(1)請求の目的

　義務違反行為に対しては、前述の行為の停止等を請求するという手段がありますが、この手段では区分所有者の共同の利益を守れない場合があります。

たとえば、停止等の請求をしても、違反行為を繰り返すような場合です。

　そこで、より強力な手段として、専有部分を使用すること自体を禁止する手段を認めることにしました。義務違反行為を行う区分所有者を専有部分からしばらく追い出してしまうのです。

　この使用禁止請求は、非常に強力な手段なので、次の条件を満たしている場合でないと認められません。

②　行為の停止等の請求では、共同生活上の障害を除去して、共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であること

　①の条件は、軽微な違反行為によって、このような強力な請求を認めるべきではないからです。

　②の条件は、行為の停止等の請求で目的を達成できるなら、使用禁止請求まで行う必要がないからです。

なお、前提として、実際に行為の停止等の請求を試みることまでは要求されていません。

最初から行為の停止等の請求では実効性がないことが明白な場合は、いきなり使用禁止請求を行うことができます。

(2)訴訟手続の要件

　使用禁止請求は、必ず訴えをもって行わなければなりません。強力な手段なので、裁判所が請求を認めるべきかどうかを判断することにしたのです。

　使用禁止請求訴訟を提起する場合は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要です。専有部分を使用する権利を奪う強力な手段なので、決議要件も厳しくしたのです。

　管理組合法人では法人の名で理事が代表して訴訟を提起し、法人でない管理組合では原則として区分所有者全員が訴訟を提起するが、集会の決議（普通決議）により、管理者または特定の区分所有者を指定して、その者に訴訟追行させることもできる点などは、すべて前述の行為の停止等の請求訴訟と同じです。

　使用禁止請求について決議する際は、あらかじめ当該義務違反者に対して弁明の機会を与えなければなりません（前述の行為の停止等の請求の場合は、弁明の機会を与える必要はありません）。強力な手段なので、本人の言い分も聞くことにしたのです。

(3)使用禁止の内容等

　使用禁止請求が認められたとしても、永久に専有部分が使用できなくなるわけではありません。裁判所が「相当の期間」を定めて、その期間中だけ使用が禁止されます。

　この請求では、「専有部分」の使用が禁止されますが、これに伴って共用部分や附属施設の使用も付随的に禁止されることになります。

　使用が禁止された場合、当該区分所有者自身による使用だけでなく、その家族等による使用も禁止されます。しかし、専有部分を第三者に賃貸して使用させることは可能です。

　なお、使用禁止中でも、空気の入れ換えや、カビの防止措置など専有部分の維持・管理のために必要な範囲で、専有部分に立ち入ることは許されると考えられています。

〔アウトライン〕
　監督処分は，単にその行為が何の処分に該当するか問うだけでなく，監督処分のシステムが問われることがあります。また，指示処分に関する問題は意外に間違えやすいので，注意してください。

(1)監督処分の流れ

聴聞の期日・場所の公示
　　　　　↓
聴　　聞　
　　　　　↓
　　　処　　分
　　　　　↓
　　　公　　告　
　　　　　↓
　　　免許権者(知事・国土交通大臣)に対する通知・報告
　(免許権者以外の知事が指示処分・業務停止処分をしたとき)

(2)聴聞

国土交通大臣または知事が宅建業者に対する監督処分※1をしようとするときや，知事が取引主任者に対する監督処分を行おうとするときは，行政手続法13条１項(不利益処分)の区分(聴聞・弁明の機会の付与)に関係なく，処分対象者の意見陳述の場として，聴聞を行わなければなりません。

しかし，

※1「所在不確知等の場合の公告による免許取消し」では聴聞は行なわれず(聴聞の期日などについて連絡のしようがない)，取消処分について公告されることもない。

(3)公告

　公告は，宅建業者に対する監督処分のうち，業務停止処分(１年以内の期間を定めて，その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる)・免許取消処分がされた場合に，官報(国土交通大臣免許業者)や都道府県の公報(知事免許業者)で，行なわれます。

指示処分の場合は公告はされません。なお，取引主任者に対する監督処分で公告されることはありません。

(4)処分権者の違い～誰に対して処分できるか～

　免許取消処分は，免許権者しか処分できませんが，指示処分・業務停止処分はその宅建業者の免許権者ではない知事でも処分することができます。

①国土交通大臣の宅建業者に対する処分
国土交通大臣は，国土交通大臣免許業者に対してのみ処分することができます。

知事免許業者に対しては，指示処分・業務停止処分・免許取消処分のどれもすることができないので，注意してください。

②都道府県知事の宅建業者に対する処分

　都道府県知事は，その免許を受けた宅建業者を処分できるだけでなく，国土交通大臣または他の都道府県知事の免許を受けた宅建業者が，その都道府県の区域内における業務に関し，指示処分や業務停止処分に該当する場合も，その宅建業者に対して，必要な指示や業務停止処分をすることができます。

(5)指示処分と業務停止処分

1)指示処分は，業務停止処分の対象以外の宅建業法の規定に違反した場合や業務停止処分の対象となるものであっても違反の度合いが比較的軽微な場合にも行われます。

2)指示処分に該当するものでも，業務停止処分にすることができる場合があります。それが以下の２つの場合です。

●宅建業者が，業務に関して，他の法令に違反し，宅建業者として不適当であると認められるとき※2

●取引主任者が指示処分・事務禁止処分・登録消除処分を受けた場合に，宅建業者の責めに帰すべき理由があるとき

※2業務に関係ない場合は，指示処分を受けることはない。なお，他の法令に違反して，禁錮以上の刑に処せられた場合は免許取消事由になることに注意。

3)指示処分に違反した場合はまず業務停止処分の対象となり，情状が特に重いときにのみ免許取消処分になります。

(6)免許取消処分

①任意的免許取消事由―免許を取り消さないこともできる

宅建業者が免許を受けるときに付された条件に違反したとき

宅建業者の事務所の所在地やその宅建業者の所在（法人の場合はその役員の所在）を確知できないときに，官報・当該都道府県の公報でその事実を公告し，その公告の日から30日を経過しても当該宅建業者から申出がないとき。

供託の届出をすべき旨の催告が到達した日から１月以内に宅建業者が供託した旨の届出をしないとき
② 必要的免許取消事由―必ず免許を取り消さなければならない　　

1)不正の手段により免許を受けたとき

2)業務停止処分に該当し情状が特に重いとき

3)業務停止処分に違反したとき

4)成年被後見人，被保佐人，破産者で復権を得ない者になったとき

5)禁錮以上の刑，または欠格要件となる罰金刑に処せられたとき

6)営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の法定代理人が免許の欠格要件に該当するに至つたとき。

7)法人の役員または政令で定める使用人，個人業者の政令で定める使用人のうちに，欠格要件に該当する者があるに至ったとき

8)破産手続き開始の決定，法人の解散，宅建業の廃止の届出がなくても，そのいずれかに該当する事実が判明したとき

9)免許換えをしなければならないのに，免許換えをしていないことが判明したとき

10)免許を受けてから１年以内に事業を開始せず，又は引き続いて１年以上事業を休止したとき※3
※3免許権者は，名義貸しなどの防止のため，正当な理由の有無を問わず，免許取消処分をしなければならない。

　--------------------------------------------------

◇予想問題

1都道府県知事は，宅地建物取引業者に対し，業務停止処分をしようとするときは，聴聞を行わなければならないが，指示処分をするときは，聴聞を行う必要はない。

2宅地建物取引業者Ａ(甲県知事免許)の取引主任者Ｂ(甲県知事登録)が，乙県の区域内におけるＡの業務を行う場合に，取引主任者としての事務に関し著しく不当な行為をして乙県知事から指示の処分を受けたとき，乙県知事は，Ａに対しても指示の処分をすることができる。

3宅地建物取引業者が，宅地建物取引業法の業務に関して，建築基準法の規定に違反して罰金の刑に処せられた場合，これをもって業務停止処分を受けることはない。

4宅地建物取引業者Ａ (甲県知事免許) が，乙県の区域内におけるＡの業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合，甲県知事は，Ａの免許を取り消すことができる。

