法』
高島徹治著
住宅新報社刊
定価１７８５円（本体１７００円）

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■注　20年の試験では，問題用紙の大きさがそれまでのＢ５からＡ４に変わりました。文字数が全体的にやや増加したように感じられ，その結果，問題を読み取るのに時間がかかり，解答作業の時間が若干短縮されました。この切迫感の中でのストレスも受験者の体感難易度には相当程度影響したものと思われます。
権利関係
①正解肢の出題歴
　正解肢に出題歴があるものは16問中12問（19年は13問）ありました。初出題の正解肢は，問１（成年被後見人），問５（詐害行為取消権），問10（敷金），問11（不法行為・法人）の４つですが，受験者の大半が想定外の難問であったのは問５のみで，これを除けば，ほぼ過去問出題範囲または関連する基本事項でした。
　初出題の肢が15肢前後と多い割には，正解肢で見る限りでは，意外に取り組みやすかったといえます。
５年以内の出題歴@（５問） 問６（連帯債務３－６－３，連帯保証15－７－３），問９（瑕疵担保責任15－41－４），問13（借地権の対抗要件15－13－１），問14（定期建物賃貸借・期間満了の通知15－14－４），問16（仮登記申請16－15－１）
６年前～10年前に出題歴（２問） 問２（無権利者からの転得者13－５－１），問15（管理者の選任12－13－１）
10年超前の出題歴@（５問） 問３（無権代理と相続５－２－４），問４（借家権の対抗要件２－13－１），問７（自己の財産と同一の注意61－２－１），問８（代物弁済の承諾55－12－４），問12（遺留分減殺請求権の消滅９－６－３）
■注　問３（無権代理と相続５－２－４）は，類題が平成５年問２肢４で出題されたことを示しています。また，61－２－1，55－12－４は昭和61年，昭和55年の出題です。

1.はじめに

　本稿執筆時点では，平成20年の合格基準点，合格者数ともまだ発表されていないため，主に平成20年度宅建試験の出題形式・傾向を分析・整理して，平成21年の試験に向けた試験対策の注意点をまとめていきます。

2.20年度試験の総括

（１）受験者の動向――５問免除者は増加，一般受験者は減少
　20年度の宅建試験は10月19日■日に実施され，全体の申込者は26万591人，受験者（速報値）は２万9,401人で微減，一般受験者数（17万941人）は減少，5問免除の登録講習修了者（３万8,460人，全受験者の18.4％）は増加しました。

　19年度までの合格者で見ると，17年度から19年度の全体の合格率は約17％でほぼ変わらず，一般受験者の合格者数は約２万6,000人で，大きな変動はありません。

それに対して，登録講習修了者の合格者数はこのところ急激に増えています。19年度は9,509人（合格者の中での占有率は26.3％）でした。

　20年の合格率・合格者数はまだ発表されていませんが，政策変更がない限り，ほぼこれと同

〈１〉一般受験者の合格率・合格者数

受　験　者　数 17年度　162,771 18年度　165,831 19年度　175,541
合格率（％） 17年度　15.9 18年度　15.8 19年度　15.2
合　格　者　数 17年度　25,971 18年度　26,158 19年度　26,694
■注　16年度の合格率は15.8％，合格者数は２万6,735人。

〈３〉受験者全体の合格率・合格者数
受　験　者　数　　17年度　181,880　　　18年度193,573　　　19年度　209,684
合格率（％） 17年度17.3 18年度17.1 19年度17.3
合　格　者　数 17年度31,520 18年度33,191 19年度36,203
■注　16年度の合格率は15.9％，合格者数は２万7,639人。
様のものになると思われます。

　なお，登録講習修了者数は，16年度は2,083人でしたが，17年度以降は毎年約２万人となっており，17年の登録講習の受講資格の緩和，民間開放（20年10月現在の実施機関は11）によるものです。21年度の宅建試験でも，登録講習修了者の受験者数は20年と同じか，増加して４万人台に突入する可能性があると思われます。

〈４〉登録講習修了者数の推移
17年度18,974人
18年度19,572人
19年度19,646人
20年度約２万人

（国土交通省調べによる）

（２）出題分野の問題数
　●20年度の分野別出題内容－（　）内は出題数
権利関係　（16問） 民法（12），借地借家法（２），区分所有法（１），不動産登記法（１）

法令上の制限　（９問） 国土利用計画法（１），都市計画法（２），建築基準法（２），宅地造成等規制法（１），土地区画整理法（１），農地法（１），諸法令（１）

宅建業法　（16問） 出題項目は，例年とほぼ同じ。

税法・鑑定（４問） 譲渡所得（１），印紙税（１），固定資産税（１），不動産鑑定評価基準（１）

その他（５問） 住宅金融支援機構（１），景品表示法（１），統計（１），建物（１），土地（１）

　20年度では，都市計画法が従来の３問から２問に減少し，諸法令が復活しました。21年度も同様の出題構成になるかどうかは不明です。

（３）出題内容と難易度
　分野別の難易度としては，権利関係・法令制限・５問免除科目は例年並みのようですが，宅建業法の一部や税法で得点しにくいものがありました。

全体として難易度は前年より上昇したものと思われます。ただ，どの程度上がったかについては，合格発表で合格基準点を見てみないことには分かりません。

■注　20年の試験では，問題用紙の大きさがそれまでのＢ５からＡ４に変わりました。文字数が全体的にやや増加したように感じられ，その結果，問題を読み取るのに時間がかかり，解答作業の時間が若干短縮されました。この切迫感の中でのストレスも受験者の体感難易度には相当程度影響したものと思われます。

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【問２】　特例容積率適用地区に関する次の記述のうち，正しいものには○を，誤っているものには×をつけなさい。

１　特例容積率適用地区は，第一種低層住居専用地域，第二種低層住居専用地域，工業地域，工業専用地域の区域内には，定めることができない。

２　特例容積率適用地区については，建築物の高さの最高限度を都市計画で必ず定めなければならない。

〈改正のアウトライン・重要な用語の解説〉
　特例容積率適用地区は，その区域の未利用容積を有効に活用できるように，二以上の敷地間で容積の移転ができるようにした制度です（市街地の防災機能を確保する等の目的もある）。特定行政庁が，敷地ごとに特例容積率を指定します。

【解答・解説】
１　工業地域内の区域には，特例容積率適用地区を定めることができる。特例容積率適用地区を定めることができないのは，第一種低層住居専用地域，第二種低層住居専用地域，工業専用地域である。×

２　特例容積率適用地区に関する都市計画では，当該地区の市街地の環境を確保するため必要な場合に，建築物の高さの最高限度を定めることができる。必ず定めなければならないものではない。×

出題予想 　特例容積率適用地区が定められる用途地域，特例容積率適用地区の都市計画制限（高さの最高限度）

【問３】　開発整備促進区に関する次の記述のうち，正しいものには○を，誤っているものには×をつけなさい。

１　開発整備促進区は，第二種住居地域，準住居地域又は工業地域が定められている土地の区域内で，一定の要件を満たす土地の区域における地区計画について，都市計画で定めることができるが，用途地域が定められていない土地の区域内には定めることができない。

２　開発整備促進区は，必要であれば，市街化調整区域や準都市計画区域内の土地の区域にも，定めることができる。

３　地区計画に開発整備促進区を定めるには，当該区域内の土地の高度利用を図ることが，当該都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であることが必要である。

〈改正のアウトライン・重要な用語の解説〉
　市町村は，一定の要件を満たす土地の区域における地区計画について，劇場，店舗，飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物（特定大規模建築物）の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため，開発整備促進区を都市計画に定めることができます。

【解答・解説】
１　開発整備促進区は，以下の区域のうち一定の要件を満たしている土地の区域内の地区計画について定めることができる。
●第二種住居地域，準住居地域，工業地域が定められている土地の区域@　●（非線引き都市計画区域内で）用途地域が定められていない土地の区域
　用途地域が定められていない土地の区域内でも，開発整備促進区を定めることができるので，誤りである。×

２　開発整備促進区は，市街化調整区域内，準都市計画区域内には，地区計画として定めることはできない（準都市計画区域内にはそもそも地区計画を定めることはできない）。×

３　問題文の記述は，地区計画に再開発等促進区を定めるための要件の１つであり，開発整備促進区を定めるための要件ではない。地区計画に開発整備促進区を定めるには，当該区域が次の要件をすべて満たしていなければならない。×

一　現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり，または著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること

二　特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため，適正な配置および規模の公共施設を整備する必要がある土地の区域であること

三　当該区域内において特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図ることが，当該都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であること

四　第二種住居地域，準住居地域もしくは工業地域が定められている土地の区域または用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）であること

出題予想 　再開発等促進区との違い，開発整備促進区を定めることができる区域

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はじめに
　近年の改正点はかなり多いのですが，宅建試験にこれまで未出題の改正点で，かつ，出題可能性の高いものにしぼってみていきましょう。