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〔正解&解説〕

1指示処分・業務停止処分・免許取消処分のいずれも，しようとするときは聴聞を行わなければならない。×

2取引主任者が指示処分を受けた場合に，宅建業者の責めに帰すべき理由があれば，知事は，その宅建業者の免許権者でなくても，指示処分や業務停止処分をすることができる。○

3宅建業の業務に関するものでなければ，処分を受けることはないが，業務に関して，他の法令に違反し，宅建業者として不適当であれば，指示処分や業務停止処分の対象になる。×

4 免許権者は，他の都道府県知事が行った業務停止処分に宅建業者が違反した場合は，免許取消処分をすることができる。○

１　義務違反行為の停止等の請求

(1)請求の目的

　区分所有者または占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、またはその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員または管理組合法人は、その行為の停止等を請求することができます。

　請求の内容は、具体的状況に応じて、①行為の停止、②行為の結果の除去、③行為を予防するために必要な措置、のいずれかになります。

①行為の停止
　現在している行為をやめ、将来においてその行為をしないこと。たとえば、騒音の原因であるカラオケをやめること。

③行為を予防するために必要な措置
　侵害行為が発生するおそれがある場合に、それを予防するための措置をとること。たとえば、店舗部分でカラオケ営業を予定している場合に、防音工事をさせること。

　この請求は、区分所有者に対してだけでなく、共同の利益に反する行為を行っているのが賃借人等の占有者の場合は、占有者に対しても行うことができます。

(2)訴訟による請求

　行為の停止等の請求は、訴訟によらず行うこともできます。しかし、より確実に行為の停止等を実現したい場合は、訴訟によって請求することになります。

　ただし、訴訟によって請求する場合は、必ず集会の決議（普通決議）によらなければなりません。訴訟による場合は訴訟費用等もかかるので、ある程度慎重な手続で決定すべきだからです。

　なお、通常の普通決議事項は、規約の定めにより、管理者の決定に委ねることなどが認められますが、行為の停止請求訴訟の提起については認められないことに注意してください。個別の事案ごとにそのつど決議をしなければなりません。

　決議に基づいて訴訟を提起する場合、管理組合が法人化されているときは、管理組合法人の名で訴えを提起します。

　これに対して、管理組合が法人化されていないときは、他の区分所有者全員で訴えを提起するのが原則です。

しかし、全員での訴訟追行は不便なので、集会の決議（普通決議）により、管理者または特定の区分所有者を指定して、その者に訴訟追行させることもできます。

　なお、管理者に対しては、規約の定めにより、その職務上の行為に関する一般的な訴訟追行権を与えておくことができますが、その規約で与えられた訴訟追行権の中に、この停止請求訴訟に関する訴訟追行権は含まれません。

つまり、停止請求訴訟の訴訟追行権を管理者に与える場合は、そのつど集会の決議による必要があるわけです。

(1)管理組合法人の事務の執行

　管理組合法人の事務は、すべて集会の決議によって行うのが原則です。しかし、すべての事務について、いちいち集会を開いて決議を行うのは不便です。

そこで、規約で定めれば、一定の事項を除いて、理事その他の役員の決定に任せることができます。

理事その他の役員の決定に任せるためには、単なる集会の決議ではダメで、その旨を規約で定めなければならない点に注意してください。

　ここでは、理事等の決定に任せることができない「一定の事項」を押さえることが重要です。その「一定の事項」とは、次の事項です。

②　義務違反者に対する行為の停止請求訴訟の提起

　なお、共用部分等の保存行為については、理事の決定に任せる旨の規約の定めがなくても、当然に、理事が決定することができます。

(2)区分所有者の責任

　管理組合法人は、法人自体が権利義務の主体となるので、法人の債務は法人の財産で返済することになります。しかし、管理組合法人の債務は、区分所有者全員のために負担したものです。

　そこで、法人の財産だけでは債務を返済できなかったときは、二次的に区分所有者が共用部分の持分の割合に応じて債務の額を分割して弁済する責任を負います。

　また、管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかったときも、同様に区分所有者が責任を負います。ただし、管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを区分所有者が証明したときは、責任を免れることができます。

(3)特定承継人の責任

　区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、上記の区分所有者の二次的責任と同じ責任を負います。

(4)解散と解散決議

　管理組合法人は、次の３つの場合にのみ解散します。

①　建物の全部が滅失した場合

②　建物に専有部分がなくなった場合

③　区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数の集会の決議により解散が決定された場合

　①の建物の全部の滅失があった場合は、区分所有の対象がなくなるため、区分所有者が存在しなくなります。区分所有者が存在しないければ、区分所有者の団体である管理組合も、自動的に消滅することになるからです。

　②の建物に専有部分がなくなった場合とは、建物自体は存在しているが、その建物が区分所有建物でなくなったことをいいます。専有部分間の隔壁を除去したような場合です。この場合も、区分所有者が存在しなくなるので、管理組合も自動的に消滅することになります。

　③の解散決議があった場合は、管理組合自体が消滅するのではありません。法人でない管理組合に戻るだけです。

(5)残余財産の帰属

　管理組合法人が解散すると、残っている債務と財産について清算する手続が行われます。その清算手続を終えた後、まだ財産が残っている場合は、これを各区分所有者に分配することになります。

法人名義の財産は、本来、区分所有者全員のものだからです。そして、その残余財産の帰属割合は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分の割合によります。

〔アウトライン〕
　営業保証金は，宅建業者が供託所に一定金額を供託し，取引の相手方が受けた損害をその供託金から弁済させる制度です。

(1)供託した旨の届出義務

宅建業者は，免許を受けた後，営業保証金を供託した旨を，供託書の写しを添えて，免許権者に届け出ないと，業務を開始することができません)。

免許権者は，免許の日から３ヵ月以内に宅建業者から供託した旨の届出がない場合※1は，その届出をするよう催告をしなければならず，この催告が到達した日から１ヵ月以内に宅建業業者が供託した旨の届出をしないときはその免許を取り消すことができます。

※1宅建業者が供託しなければならない期限は特に定められてはいないので，免許の日から３ヵ月以内に宅建業者から供託した旨の届出をしなければならないわけではない。

① どこに，いくら供託するか

供託先→ 主たる事務所(本店)のもよりの供託所(新規開業時だけでなく，このほかに供託すべき場合－支店増設時，還付による不足額の供託など－も同じ。)

供託する額 →　主たる事務所について1,000万円，その他の事務所１ヵ所※2について500万円として計算した金額の合計

※2「その他の事務所」とは，主たる事務所以外の事務所(従たる事務所(支店)， 契約締結権限を有する使用人を置く出張所)が該当する。

②営業保証金の供託方法

　　有価証券で供託する場合は，額面上の金額を供託したとは認められず，以下の表の評価額で供託したことになります。

有価証券の種類 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　評価額
国債証券　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　額面金額の全額
地方債証券，政府がその債務について保証契約をした債券 　　額面金額の90%
その他国土交通省令で定める有価証券 　　　　　　　　　　　　　　　額面金額の80%

③事務所を増設したとき

宅建業者が事業の開始後に，新たに事務所を設置したとき(免許換えによる増設も含む。)は，その事務所１ヵ所について500万円の営業保証金を供託し，供託書の写しを添付して，その旨を免許権者に届け出なければなりません。

　また，供託した旨の届出をした後でなければ，その事務所で事業を開始できないのは新規開業の場合と同じです。

(3)供託所の変更による営業保証金の保管換えと二重供託

　供託すべきもよりの供託所が変更になった場合(主たる事務所の移転によってもよりの供託所が変わる，)，

新たな供託所に営業保証金を供託しなければなりません。このような場合は，①金銭のみで供託しているときと②「有価証券のみ」または「金銭＋有価証券」で供託しているときとで，以下のように，手続が異なります)。

①金銭のみで供託しているとき－保管換え

金銭のみで供託しているときは，新たな営業保証金を供託する必要はなく，供託金を新たな供託所に移すだけでよく，このことを保管換えといいます。

宅建業者は，遅滞なく，費用を予納して，現に供託している供託所に対して，移転後の主たる事務所のもよりの供託所への保管換えを請求しなければなりません。

②「有価証券のみ」or「金銭＋有価証券」で供託しているとき－二重供託

有価証券のみ，または有価証券＋金銭で供託しているときは，営業保証金を移すことはできないので，現に供託しているものとは別に，遅滞なく，移転後の主たる事務所のもよりの供託所に，新たに営業保証金を供託しなければなりません。

一時的に二重に営業保証金を供託することになることから，二重供託といわれています。従前の供託所に供託していた営業保証金は，新たな営業保証金を供託した後に，取り戻すことができます。

■営業保証金の保管替え等の届出

　宅建業者は，(1)の営業保証金の保管替えがされ，または(2)の営業保証金を新たに供託したときは，遅滞なく，その旨を，供託書正本の写しを添附して，免許権者に届け出なければなりません。

(4)営業保証金の還付と補充供託

　宅建業者と宅建業に関して取引をした者は，その取引により生じた債権(債務不履行や不法行為による損害賠償)に関して，営業保証金から，その債権の弁済を受ける権利を有します。

この権利を実行して弁済を受けることを営業保証金の還付を受けるといい，宅建業者から損害を受けた者が，供託所に，供託物払渡請求書を直接提出して請求します。

①還付を受けることができる者

　還付を受けることができるのは，宅建業に関して取引をした者であり，具体的には，宅地・建物の売買・交換(その媒介・代理)，貸借の媒介・代理の取引をした者です。

宅建業に関係ない債権を有していても，還付を受けることはできません。

■還付を受けることができない者

宅建業に関する広告を扱った広告業者，賃貸物件の管理委託による債権を有する者，工事代金債権を有する者，宅建業者に対して貸付債権を有する者

②還付の額
　還付を受けることができるのは供託されている営業保証金の範囲内です。したがって，宅建業者から損害を受けた者が有する債権全額が還付されるとは限りません。

営業保証金の還付で弁済しきれないものについては宅建業者の財産から弁済を受けることになります。

なお，還付請求権者と取引した事務所が本店・支店・出張所などのどれであっても，還付を受ける金額に違いはなく，供託していた営業保証金の金額と同一です。

③補充供託

　営業保証金が還付されると営業保証金が不足するので，本来供託すべき金額に戻すために，補充する必要があります。

宅建業者は，免許権者から不足の通知を受けた日から２週間以内に，不足分(還付された金額に相当する額)を供託しなければならず，供託した場合は，その日から２週間以内に，その旨を免許権者に届け出なければなりません。

(5)営業保証金の取戻し

　営業保証金の取戻し事由

1)宅建業者でなくなったとき(免許の有効期間が満了，廃業等の届出により免許が失効したとき，個人業者が死亡したり，法人業者が合併により消滅したとき，免許が取り消されたとき)※3

2)一部の事務所を廃止して供託した額が超過したとき(超過分の取戻し)

3)営業保証金が一時的に二重供託になっているとき

4)保証協会の社員になって，営業保証金の供託を免除されたとき

※3宅建業者の死亡・廃業などにより取引の結了範囲でのみなし宅建業者とされる者は，その取引が結了しない限り，取戻しをすることはできない。

①取戻しのための公告

　宅建業者は，営業保証金を取り戻そうとするときには，原則として，還付請求権者に対して，６ヵ月を下らない一定期間内に還付を受けることを申し出る旨を官報※4で公告しなければなりません。

その期間内に還付請求権者から申出がないときに，宅建業者は営業保証金を取り戻すことができます。

　なお，宅建業者は，還付請求権者に対して公告をしたときは，遅滞なく，その旨を免許権者に届け出なければなりません※5。

※4宅建業者と取引した者は全国にいるので，都道府県知事免許業者でも官報で公告しなければならない。

※5公告した旨の届出をした者は，公告に定める期間内に，還付請求権者の申出がなかったときは，その旨の証明書の交付を免許権者に請求することができる。

宅建業者は，この証明書を供託物払渡請求書に添付して，供託所に取戻しを請求する。

②公告をしないで取戻しができる場合

1)主たる事務所を移転し新たに営業保証金を供託して，従前の供託所に供託していた営業保証金を取戻すとき(二重供託)

2)保証協会の社員になって，営業保証金の供託を免除されたとき

3)取戻し事由が発生してから10年を経過したとき※5

※5取戻し事由の発生から10年を経過していれば，債権の消滅時効(10年)により還付請求権も消滅している可能性が高い。

(6)監督処分と罰則

●供託した旨の届出をしないで事業を開始したとき(新規開業・事務所の増設)
　　監督処分→業務停止処分(情状が特に重いときは免許取消処分)
　　罰則→６ヵ月以内の懲役もしくは100万円以内の罰金またはその併科

●催告が到達した日から１ヵ月以内に宅建業者が供託した旨の届出をしないとき
　　監督処分→免許権者は，免許を取り消すことができる。
　　罰則→なし

●補充供託をしないとき
　　監督処分→業務停止処分(情状が特に重いときは免許取消処分)
　　罰則→なし

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◇予想問題

1宅地建物取引業者が有価証券を営業保証金に充てるときは，国債証券についてはその額面金額を，地方債証券又はそれら以外の債券についてはその額面金額の100分の90を有価証券の価額としなければならない。

2宅地建物取引業者は，本店について1,000万円，支店１ヵ所について500万円の営業保証金を，それぞれの事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。

3宅地建物取引業者Ａが２つの支店を廃止し，その旨の届出をしたときは，営業保証金の額が政令で定める額を超えることとなるので，その超過額1,000万円について公告をせずに直ちに取り戻すことができる。

4Ａが販売する宅地建物についての販売広告を受託した者は，その広告代金債権に関し，Ａが供託した営業保証金について弁済を受ける権利を有する。

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〔正解&解説〕

1国債以外では，地方債証券，政府がその債務について保証契約をした債券は額面の90%，それ以外の国土交通省令で定める債券は額面の80%である。×

2営業保証金は，主たる事務所のもよりの供託所に供託する。支店についての営業保証金も，主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。×

3保証協会の社員が支店を廃止したときには，保証協会は公告をしなくても弁済業務保証金を取り戻せるが，宅建業者が支店廃止による営業保証金の超過分を取り戻すには，公告をしなければならない。×

4広告代金債権は，宅建業者と宅建業に関して取引したことによる債権ではない。還付を受けることはできない。×

(1)理事の選任・解任
　
　管理組合法人には、必ず理事を置かなければなりません。

管理組合法人では、法人自体が権利義務の主体となりますが、法人という抽象的な存在が意思を表示できるわけではありません。法人を代表して、実際に意思表示等を行う機関である理事の存在は不可欠なのです。

　理事の選任・解任は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数の集会の決議で行われます。この点は、管理者の選任・解任と同じです。

また、理事への就任には選任された者の承諾が必要なことや、規約で理事の選任について定めることもできるということ、理事に不正行為等があるときは各区分所有者が裁判所に解任請求できるということも、管理者の場合と同じです。

　理事の選任資格について、

しかし、管理者と違って、マンション管理会社等の法人を理事に選任することはできないと考えられています。

法人自体は意思表示できないので、理事が法人を代表して意思表示を行うという趣旨からすると、法人の代表者がまた法人というのでは意味がないからです。

(2)理事の代表権
　
理事は、管理組合法人を代表します。代表とは、理事の行為が法人の行為となり、その行為の効果がすべて法人に帰属する関係をいいます。
　

理事が数人いるときは、各自が管理組合法人を代表する権限を有します。

しかし、複数の理事がバラバラに行動すると、それがすべて法人に帰属し、矛盾や混乱が生じるおそれがあります。そこで、規約または集会の決議によって、代表理事を定めたり、共同代表を定めることもできます。

　代表理事とは、複数の理事の中から代表権を有する理事を決め、他の理事には代表権を認めないとする制度です。

また、共同代表とは、各理事が単独行動で代表することを認めず、理事が共同で行動しないと代表できないとする制度です。

　さらに、規約または集会の決議によって、理事の代表権に対して一定の制限を加えることもできます。

たとえば、理事が代表権を行使するには、理事会の決議が必要であるとしたり、100万円以上の取引に関する行為については、そのつど集会の決議が必要とするような場合です。