１都市計画法―準都市計画区域

【問１】　都市計画法に規定する準都市計画区域に関する次の記述のうち，正しいものには○を，誤っているものには×をつけなさい。

１　準都市計画区域は，都市計画区域外の区域のうち，土地利用の整序が必要な一定の区域に都道府県により指定されるが，環境の保全のために指定されることはない。

２　準都市計画区域は，行政区画に従って指定され，複数の市町村の区域にわたって指定されることはない。

３　都道府県は，準都市計画区域の区域を指定しようとするときは，あらかじめ，関係市町村及び市町村都市計画審議会の意見を聴かなければならない。

４　準都市計画区域に関する都市計画は，都市計画法の定めるところにより，都道府県，市町村とも行うことができるが，市町村が，準都市計画区域について都市計画を決定しようとするときは，あらかじめ，都道府県知事の意見を聴かなければならない。

〈改正のアウトライン・重要な用語の解説〉
都市計画区域外には用途規制をすることができないため作られたのが準都市計画区域です。大規模店舗の出店，高速道路・空港の整備に伴う土地利用の変化を予防的に規制し，環境の保全をしていくための制度です。

１　準都市計画区域は，都市計画区域外の区域のうち，そのまま土地利用を整序し，または環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば，将来における一体の都市としての整備，開発および保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域（農地のある区域も含む）について，都道府県が指定する。環境の保全が必要な区域にも指定されるので誤り。×

２　準都市計画区域は，都市計画区域と同様に，複数の市町村の区域にわたって指定されることがある。改正前は，市町村が準都市計画区域の指定を行っていたので，区域の指定はその市町村内の都市計画区域外の区域に限られていたが，改正によって都道府県が指定することになり，複数の市町村の区域にわたって指定することが可能になった。×

３　都道府県が，準都市計画区域の区域を指定しようとするときは，あらかじめ，関係市町村および都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければならない。×

４　前半は正しいが，後半は「改正前の記述」なので誤り。市町村が，準都市計画区域について都市計画を決定しようとするときは，あらかじめ，都道府県知事に協議し，その同意を得なければならない。なお，都道府県知事は，一の市町村の区域を超える広域の見地からの調整を図る観点や都道府県が定める，または定めようとする都市計画との適合を図る観点から協議を行う。×

用途地域の定められた区域内に定める
特別用途地区，高度地区（建築物の高さの最高限度を定める。建築物の高さの最低限度を定めることはできない）

用途地域が定められていなくても定めることができる
特定用途制限地域，景観地区，風致地区，伝統的建造物群保存地区，緑地保全地域

※「緑地保全地域」や「風致地区で面積が10ｈａ以上のもの」の都市計画は都道府県が定める（その他の地域地区の都市計画は，市町村が定める）。

出題予想 　準都市計画区域の指定権者，指定手続，市町村の都市計画の決定

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【問７】　次の各問の正誤を答えなさい。
１　区分所有者の過半数の承諾があるときは，集会を開かずに，書面又は電磁的方法による決議をすることができる。

２　区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があったときは，書面又は電磁的方法による決議があったものとみなされ，集会の決議と同一の効力を有することになる。

【解答・解説】
１　誤り。集会の開催を省略して，書面または電磁的方法（電子メール等）による決議ができるのは，区分所有者「全員」の承諾がある場合です（区分所有法45条１項）。

２　正しい。区分所有者全員が書面または電磁的方法により，議題の内容について合意しているときは，集会の決議があったのと同一の効力が生じます（区分所有法45条２項・３項）。

〈改正のポイント・注意点〉
決議は，集会を開いたうえで行うのが原則です。決議を行う前に顔を合わせて議論するプロセスも重要だからです。しかし，改正区分所有法では，区分所有者全員の承諾があるときは，集会を開かずに，書面または電磁的方法により決議することができるようになりました。

　また，従来は，「書面」による場合のみ，区分所有者全員の合意が集会の決議と同一の効力があるものとみなされていたのですが，インターネットなどが復旧してきたため，「電磁的方法」も認められるよう改正されました。

【問８】　次の問の正誤を答えなさい。
１　管理組合は，区分所有者の数が30人以上である場合に限り，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め，かつ，その主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となる。

【解答・解説】
１　誤り。区分所有者の数が30人以上いなくても，管理組合を法人化することができます（区分所有法47条１項）。

〈改正のポイント・注意点〉
　改正前は，管理組合が法人になるためには，区分所有者の数が30人以上あることが必要でしたが，この区分所有者の人数要件は撤廃されました。区分所有者の人数は，絶えず変動する可能性がありますし，30人という数字に特に合理性はないと考えられたからです。

⑨建替え決議

【問９】　次の各問の正誤を答えなさい。
１　建替えを議題とする集会を招集するときは，当該集会の会日より少なくとも１月前に，集会の招集通知を発しなければならない。

２　建替えを議題とする集会を招集した者は，当該集会の会日より少なくとも２週間前までに，当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。

【解答・解説】
１　誤り。建替えを議題とする集会を招集するときは，当該集会の会日より少なくとも「２月」前に招集通知を発しなければなりません（区分所有法62条４項）。

２　誤り。建替えを議題とする集会を招集した者は，当該集会の会日より少なくとも「１月」前までに，説明会を開催しなければなりません（区分所有法62条６項）。

〈改正のポイント・注意点〉

　集会の招集通知は，原則として会日の１週間前までに発すればよいことになっています。改正前の区分所有法では，その集会での決議事項が建替え決議であっても，この点は同じでした。しかし，建替えという重大問題についてわずか１週間程度で内容を検討し，意思決定をすることは困難です。

そこで，改正区分所有法では，建替え決議を行う集会の招集通知は，２か月前までに発しなければならないことにしました。

　また，区分所有者が建替えの可否を適切に判断できるように，改正区分所有法では，建替え決議を行う集会の会日の少なくとも１か月前に，招集通知で通知された事項について説明を行うための説明会を開催することを義務づけました。

⑩登記の申請

【問10】　次の問の正誤を答えなさい。

１　登記の申請は，電子情報処理組織を使用する方法又は申請情報を記載した書面（申請情報の全部又は一部を記録した磁気ディスクを含む。）を提出する方法により，不動産を識別するために必要な事項，申請人の氏名又は名称，登記の目的その他の登記の申請に必要な情報を登記所に提供してしなければならない。

【解答・解説】
１　正しい。本問のとおりです（不動産登記法18条）。登記の申請は，電子情報処理組織を使用したオンライン申請，または書面（磁気ディスクを含む）を提出する方法により行われます。

〈改正のポイント・注意点〉
　不動産登記法は，平成16年に大きな改正がありました（施行は，平成17年３月７日から）。細かな改正点はたくさんありますが，最も大きいのは登記の申請方法が変わったことです。

従来は，登記所に出頭したうえで（郵送による申請は不可），書面を提出する方法で行われていましたが，現代の社会状況にマッチすべく，オンライン申請を認めるようになったのです。

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【問４】　次の問の正誤を答えなさい。
１　保証契約は，書面又は電磁的記録によってしなければ，その効力を生じない。

【解答・解説】
１　正しい。口頭の合意でも，契約の効力が生じるのが原則ですが，保証契約は，書面または電磁的記録によらなければ効力が生じないものとされています（民法446条２項・３項）。

〈改正のポイント・注意点〉
　改正前は，保証契約も，口頭の合意だけで効力を生じていました。しかし，保証人の責任は重いので，安易に保証契約を締結することがないようにするため，法改正したのです。

⑤事業用定期借地権

【問５】　次の問の正誤を答えなさい。
１　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし，かつ，存続期間を10年以上50年未満として，契約の更新及び建物の再築による存続期間の延長がなく，並びに建物の買取請求権が認められない借地権を設定することができる。

〈改正のポイント・注意点〉
平成20年１月１日から施行されることになった最新の法改正点です。改正前の事業用借地権は，存続期間10年以上20年以下の範囲で認められていました。

一般定期借地権は，存続期間50年以上でなければならないので，土地を更地にして返すタイプの定期借地権として，存続期間20年超50年未満のものを定めることはできませんでした。

しかし，そのような存続期間の定期借地権を設定したいというニーズがあったので，今回の改正によって認めることにしたのです。

⑥共用部分の重大変更

【問６】　次の問の正誤を答えなさい。
１　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は，区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数による集会の決議で決する。ただし，この区分所有者の定数は，規約で過半数まで減ずることができる。

【解答・解説】
１　誤り。「共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）」とは，「著しい変更を伴わないもの」＝「軽微な変更」を除外しているのですから，結局，重大変更を指すことになります。共用部分の重大変更は，区分所有者および議決権の各「３分の２」ではなく，「４分の３」以上の多数による集会の決議で決します（区分所有法17条１項）。

なお，区分所有者の定数を，規約で過半数まで減ずることができるとしている点は，正しい記述です。

〈改正のポイント・注意点〉
　改正前における共用部分の重大変更とは，「共用部分の変更（改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないものを除く）」をいいましたが，法改正により設問の表現に変更されました。

以前は，多額の費用を要するかどうかが重大変更と軽微変更の区別のポイントであったのが，改正法では形状・効用の変更の度合いが区別のポイントになったのです。

　このような改正が行われた理由は，主に大規模修繕をスムーズに行うためです。多額の費用を要するかどうかということで区別されたのでは，ほとんどの大規模修繕が重大変更に該当してしまいます。