　これらの制限に違反して行われた行為は、原則として無効となります。

しかし、このような制限を知らない第三者を保護する必要があるので、代表権に対する制限は、そのことについて善意の第三者に対しては対抗できないとされています。

(3)理事の任期等

　理事の任期は原則として２年です。ただし、規約の別段の定めにより、この２年という期間を変更することができますが、その場合でも３年を超えることはできません。

　理事の数については、なんら法律上の制限はありません。最低１人いればよいだけで、建物の規模などに応じて数人の理事を選任することもできます。

(4)理事が欠けた場合

　任期満了や辞任によって理事が欠け、または規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了または辞任によって退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまでは、引き続き理事としての職務を行います。管理組合法人の業務が停止しないようにするためです。

　なお、病気等により理事が辞任した場合のように、退任した理事が職務を継続することによって業務の停止を防ぐことができない場合は、利害関係人または検察官の請求により「仮理事」が選任されることになります。

４　監事

(1)監事の職務

　管理組合法人には、必ず監事を置く必要があります。

監事の職務は、①法人の財産の状況を監査すること、②理事の業務執行の状況を監査すること、③財産の状況または業務の執行につき不正な事実を発見したときは、集会で報告すること、④③の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること、の４つです。

　監事は、理事の行為等を監査するのがその職務です。そのため、監事は、理事またはその監督下にある管理組合法人の使用人とを兼ねることはできないとされています。自分で自分を監査したのでは、適正な監査を期待できないからです。

(2)監事の任期等

　監事の選任・解任、任期、員数などについては、すべて理事と同じです。

すなわち、監事は、規約に別段の定めがない限り、集会の普通決議により選任・解任されます。

そして、その任期は原則２年ですが、３年を超えない範囲で規約で任期を変更することができます。

監事の員数に制限はありません。

(3)監事の代表権

　管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する権限を有します。

　管理組合法人と理事との利益が相反する事項とは、たとえば、管理組合法人と理事個人が売買契約を締結するような場合です。

このような場合に理事が管理組合法人を代表して契約すると、その理事個人の利益を優先させて、管理組合法人の利益が害されるおそれがあります。

管理組合法人が所有する土地を、理事個人が不当に安い値段で購入する契約となる危険があるのです。

〔アウトライン〕

　宅建業者は，国土交通大臣の定める報酬額(法定報酬額)を超えて受領することはできません(法定報酬額を超えて請求することも禁止されている)。

報酬計算は苦手意識を持つ方が多いのですが，以下の基本的な計算方法(過去問に出題されたケースの大半を収録)を把握しておけばそれほど難しいものではありません。

(1)消費税

①建物の価額や事業用の建物の借賃では消費税及び地方消費税が課されます。

そのため，建物の売買や事業用建物の貸借の報酬を計算する場合は，消費税等相当額を含まない金額を求める必要があります。(宅地の価額や居住用建物の借賃には消費税及び地方消費税は課されない。)

(2)売買・交換の基準額の速算法

　取引価額(交換で価額に差があるときは価額の高いほう)から基準額※1を求めるときは，国土交通省の告示(平成16.2.18)の計算方法だと複雑なので，以下の速算表※2を使います。

価額帯 報酬の基準額
200万円以下 価額の５％
200万円超～400万円以下 価額の４％＋２万円
価額が400万円超 価額の３％＋６万円

※1 基準額とは，当事者の一方から媒介を依頼された場合の税抜きの報酬の限度額をいう。

※2　400万円ちょうどの場合は，価額の４％＋２万円，価額の３％＋６万円のどちらで計算しても，18万円になります(200万円ちょうどの場合も同様)。

(3)売買・交換の報酬の限度額

価額2,000万円の建物の売買の媒介・代理をいくつかのケースに分けて，実際に計算してみます。(基準額は，2,000万円×３％＋６万円より66万円。)

①媒介の場合
売主Ａ――――買主Ｂ
　　＼　　　／
　　宅建業者Ｘ(媒介)

ア＜当事者の一方のみから媒介を依頼された場合の報酬の限度額＞
　当事者の一方から受領できる報酬の限度は，基準額＋消費税等(または，みなし仕入れ率)

Ｘは，Ａからのみ依頼されたときは，「基準額66万円＋その５％」(\693,000)を限度としてＡから受領できる。(66万円の5%は，66万円÷10÷2とすると計算が速い)

(備考)例えば，Ｘ1，Ｘ2が共同で売主側として媒介した場合は，Ｘ1，Ｘ2の受領する報酬の合計が\693,000であれば，Ｘ1，Ｘ2でどのように配分してもよい。

イ＜当事者の双方から媒介を依頼された場合の報酬の限度額＞
　
当事者の双方から受領する報酬の合計は，基準額の２倍＋消費税等(または，みなし仕入れ率)以内で，かつ，当事者のそれぞれから，以下を限度として報酬を受け取ることができる。

報酬の限度額＝基準額＋消費税(または，みなし仕入れ率)
Ｘは，Ａ・Ｂ双方から媒介を依頼されたときは，「報酬基準額66万円＋その５％」(\693,000)を限度として，Ａ，Ｂそれぞれから受領できる。

Ａ，Ｂから受領できる報酬の合計額は，「報酬基準額66万円×２＋その５％」(\1,386,000)が限度額となる。

②代理の場合

売主Ａ――――買主Ｂ
　　＼　　　／
　　宅建業者Ｘ(代理)

ア＜当事者の一方のみから代理を依頼された場合の報酬の限度額＞
　当事者の一方から受領する報酬は，基準額×２＋消費税等(または，みなし仕入れ率)

Ｘは，Ａからのみ代理を依頼されたときは，「報酬基準額66万円×２＋その５％」(\1,386,000)を限度としてＡから受領できる。(132万円の5%は，132万円÷10÷2とすると計算が速い)

イ＜当事者の双方から代理を依頼された場合の報酬の限度額＞
　
当事者の双方から受領する報酬の合計は，基準額×２＋消費税等(または，みなし仕入れ率)が限度となる。
　

この範囲内ならば，A，Bから受領する報酬の内訳は自由に設定できる。(当事者の一方から受領する報酬は，基準額＋消費税(または，みなし仕入れ率)を超えてもよい。)

Ｘは，Ａ・Ｂ双方から代理を依頼されたときは，Ａ，Ｂから受領する報酬の合計は「報酬基準額66万円×２＋その５％」(\1,386,000)が限度になる。

双方から代理を依頼された場合は，媒介とは異なり，Ａ，Ｂから受領する報酬の合計が\1,386,000以内であれば，Ａ，Ｂから受領する報酬は自由に設定できるので，例えば，Ａからは「基準額66万円＋その５％」である\693,000を超えて受領し，Ｂからは\693,000より少ない金額を，報酬として受領することができる。

③売主，買主のそれぞれが別の宅建業者に媒介を依頼していた場合

売主Ａ―――――――買主Ｂ
　｜　　　　　　　　　｜
宅建業者Ｘ(媒介)　　宅建業者Ｙ(媒介)
　複数の宅建業者が受領できる報酬の合計は，基準額×２＋消費税等(または，みなし仕入れ率)が限度額となる。
　

売主側の宅建業者，買主側の宅建業者とも，受領する報酬は，基準額＋消費税(または，みなし仕入れ率)が限度額となる。

売主側の宅建業者ＸはＡから，買主側の宅建業者ＹはＢから，「基準額66万円＋その５％」(\693,000)を上限として，報酬を受領できる。

(備考)売主側に宅建業者が複数関与していた(例えば，Ｘ1，Ｘ2が売主側として共同で媒介した場合)としても，Ｘ1，Ｘ2が受領する報酬の合計の限度額は\693,000(Ｘが単独で媒介した場合と同額)であり，Ｘ1，Ｘ2それぞれの報酬はＸ1，Ｘ2の協議によって自由に配分できる(買主側に宅建業者が複数関与していた場合も同じ)。

④売主，買主のうちの一方が宅建業者に媒介を依頼し，他方が別の宅建業者に代理を依頼していた場合

売主Ａ―――――――買主Ｂ
　｜　　　　　　　　　｜
宅建業者Ｘ(媒介)　　宅建業者Ｙ(代理)