そこで，大規模修繕でも形状・効用の著しい変更がない場合は，普通決議で実行できるように法改正が行われたのです。

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【問２】　次の各問の正誤を答えなさい。

1　一定の短期間の賃貸借であれば，抵当権の設定登記後に設定された場合でも，抵当権者にその賃借権を対抗できる。

２　抵当権の設定登記後に設定された賃借権であっても，賃借権の登記前に登記した抵当権者のすべてが同意し，かつ，その同意の登記をしたときは，その賃借権を抵当権者に対抗することができる。

３　抵当権者に対抗できない賃貸借であっても，競売手続開始前から抵当権の目的物である不動産を使用又は収益していた賃借人は，競売で買受人が買い受けた時より６か月間は，目的物を買受人に引き渡さなくてもよい。

１　誤り。
短期間の賃貸借であっても，抵当権の設定登記後に設定された賃借権は，抵当権者に対抗できません。抵当権を設定した時点では，賃借権が設定されていないので，抵当権者は賃借権がないものとして目的物を評価しています。

それなのに，その後に設定された賃借権がそのまま認められたのでは，賃借権が付着している分，目的物の競売価格が低下し，抵当権者が不利益を受けるからです。

〈改正のポイント・注意点〉
　抵当権と賃借権との関係に関する改正は，抵当権消滅請求と同じく平成15年に行われています（施行は平成16年４月１日から）。

　改正前は，宅地については５年以下，建物については３年以下の短期間の賃貸借のみ，例外的に抵当権設定登記後に設定された場合でも抵当権に対抗できるものとされていました（短期賃貸借の保護）。しかし，この制度は，抵当権を妨害する目的で悪用されることも多かったため，法改正により廃止されたのです。

２　正しい。
本問のとおりです。抵当権の登記の後の賃借権が否定されるのは，抵当権者を保護するためです。

そうすると，賃借権の登記前に登記した抵当権者のすべてが同意し，かつ，その同意の登記をしたのであれば，抵当権設定登記後の賃借権であっても，抵当権者への対抗を認めてもよいことになるからです。

〈改正のポイント・注意点〉
　前述の短期賃貸借制度が廃止されたことに伴って，新たに定められた規定です。抵当権の設定登記後に設定された賃借権であっても，その賃貸借を存続させたほうが抵当権者にとっても都合がいい場合があります。

賃貸借を存続させて，債務者に賃料収入を得させたほうが債務の弁済が安定して行われるような場合です。そこで，抵当権設定登記後の賃借権についても，抵当権者に対抗できるかたちにできる方法を定めることにしたのです。

３　誤り。
６か月間の引渡しの猶予が認められるのは，目的物が「建物」の場合だけです（民法395条１項）。問題文では「不動産」としており，土地も含む表現となっているので，誤りです。

〈改正のポイント・注意点〉
　短期賃貸借制度を廃止した代わりに，導入された制度です。抵当権設定登記後の賃借権が最終的に否定されるのは仕方ないとしても，現実に建物を使用・収益していた者にとって，競売後直ちに退去・明渡しをするのは困難な場合があります。そこで，建物に限って，一定期間の引渡しの猶予を認めることにしたのです。

③一括競売

【問３】　次の問の正誤を答えなさい。

１　Ａ所有の更地にＢのために抵当権を設定した後，Ａがその土地をＣに売却し，Ｃがその土地の上に建物を築造した場合，Ｂは，土地とともに建物を競売にかけることができる。

【解答・解説】

１　正しい。更地に抵当権を設定した後，抵当地上に建物が築造された場合，抵当権者は，土地とともに建物も競売にかけることができます（民法389条１項）。これを一括競売といいますが，一括競売は，抵当権設定者自身が建物を築造した場合だけでなく，本問のように，抵当権設定者以外の者が建物を築造した場合にも認められます。

〈改正のポイント・注意点〉
法改正以前は，抵当権設定者自身が建物を築造した場合にしか，一括競売が認められていませんでした。しかし，建物を取り壊すことを防ぐという一括競売制度の目的は，抵当権設定者以外の者が建物を築造した場合にも当てはまるので，これも含めるように法改正したのです。

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①抵当権消滅請求

【問１】　次の各問の正誤を答えなさい。

１　抵当権が設定された不動産について，所有権を取得した者は，抵当権消滅請求をすることができるが，地上権又は永小作権を取得した者は，抵当権消滅請求をすることができない。

２　抵当権者が抵当権を実行しようとするときは，あらかじめ抵当不動産の第三取得者に抵当権実行の通知をしなければならない。

３　抵当権消滅請求の通知を受けた債権者が，抵当権の実行をするときは，通知を受けてから２か月以内に，債務者及び抵当不動産の第三取得者にその旨を通知しなければならない。

１　正しい。抵当権消滅請求をすることができるのは，抵当不動産の所有権を取得した者だけです（民法379条）。

〈改正のポイント・注意点〉
抵当権消滅請求の制度に関する法改正は，平成15年に行われています（施行は平成16年４月１日から）。改正前は「滌除（てきじょ）」という名前の制度でした。

滌除制度においては，抵当不動産について所有権を取得した者だけでなく，地上権または永小作権を取得した者も，抵当権の消滅を請求できるものとされていました。

しかし，法改正後は，抵当不動産について所有権を取得した者に限って抵当権消滅請求が認められており，地上権または永小作権を取得した者は，抵当権消滅請求をすることができません。

なお，代価弁済の相手方については，抵当不動産について所有権を取得した者だけでなく，地上権を取得した者も含まれている（永小作権を取得した者は含まれない）こともあわせて押さえておいてください。

２　誤り。抵当権者が抵当権を実行しようとするときに，あらかじめ抵当不動産の第三取得者に抵当権実行の通知をする必要はありません。

〈改正のポイント・注意点〉　
改正前の滌除制度においては，本問のとおり，抵当権者が抵当権を実行しようとするときは，あらかじめ抵当不動産の第三取得者に対して，抵当権実行の通知をしなければならないものとされていました。

第三取得者に滌除の機会を与えるためです。　ところが，この通知制度があるため，抵当権者は抵当権の実行に当たって第三取得者の存在を調査しなければならず，また，通知漏れがあると抵当権の実行手続が無効になるなど，抵当権者にとって不利益が大きく，批判の多い制度でした。

そこで，通知制度を廃止することにしたのです。

３　誤り。抵当権消滅請求の通知を受けた債権者が，抵当権の実行をするときは，通知を受けてから２か月以内に，抵当権実行の通知をしなければならないとする点は，正しい記述です。

しかし，通知をする相手方は，「債務者」および「抵当不動産の譲渡人」であり，「第三取得者」に対して通知をする必要はありません。

〈改正のポイント・注意点〉　
改正前は，抵当権者は，第三取得者から滌除の申出があった後，１か月以内に対応を決めなければなりませんでしたが，「１か月」という期間は短すぎるので，改正法ではその期間を倍の「２か月」としています（民法384条，385条）。　

なお，改正前の滌除制度においては，第三取得者からの申出を拒否して，抵当権を実行する場合，増価競売という方法によらなければなりませんでしたが，この制度は，抵当権者の負担が大きいので，改正法では廃止されました。

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１法改正対策のやり方
　過去の法改正と過去の本試験問題を照合してみると，やはり改正を意識した問題が多く見られます。法改正点を押さえることは，受験対策として重要です。

　とはいえ，法改正後の内容で書いてある最新のテキストで勉強するだけでは，法改正対策として不十分です。確かに，最新のテキストであれば，改正前の間違った知識を覚える心配はありません。

しかし，一体どこが改正されたのかが，それだけでは分からないでしょう。

　どこが改正されたか分からなければ，法改正対策をしたことにはなりません。特に新しい制度ができた場合などは，要注意です。

新しい制度に関する問題は，過去問に存在しないので，過去問を完璧にマスターしていても，身に付かないからです。

　そこで，

　なお，法改正の時期としては，５年くらい前までさかのぼって示しています。実際の本試験を見ていると，改正直後よりも少し経過した頃に出題されることが多いように思うからです。

改正直後は，予備校等でも改正点を意識した模擬試験問題がしきりに出題されるため，受験生の多くがヤマをはっています。それゆえ，試験機関の側も，改正直後の出題は避けているのかもしれません。

２主な改正点

　最初に，最近の法改正のうち，出題可能性が高い部分を列挙しておきます。

〈民法〉
　　　　 １　抵当権消滅請求　
　　　　 ２　抵当権設定登記後に設定された賃借権
　　　　 ３　一括競売
　　　　 ４　保証契約の締結
〈借地借家法〉
　　　　１　事業用定期借地権
〈区分所有法〉
　　　　 １　共用部分の重大変更
　　　　 ２　書面または電磁的方法による決議
　　　　 ３　管理組合の法人化
　　　　 ４　建替え決議
〈不動産登記法〉
　　　　 １　登記の申請方法

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　試験の前日は，筆記用具・受験票・会場へ持参する教材・時計・その他の持ち物などを点検して，当日出かける際にあわてることのないようにしましょう。