(i) 複数の宅建業者が受領できる報酬の合計は，基準額×２＋消費税等(または，みなし仕入れ率)が限度額となる。

(ii)媒介の宅建業者が受領する報酬は，基準額＋消費税(または，みなし仕入れ率)が限度額となり，代理の宅建業者が受領する報酬は，基準額×２＋消費税(または，みなし仕入れ率)が限度額となる。
　(i)，(ii)の双方を満たすように，Ｘ，Ｙは報酬を受領しなければならない。

(4)貸借の報酬の限度額

①貸主・借主の双方から媒介を依頼されていた場合

貸主Ａ――――借主Ｂ
　　＼　　　／
　　宅建業者Ｘ(媒介)
貸主・借主の双方から受領できる報酬の合計は，借賃(使用貸借の場合は，その物件で通常，定められる適正な借賃)の１ヵ月分が限度になる。

〔居住用建物の貸借〕当事者の一方から受領できる報酬の限度は，借賃の１ヵ月分の1/2＋消費税等(または，みなし仕入れ率)
　

ただし，承諾があれば，当事者の一方から借賃の１ヵ月分＋消費税等(または，みなし仕入れ率)を受領することができる。

〔事業用建物・宅地の貸借〕貸主・借主の双方から受領できる報酬の合計が借賃の１ヵ月分であれば，A，Bから受領する報酬は自由に決める事ができる。

②貸主・借主の一方または双方から代理を依頼されていた場合

貸主Ａ――――借主Ｂ
　　＼　　　／
　　宅建業者Ｘ(代理)
　

代理の報酬では，居住用建物の貸借，事業用建物・宅地の貸借の区別に関係なく，以下のようになります。　

ア＜当事者の一方のみから代理を依頼された場合＞
　借賃の１ヵ月分＋消費税等(または，みなし仕入れ率)　が限度額。

イ＜当事者の双方から代理を依頼された場合＞

(i)貸主・借主の双方から受領できる報酬の合計は，借賃１ヵ月分＋消費税等(または，みなし仕入れ率)が限度になる。

(ii) この範囲内ならば，A，Bから受領する報酬の内訳は自由に設定できる。(当事者の一方から受領する報酬が，１ヵ月分の1/2＋消費税(または，みなし仕入れ率)を超えてもよい。)

③貸主，借主のそれぞれが別の宅建業者に媒介を依頼していた場合

貸主Ａ―――――――借主Ｂ
　｜　　　　　　　　　｜
宅建業者Ｘ(媒介)　　宅建業者Ｙ(媒介)

〔居住用建物の貸借〕

(i)Ｘ，Ｙが受領する報酬の合計は，借賃の１ヵ月分＋消費税等(または，みなし仕入れ率)が限度になる。

(ii)Ｘ，Ｙが受領する報酬は，それぞれ，借賃の１ヵ月分×1/2＋消費税等(または，みなし仕入れ率)が限度になる。

〔事業用建物・宅地の貸借〕

(i)Ｘ，Ｙが受領する報酬の合計は，借賃の１ヵ月分＋消費税等(または，みなし仕入れ率)が限度になる。

(ii)Ｘ，Ｙが受領する報酬の内訳に制限はない。(i)の範囲内であれば自由に設定できる。(当事者の一方から受領する報酬が，１ヵ月分の1/2＋消費税(または，みなし仕入れ率)を超えてもよい。)

④ 事業用建物・宅地の貸借の媒介・代理では，①～③とも，権利金〔権利設定の対価として支払われ，返還されないもの〕の授受があるときは，権利金を売買代金とみなして報酬を計算できます。
　

ただし，借賃・権利金の額によっては，権利金を売買代金とみなして計算した場合の報酬が，借賃をベースに計算した場合よりも，金額として低くなることがあります。
-

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◇予想問題

1 4,200万円(消費税額及び地方消費税額を合算した額200万円を含む。) の土地付建物の売買について，甲から代理の依頼を受けた宅地建物取引業者Ａと，買主乙から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Ｂとが共同して，売買契約を成立させた場合，Ａが甲からは252万円，Ｂが乙から126万円を受領した。これは宅地建物取引業法に違反する。

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〔正解&解説〕
1　土地付建物の消費税抜きの代金は，4,000万円。Ａが甲から受領する報酬とＢが乙から受領する報酬の合計は，報酬の基準額126万円×２＋消費税等6万3千円＝258万3千円が限度額である。ＡとＢが受領した報酬の合計は378万円となり，この限度額を超えているので，これだけで宅建業法に違反していることが分かる。○

１　管理組合法人の成立等

(1)法人化の要件と手続
　
管理組合は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議により、法人化することを決定できます。
　

この決議においては、管理組合が法人になることとのほか、管理組合の名称と事務所を必ず定める必要があります。

われわれ生きている人間に名前と住所があるように、管理組合も法的な人格が与えられる以上、その名称と事務所が必ず必要なのです。
　

ただし、集会の決議が成立しただけでは、まだ法人格は発生しません。

さらに、管理組合の主たる事務所の所在地で、法人設立の登記をしなければなりません。

登記をしてはじめて法人が成立したことになります。登記は管理組合法人が成立するための要件なのです。

管理組合が法人格を取得すると、

ただ、この点以外では、法人化していない管理組合と実質的な差異はほとんどありません。

(2)名称
　
管理組合が法人化された以上、その管理組合は、「管理組合法人」と称して行動しなければなりません。

また、管理組合法人の名称を定める際は、必ず「管理組合法人」という文字を使わなければなりません。

たとえば、「住新マンション管理組合法人」といった名称を定めることになります。
　

これは、取引の相手方等にその管理組合が法人化されていることと、区分所有法上の管理組合法人であることを明確にするためです。
　

なお、当然ですが、管理組合法人でないものが、その名称中に「管理組合法人」という文字を用いることはできません。第三者が管理組合法人と勘違いして損害を受けるおそれがあるからです。

(3)管理組合法人の権限
　
管理組合法人は、その事務について区分所有者を代理する権限を有します。

また、共用部分等について設定された損害保険契約に基づく保険金額、共用部分等について生じた損害賠償金および不当利得による返還金の請求・受領についても、同様に代理権を有します。
　

管理組合が法人化されていない場合、これらの代理権は「管理者」に帰属します。

しかし、この場合の代理権の帰属先は、「理事」ではなく、「管理組合法人」であることに注意してください。

理事は、区分所有者の代理人である管理組合法人を代表して行動するという関係になります。

　上記の管理組合法人の代理権に加えた制限は、善意の第三者には対抗することができません。

　管理組合法人は、規約または集会の決議により、その事務（損害保険金・損害賠償金・不当利得返還金の請求・受領を含む）に関し、区分所有者のために、原告または被告となることができることができます。

そして、規約によって管理組合法人に訴訟追行権が与えられていて、現実に管理組合法人が原告または被告になったときは、遅滞なく、区分所有者に通知しなければなりません。

２　法人化以前の管理組合との関係

(1)従前の決議等の承継

　管理組合が法人になる前に存在した集会の決議や規約は、管理組合法人における集会の決議または規約と同一の効力を有します。

また、管理者が職務の範囲内で行った行為は、法人化前には区分所有者全員に効果が帰属していたのですが、法人化により管理組合法人に帰属することになります。

法人化前の管理組合と法人化後の管理組合は、実質的には同一の存在だからです。

(2)管理者の権限の消滅

　管理組合法人には、その代表者である理事が必ず置かれます。

そして、共用部分等の保存、集会の決議の実行、規約で定めた行為の実行といった管理者の職務は、すべて理事が行うことになります。

そうすると、管理組合が法人化されてもそのまま管理者が存続したのでは、理事の権限と管理者の権限がぶつかり合ってしまいます。

　そこで、管理組合法人が成立すると、管理者の権限は自動的に消滅し、管理者は当然に退任したことになります。

共用部分を管理者に管理所有させていた場合も、管理所有という状態はなくなります（管理組合法人では、管理所有という制度は利用できません）。

また、管理者に訴訟追行権を付与していた場合、管理者の訴訟追行権は消滅し、管理組合法人に訴訟追行権が属することになります。

　それゆえ、管理組合法人においては、管理者について定めた区分所有法の規定は、適用が排除されるか、「管理者」とある部分を「管理組合法人」または「理事」に読み替えて適用されます。