消しゴムなど，どこでも手に入るようなものでも，試験の際になければ困るようなものが足りないときは，「明日途中で買えばいいや……」なんて言わずに，試験前日に準備してください。

試験会場まで行く途中で，必要なものが調達できる保証はありません。
　
　また，

「一晩くらい眠れなくても，人間死にはしないぞ……」というくらいの気持ちでゆったりとしましょう。

６試験当日は淡々と

　当日は，何回か試したとおり，試験の時間に自分の頭が最もよく働くように過ごして試験を迎えましょう。
　試験会場へは余裕を持って出かけましょう。会場へ到着したら，平常心で，これまでの準備を信じることです。

　普段飲まない栄養ドリンクなどを，本番当日にいきなり試すようなことはお勧めできません。
体質に合わず，お腹を壊したりすることがあります。

その手のものを摂取する可能性を否定できない方は，あらかじめ総合問題演習のときなどに，種類・飲む時間などを何度か試しておいて，脳が最も活性化して元気に試験に臨めるようにシミュレーションしておくとよいでしょう。

おわりに

　まだまだ試験までにできること，やるべきことは，人それぞれ，たくさんあるはずです。それらを諦めずにコツコツとこなしていって，合格に足る努力をした方が，12月３日に晴れて合格という結果を迎えることができるのです。

あと一息です。

　これから試験当日まで，試験に向かってのモチベーションを維持できるよう，自分をコントロールすることが重要になってきます。

　そのために，できる限り毎日次のようにイメージし，実行しましょう。

朝起きたら，「自分は絶対合格するぞ！」と思う。→合格したらやりたいことをイメージする。（・旅行に行く・欲しかったものを買う・次の資格にチャレンジする・転職を目指す　など）→合格のために今日何をするか考える。

（問題を○○問解く・権利関係の弱点をチェックするなど具体的に）→考えたことをやる。→「今日も合格に必要なことをやったから自分は合格するぞ……ZZZZ」と眠りに就く。

試験の合否を決めるのは，究極のところ，自分を信じることができるのか，自分のやってきたことを信じることができるのか，自分のやってきた学習，身につけた知識を信じることができるのかだと思います。

そのためには，日々自分が努力して前進していることを自覚しつつ，気持ちを高めていくことが必要です。したがって，ただ漫然と学習するのではなく，毎日自分の合格をイメージして，そのために行動することが，とても大切になってくるのです。

　永遠にこの努力を続けなければならないとしたら，確かに大変ですが，あと少しなのです。ここでくじけたら，これまでの努力が水の泡になってしまいます。

　どうか，限りある時間を充実させ，合格したときの自分の笑顔をイメージして，試験当日までの時間を過ごしてください。

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①数字に関する知識の確認
宅建試験では，期間・金額・割合など，数字に関して覚えるべき内容がたくさんあります。これらに関連する問題では，正確な数字を覚えてさえいれば正解できるという内容が少なくありません。

　しかし，覚え切れないので，とりあえず放っておいたという方も少なくないのではないでしょうか。

すべて一緒に覚えようとすると混乱しますが，科目ごと・テーマごとに頭の中に引き出しを作るようにして，本番までに集中して覚えてください。

極端なことをいってしまえば，

②弱点等の総復習
　どうしても弱点化している頻出テーマがあれば，その復習を怠らないようにしましょう。
　とにかく直前まで繰り返して確認し，頻出テーマについては確実に正解できるようにしましょう。

③統計問題対策
　統計の問題については，基本書の追録や受験情報誌などで確認しましょう。①の数字に関する知識と同様覚えているかどうかです。本誌の「１問ゲット宅建統計資料」を活用しましょう。

直前テクニック：過去問で全体を見る
　限られた時間の中で，すべてのものを復習するのは無理がありますし，逆に焦りを生んでしまいます。合格に必要なのは，難問や奇問を解ける知識ではなく，過去問で頻出の普通の問題に関する知識なのです。

　そこで，直前期は，日に何問か（５問から10問）過去問の基本問題を解いて基礎知識を確認しつつ，解答のテクニックが鈍らないようにしましょう。

※予定どおりに学習が進んでいない方
　９月中に総合問題の演習までできた方は，数字の確認や統計問題対策と，全体の復習を行いましょう。これまでの学習を信じて，ぎりぎりまで知識の確認を行います。

　総合問題の演習を行っていない方は，制限時間内に総合問題を解く機会を一度設けましょう。

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いってみれば，時間と出題数が定められている万人に共通のルールの中で，試験までの努力で培った知識を駆使して合格を勝ち取るスポーツのようなものです。

　宅建試験の対策でも，本番同様の体調管理や解答していく順番，ペース配分などを事前に試してみて，自分に合ったパターンを見つけておくことが大切です。そのためには，本番同様の時間と問題数で，何度か実践的な演習を行うことが必要となります。

　具体的には，市販の直前予想問題集の問題を時間を計って解いたり，予備校の模擬試験を利用したりするとよいでしょう。

問題集の入手や模擬試験の利用が困難な方は，過去２～３年分の過去問題を，総合問題として本番どおりの時間で解いてみましょう（改正点については，追録などで補っておきましょう）。
　
「時間があれば解けた問題だった……」と，試験が終わってから悔やんでみても始まりません。合格レベルの知識を持っていたとしても，いきなりぶっつけ本番で合格点が取れるほど宅建試験は甘くないと覚悟して，準備をしておきましょう。

②総合問題を解く際の心構え
　市販の直前予想問題集や予備校の模擬試験問題の中には，必ず過去問や基本書では見たことも聞いたこともないというようなテーマの出題があるはずです。

実は，毎年の宅建試験でも，やはり，従来は出題されていないテーマからの問題が１つや２つはあります。

そのような問題にいきなり本番で出会ってしまうと，「自分だけが分からないのでは……」という不安に陥り，きちんと正解できる他の問題まで自信が揺らいで，誤った解答をしてしまいかねません。

しかし，そのような問題は，大半の受験者が初めて見るものであり，合否には大きく影響しないので，あわてる必要はありません。

　このような問題に驚くことなく，正解するべき問題できちんと実力を発揮すればよいのです。合格のために満点を取る必要はありません。きちんと正解するべき問題と，こだわる必要のない問題とを見分ける勇気を，総合問題の演習で養いましょう。

③総合問題の復習
　市販の直前予想問題集や予備校の模擬試験問題の解説には，なんらかの形で問題の難易度が記載されていることでしょう。
復習は，その難易度の分類のうち，基本・応用，初級・中級といったレベルの問題を中心に行ってください。

先に述べた，こだわる必要のない（過去問や基本書で見たことも聞いたこともないテーマ）問題は，おそらく難問や上級の部類に入っていると思われますが，そのような問題は，さらっと流しておけばＯＫです。

　この時期は，あやふやな新しい知識を仕入れるのではなく，基礎的な理解・重要な知識を確実にして，問題の解答にきちんと活かすことができるようにすることに重点を置きましょう。

④総合問題・弱点分野の確認と復習
　総合問題で自信の持てなかった基本・応用あるいは初級・中級レベルの内容は，本番で弱点となる可能性が高いものです。そのようなテーマやその他に日ごろから気になるテーマがあれば，この機会に基本書などできちんと確認しておきましょう。

　また，総合問題の復習は，間違えた問題だけでなく，「迷ったけどなんとなく解答したら正解だった」という問題についても行いましょう。このタイプの問題は，知識の定着が不足なままに見過ごされてきた可能性が高いテーマといえます。

ここをいい加減に流してしまうと，本番でも同じところで迷い，ミスしてしまう危険があります。総合問題の演習時に迷ったら，なにか簡単なマークを付けておきましょう。そのマークがある問題は，たとえ正解だったとしても必ず復習してください。

　漠然と総復習といってもできないという方は，１週目は権利関係，２週目は宅建業法，３週目は法令上の制限，４週目は税その他というように，大まかに復習の進度を決めて，最終的に９月末までに，全体を見終えるようにしましょう。

直前テクニック：総合演習は本番のように
　自宅で総合問題を解く場合や通信教育の模擬試験を利用するような場合，少なくとも１～２回は，本番と同じように問題に向かうことができる環境を整えて挑戦してください。

　試験は13時（５点免除者は13時10分）から15時までなので，問題を解く時間は，この時間帯に合わせます。起床時間や食事時間なども，試験の際に最もよく頭が働くように，タイミングをうまくとる練習をしておきましょう。

　模擬試験会場へ出かけて模擬試験を利用するという方は，時間に余裕を持って会場に到着し，本番と同じ気持ちで臨みましょう。

　また，試験の当日は日曜日です。交通機関の運行や試験会場周辺の雰囲気が普段とは異なっている場合があります。可能であれば，事前に一度，試験当日と同じ日曜日に，試験実施時間に合わせて，試験会場まで足を運んでみることもお勧めします。

※予定どおりに学習が進んでいない方
　
２で述べたとおり，とにかく過去問の演習を徹底的に行う時期です。合間に，本番のペースに慣れるため，総合問題を解く時間を作りましょう。10月にずれ込んでも，制限時間内で問題全体を見渡せる訓練を一度はしておきましょう。

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