たとえば、規約の保管義務者を「管理者」とする規定は、「理事」と読み替えられます。

　クーリングオフとは，宅建業者が自ら売主で，買主が宅建業者ではない場合に，買受けの申込みや契約の締結が一定の場所でなされたもので，かつ，一定の期間内であれば，理由の如何を問わず，「買受けの申込みの撤回」または「売買契約の解除」ができるという制度で，購入意思が不安定な状態で買受けの申込みや契約締結をした一般消費者を保護するための規定です。

1) 事務所等以外の場所で，買受けの申込みや契約の締結がなされたものであること。

2)クーリングオフできることを書面で告げられた日から８日間以内であること。

3) 履行関係が終了していないこと。つまり，「引渡し，かつ，代金全額の支払」がなされていないこと。

4) 買受けの申込みをした者や買主が宅建業者ではないこと。

①事務所等で買受けの申込みまたは契約を締結したとき
　事務所等で，買受けの申込みや契約が締結された場合はクーリングオフをすることはできません。

●事務所(媒介・代理の宅建業者のものも含む。)
　本店(主たる事務所)，支店(従たる事務所)，契約締結権限を有する者が置かれている出張所

●事務所以外で専任の取引主任者を設置する義務のある場所(媒介・代理の宅建業者のものも含む)

　以下のもので，土地に定着する建物内にあるものに限る。

　・ 契約行為等を行う案内所(一団の宅地または建物を分譲するために設置。モデルルームなども含まれる。)

　・ 契約行為等を行う展示会場

　・ 契約行為等を行う出張所 (契約締結権限を有する者が置かれていない場所)

●相手方の自宅・勤務先　　　　　相手方から申し出た場合に限る。

　このため，「契約行為等を行わず，案内だけをする案内所」，「土地に定着していないテント張りの，契約行為等を行う案内所」，「相手方の申出がない場合の相手方の自宅や勤務先」で，買受けの申込みや契約が締結された場合はクーリングオフをすることができます。

　なお，宅建業者は，クーリングオフの適用がある場所では，標識に必ずその旨を表示しなければなりません。※1

※1　契約行為等を行う案内所の標識には，クーリングオフの適用がある旨の表示がされていない。
　そのため，契約行為等を行う案内所が，「50条２項の届出がされていない場合」，「買受けの申込みをしたときに専任の取引主任者がいなかった場合」でも，その場所でなされた買受けの申込みや契約の締結についてクーリングオフはできないことに注意。

■クーリングオフの可否

　買受けの申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合は，買受けの申込みの場所で判断します。

　　契約締結の場所
--------------------------------------------------------------------------------------------
買受けの申込み　　　事務所等→クーリングオフできない 　　　
場所事務所等　　　　事務所等以外→クーリングオフできない

事務所等以外　　　　事務所等→クーリングオフできる
　　　　　　　　　　　　　事務所等以外→　クーリングオフできる

②書面で告げられた日から起算して８日を経過したとき
　事務所等以外の場所で，買受けの申込みや売買契約を締結した者(買主)が，申込みの撤回等を行うことができる旨及びその方法について，国土交通省令で定める書面を交付して告げられた日から起算して８日※2を経過すると，もはやクーリングオフをすることはできません。

※2告げられた日から起算するので，初日不算入の原則はここでは適用されない。

　例えば，申込みの撤回等を行うことができる旨及びその方法について書面で告げられたのが日曜日だとするとそれから８日間，つまり翌週の日曜日までクーリングオフできるが，翌週の月曜日になるとクーリングオフできなくなる。
　

　なお，宅建業者が書面を交付して申込みの撤回等ができる旨及びその方法について告げない場合は，起算日が定まらないため，クーリングオフできる期間に制限はないことになります。

　同様に，宅建業者が申込みの撤回等ができる旨について口頭のみで告知した(書面を交付しなかった)場合も，クーリングオフできる期間の起算日が定まらないため，原則としていつでもクーリングオフできます。

③履行関係が終了している場合

　引渡しを受け，かつ，代金も全額支払われると，買主はクーリングオフをすることはできなくなります。

　履行関係が終了しているのにクーリングオフできるとすると，原状回復が難しくなるからです。

　しかし，「引渡しを受けただけ」，「代金の支払はすんだが，引渡しは受けていない」，「引渡しは受けたが，代金の支払が一部だけ」のように，履行関係がまだ終了していない場合にはクーリングオフをすることができます。

④相手方が宅建業者の場合

　クーリングオフの規定は，買受けの申込みをした者や買主が宅建業者でない場合の救済措置なので，宅建業者が買受けの申込みをしたときや買主のときはクーリングオフをすることはできません。

(2)クーリングオフの方法とその効力の発生時点

1) クーリングオフの方法
　
　買受けの申込みをした者や買主がクーリングオフによる撤回や解除をするときは，書式については特に規定はありませんが，必ず書面でしなければなりません(クーリングオフは口頭ではできない)。

2) クーリングオフの効力
　
　民法では，相手方に到達したときに意思表示の効力が生じます(到達主義)が，クーリングオフの効力は書面が発せられたときに生じます(発信主義)。

3) クーリングオフの効果

　クーリングオフによる申込みの撤回や契約の解除が行われると，買受けの申込みや契約の締結はなかったことになるので，次のような効果が生じます。

●宅建業者は，それまで受領した一切の金銭(申込証拠金，手付金，内金，中間金)を返還しなければならない　

●宅建業者は，申込みの撤回や契約の解除に伴う損害賠償や違約金の支払を請求することはできない。

4) 買主に不利な特約は無効

　クーリングオフの規定に反する特約で買主に不利なもの―例えば，クーリングオフできる期間を短縮したり，買主がクーリングオフした場合は手付金を返還しないとか，損害賠償しなければならないとする特約は無効です。

　クーリングオフ制度は宅建業者ではない者を保護するためにあるので，特約で制度そのものが機能しなくなるのを防ぐためです。

5) 債務不履行による解除，手付放棄による解除との関係

　クーリングオフができない場合でも，債務不履行による解除，手付放棄による解除をすることができます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
クーリングオフの規定に違反　　　監督処分→指示処分　　　罰則→なし

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◇予想問題

1　売買契約が，売主である宅建業者が行う一団の建物の分譲のためのモデルルームで締結された場合に，当該モデルルームについて宅建業法第50条第２項の届出がされていないときは，買主は，クーリングオフをすることができる。

2　売主を宅建業者であるＡ，買主を宅建業者でないＢとの宅地の売買契約において，Ｂがクーリングオフの規定による当該売買契約の解除を行う場合は，Ａに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。

3　宅建業者Ａが自ら売主として宅建業者でない買主Ｂと土地付建物の売買契約を締結した。Ｂがホテルのロビーにおいて買受けの申込をし，当該場所において売買契約を締結した場合，既に当該土地付建物の引渡しを受け，かつ，代金の全部を支払った場合でも，Ａが法第３７条の２に規定する内容について書面で説明していないときは，Ｂは当該契約を解除することができる。

4　宅建業者Ａが宅建業者でないＢに宅建業法第３７条の２の規定により契約を解除できる旨告げた場合で，同条の規定に基づき解除できる期間を経過したとき，Ｂは，Ａに債務不履行があったとしても，不履行を理由に契約を解除することはできない。

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〔正解&解説〕

1　契約行為を行う案内所等での買受けの申込みや契約の締結については，50条２項の届出がされていないとしても，クーリングオフはできない。×

2　クーリングオフをする旨の書面は特に書式は定められていない。

3　書面をもってクーリングオフできる旨及びその方法を告知されていなくても，引渡しを受け，かつ，代金も全額支払われるとクーリングオフをすることはできない。×

4　クーリングオフできる期間が経過しても，債務不履行による解除は，することができる。×

(1)集会の省略
　
　決議は、集会を開いたうえで行うのが原則です。
　決議を行う前に顔を合わせて議論するプロセスも重要だからです。

　また、生活様式の多様化により頻繁に臨時集会を開催することが実際上、難しくなっており、どんな状況においても集会の招集を必要とすると、機動的な組合運営の妨げになります。

　そこで、区分所有者全員の承諾があるときは、集会を開かずに、書面または電磁的方法により決議することが認められています。
　
　これは、区分所有者全員の承諾がなければ認められませんが、その承諾は集会を開かずに決議をするということに対して行われます。

　議題の内容について全員が賛成している必要はありません。

　したがって、決議の成否はそれぞれの事項の成立要件によります。仮に当該決議内容が普通決議事項であれば、区分所有者および議決権の各過半数の賛成で成立するわけです。
　
　なお、書面による決議による場合は、区分所有者の承諾方法について特に制限はありませんが、電磁的方法による決議をしようとするときは、集会を招集する者は、あらかじめ、区分所有者に対し、その用いる電磁的方法の種類および内容を示し、書面または電磁的方法による承諾を得なければならないことになっています。

(2)全員の書面または電磁的方法による合意
　
　区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があれば、上記の書面または電磁的方法による決議があったものとみなされ、集会の決議と同一の効力を有します。

　これは、議題の内容について全員が賛成している場合に認められるものです。

　たとえば、駐車場の増設が問題になっている場合に、区分所有者全員が駐車場の増設に賛成しているような場合です。
　
　これは、普通決議事項であれ特別決議事項であれ、すべての決議事項について認められます。

　区分所有者全員一致して賛成しているのですから、集会の決議があったのと同じに考えても問題ないのです。

(3)新築分譲マンションの規約承認販売
　
　マンションの分譲は、一般に建物の完成前に行われる青田売りが多く、また、完成売りであっても分譲業者から引渡しを受けた区分所有者がすぐにそのマンションに適合する規約を制定することは、かなり困難です。
　
　そこで、分譲業者は、建物の分譲とともに規約案を用意しておき、管理組合の成立とともに、規約がすみやかに発効する途を確保しておく必要があります。

　その方法として、前述の書面または電磁的方法による決議の規定が利用されています。
　
　すなわち、分譲業者が規約案を作成しておき、これを購入者に提示し、その規約案に同意した旨の書面の提出を求めます。

　この方法を購入者ごとに順次繰り返すことにより、最終的に区分所有者全員の書面による合意が成立したことになります。

　これによって、規約について集会の決議が行われたとみなされ、規約が成立したことになるのです。

(4)書面等の保管

　書面または電磁的方法による決議は、集会の決議と同じ効力があるので、この書面または電磁的記録を保管する必要性は、議事録と同じです。

　それゆえ、書面または電磁的方法による決議が行われた場合の書面または電磁的記録は、議事録と同じく、管理者が保管し、利害関係人の閲覧に供します。

　また、管理者がいないときは、規約または集会の決議で定められたものが書面または電磁的記録を保管し、利害関係人の閲覧に供することになります。

　35条の重要事項か問う問題は頻出で，受験者の方々は例年かなりのエネルギーを費やしています。
　しかし，この種の問題は，むしろ，37条の記載事項との対比からみていったほうがマスターしやすいので， 37条書面の記載事項をまず捕捉しましょう。

　これらは35条の重要事項か問う問題が頻出なので，覚えておくと得点力がかなり上がります。

　所有権移転登記の申請時期，引渡しの時期，代金・借賃の額・支払方法，租税その他の公課の負担，瑕疵担保責任の定めの内容(瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約などの措置を除く。)，天災などの不可抗力による損害の負担(危険負担)

(2)35条の重要事項と37条書面の記載事項で共通するもの

・代金，交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
(ただし，37条の記載事項では，これに授受の時期が加わっている。)

・契約の解除に関する事項

・損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

・代金又は交換差金に関する金銭の貸借(ローン)のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

・宅地建物の瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか，及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

　なお，35条の重要事項ではこれらの定めの有無について説明しなければならないのに対して，37条書面の記載事項は定めがあれば記載することになっています。

(3) 37条書面の記載事項ではないもの
　
　37条書面は，当事者間で確定した契約内容を確認するためのものなので，当事者間の協議で変わりようのないものについては記載する必要はありません。
　
　したがって，物件情報(私道負担※1，完了時における形状・構造など，施設の整備の状況，法令上の制限など)や区分所有建物に関する事項は記載事項にはなっていません。

※1　私道負担は，建物の貸借の媒介・代理では，35条の重要事項にはなっていない。

(4) 37条の記載事項
　
　売買・交換(その媒介・代理)と貸借の媒介・代理では，若干記載内容が異なっていますが，①共通に記載しなければならないもの，②売買・交換(その媒介・代理)に特有のもの③貸借の媒介・代理に特有なものに，分けて考えると覚えやすくなります。

①共通に記載しなければならないもの

　当事者の氏名（法人は，その名称）及び住所，物件を特定するために必要な表示(宅地の所在・地番，建物の所在・種類・構造など)，引渡しの時期，契約の解除に関する定めがあるときの内容，損害賠償額の予定または違約金に関する定めがあるときの内容，危険負担の定めがあるときの内容，

②売買・交換(その媒介・代理)特有のもの〔貸借の媒介・代理で記載する必要のないもの〕として，重要なものは瑕疵担保関係です。

　瑕疵担保責任の定めがあるときの内容，瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときの内容，

　このほかの以下のものは売買・交換特有のものだとすぐ分かります。

　「所有権移転登記の申請時期」，「代金・交換差金の額，その支払の時期・方法」，「代金・交換差金の金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合に，金銭の貸借が成立しないときの措置」，「租税その他の公課の負担に関する定めがあるときの内容」

③貸借の媒介・代理に特有なもの
借賃の額並びにその支払の時期及び方法 ，借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは，その額・当該金銭の授受の時期・目的

　37条書面には，「敷金の金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合に，金銭の貸借が成立しないときの措置」を記載することを要しない。

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◇予想問題

1　瑕疵担保責任の定めの内容(瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約などの措置を除く。)や天災などの不可抗力による損害の負担についても，35条の重要事項として説明しなければならない。

2　契約の解除に関する事項や損害賠償額の予定又は違約金に関する事項については35条の重要事項であるが，それらについて定めがあれば37条書面で記載しなければならない。

3　天災などの不可抗力による損害の負担や瑕疵担保責任の定めがあるときの内容は，宅地または建物の貸借の媒介・代理に係る37条書面の記載事項ではない。

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〔正解&解説〕

1　瑕疵担保責任や危険負担の定めの内容は，35条の重要事項ではなく，37条の記載事項である。×

2　契約の解除に関する事項や損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は，35条，37条に共通の規定である。○

3　瑕疵担保責任の定めがあるときの内容，瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときの内容は，貸借の媒介・代理に係る37条書面の記載事項ではないが，危険負担について定めがあるときの内容は貸借の媒介・代理に係る37条書面の記載事項である。×

(1)区分所有建物における占有者の義務

　区分所有法において「占有者」とは、区分所有者以外で専有部分を占有する者（賃借人等）をいいます。

　占有者は現実に区分所有建物を使用している者なので、このような義務を課さないと区分所有建物の秩序を保てないからです。

(2)意見陳述権を有する占有者
　
　このような占有者の立場からすると、集会で決議される内容について無関心ではいられません。

　そこで、会議の目的たる事項につき、占有者が利害関係を有する場合は、集会に出席して意見を述べることができるものとされています。

　なお、占有者に認められた権利は、集会に出席して意見を述べることだけで、議決権を行使することはできない点に注意してください。
　
　集会に出席して意見を述べることができるのは、すべての占有者ではありません。
　「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者」に限られます。

　たとえば、区分所有者に無断で専有部分を占拠しているような者は、集会に出席して意見を述べることはできません。区分所有者との賃貸借契約などによって、正当に占有する者に限られるのです。
　

　また、区分所有者の家族などの同居者は、ここでいう「占有者」には含まれません。

　これらの者は、同居者である区分所有者に働きかけることによって、間接的に自分の意思を管理組合の集会に反映することができます。

(3)占有者に利害関係がある事項
　
　占有者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合でなければ、集会に出席して意見を述べることができません。
　
　「利害関係を有する場合」とは、建物・敷地・附属施設の使用方法に関して集会の決議をする場合です。

　たとえば、専有部分の居住目的以外の使用の禁止や、ペットの飼育禁止について集会で決議する場合です。
　
　これに対して、共用部分の大規模修繕積立金や管理費の増額について決議する場合は、「利害関係を有する場合」に該当しないと考えられています。

　この場合、賃料の増額に結びつく可能性がありますが、それは間接的な影響に過ぎないからです。

(4)集会招集権者の掲示義務
　
　占有者に集会へ出席して意見を述べる権利があるとしても、そもそも集会の開催およびその議題が分からなければ、権利行使しようがありません。
　
　そこで、集会の議題が占有者の利害に関係する場合は、集会を招集する者が、招集通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所および会議の目的たる事項を建物内の見やすい場所（掲示板や建物の出入口等）に掲示しなければならないことになっています。

　これによって、占有者は集会に出席することが可能となります。
　
　なお、「招集通知を発した後遅滞なく」というのは、掲示のタイムリミットを定めたものですから、必ずしも招集通知を発した後に掲示をする必要はなく、通知と同時とか、通知を発する前に掲示することもできます。

　35条の重要事項説明は，宅地・建物を売買・交換により取得し，または借りようとしている者(売主や貸主については，説明する必要はない)に，契約をするかどうかの判断材料(物件情報と取引条件)を提供することが制度趣旨です。

　それに対して，37条書面の交付は，両当事者に確定した契約内容を確認してもらって，後日のトラブルを防ぐために行われます(37条で記載すべき事項とされているものが記載された契約書であれば，この37条書面とすることができます)。

35条の重要事項説明

・宅建業者が自ら当事者となる場合の宅地建物の売買・交換の相手方

・宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理を行う場合は，売買の買主，交換の両当事者，貸借の借主

37条書面の交付

・宅建業者が売買・交換の当事者のときはその相手方，

・売買・交換・貸借について媒介・代理をしたときはその契約の両当事者(依頼者とその相手方)。

(2)内容の比較

●時　　　　期　　　重要事項説明→契約が成立するまでに
　　　　　　　　　　　37条書面→契約成立後，遅滞なく
　　
●取引主任者※1　　　重要事項説明→　・記名押印・重要事項説明
　　　　　　　　　　　37条書面→記名押印のみ

●宅建業者　　　重要事項説明→取引主任者をして，35条書面(重要事項説明書)を交付して説明させ な ければならない。※2
　　　　　　　　　　　37条書面→37条書面を交付しなければならない。

※1　取引主任者は，専任でなくてもよく，パートやアルバイトの取引主任者でもよい。

　専任の取引主任者は，宅建業者の営業時間中に，取引主任者の事務ができる者を一定数常駐させるために作られた制度なので，取引主任者の事務は取引主任者証を交付された者であれば，専任でなくても行うことができる。

　なお，取引主任者が説明しなかったり，説明が不十分・不適切なときは，宅建業者がその責任を負う。

※2　前もって，35条書面をファックス・郵便・宅配便などで宅建業者の相手方に送付して，検討してもらい，その後，取引主任者が重要事項説明することも認められている。

(3)取引主任者証の提示

重要事項説明　　　宅建業者の相手方等から請求がなくても，提示しなければならない。
　　　　　　　　　　　　(違反すると，監督処分，10万円以下の過料)

37条書面の交付時　　　取引主任者が交付する場合，取引の関係者から請求があったときは，提示しなければならない。請求がなければ提示しなくてもよい。(提示しなかったとき，監督処分はあるが，罰則はみもない。)

(4)誰に対して説明・交付しなければならないか　

　本試験に出題される事例問題を解くには，実際に出題されるパターンを見ておく必要があります。出題可能なケースを下の表にまとめたので，出題されたときにマゴつかないように，確認しておきましょう。

(1)基本的なパターン

【35条】説明・交付・・・重要事項の説明と35条書面の交付。
【37条】交付・・・37条書面の交付。

宅建業者Ｘ―買主Ｂ
(自ら売主)

【35条】Ｘは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは買主Ｂに交付。

宅建業者Ｘ―交換主Ｂ
(自ら交換主)

【35条】Ｘは交換主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは交換主Ｂに交付。

売主Ａ――――買主Ｂ
　　＼　　　／
　　宅建業者Ｘ(媒介・代理)

【35条】Ｘは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは売主Ａ・買主Ｂに交付。

交換主Ａ――交換主Ｂ
　　＼　　／
　　宅建業者Ｘ
(媒介・代理)

【35条】Ｘは交換主Ａ・Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは交換主Ａ・Ｂに交付。

貸主Ａ――――借主Ｂ
　　＼　　　／
　　宅建業者Ｘ
(媒介・代理)

【35条】Ｘは借主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは貸主Ａ・借主Ｂに交付。

2)　複数の宅建業者が関与する場合※3

宅建業者Ｘ――買主Ｂ
　(売主)　　　／
　　＼　　／
　　宅建業者Ｙ
(媒介・代理)

【35条】Ｘ，Ｙは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは買主Ｂに交付。Ｙは売主Ｘ，買主Ｂに交付。

売主Ａ――――買主Ｂ
　｜　　　　　｜
宅建業者Ｘ　　宅建業者Ｙ
(媒介・代理)　 (媒介・代理)

【35条】Ｘ，Ｙは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘ・Ｙは売主Ａ，買主Ｂに交付。

宅建業者Ｘ――――買主Ｂ
　(売主)　　　　　 ｜
　｜　　　　　　　｜
宅建業者Ｙ　　宅建業者Ｚ
(媒介・代理)　 (媒介・代理)

【35条】Ｘ，Ｙ，Ｚは買主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘは，買主Ｂに交付。Ｙ・Ｚは売主Ｘ，買主Ｂに交付。

宅建業者Ｘ――借主Ｂ
　(貸主)　　　／
　　＼　　／
　　宅建業者Ｙ
(媒介・代理)

【35条】Ｙは借主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｙは貸主Ｘ，借主Ｂに交付。
(Ｘは，35条書面の説明・交付，37条書面の交付ともする必要はない)

貸主Ａ――――借主Ｂ
　｜　　　　　｜
宅建業者Ｘ　　宅建業者Ｙ
(媒介・代理)　 (媒介・代理)

【35条】Ｘ，Ｙは借主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｘ・Ｙは貸主Ａ，借主Ｂに交付。

宅建業者Ｘ――――借主Ｂ
(貸主)　　　　　　 ｜
　｜　　　　　　　｜
宅建業者Ｙ　　　宅建業者Ｚ
(媒介・代理)　 (媒介・代理)

【35条】Ｙ・Ｚは借主Ｂに説明・交付。
【37条】Ｙ・Ｚは貸主Ｘ，借主Ｂに交付。
(Ｘは，35条書面の説明・交付，37条書面の交付ともする必要はない)

※3複数の宅建業者が取引に関与した場合は，原則として，それぞれに重要事項説明や，37条書面を交付する義務があるが，共同で35条書面・37条書面を作成したり，一宅建業者が代表して，または共同で重要事項を説明することも認められている。

　しかし，その場合に，書面や説明の不備があったときは関与した宅建業者全員が連帯して責任を負うことになる。

(5)違反したときの罰則

　　　　　　　　　　　監督処分※3　　　　　　　　　　　　　罰則
重要事項　　　業務停止，(情状が特に　　　　　　　　特に規定はない。※4
説明　　　　　　重いとき)免許取消し

37条書面 　　交付義務－業務停止，(情状が　　　50万円以下の罰金
　　　　　　　　　特に重いとき)免許取消し
　　　　　　　　　記名押印－指示処分

※3　指示処分とすることもできる。

※4　意図的に重要事項説明をしなかったり，故意に重大な不備を放置した場合は，47条１号の「故意に事実を告げず，または不実のことを告げる行為」の禁止に違反したものとして，２年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金，またはこれを併科される場合がある(法人に対する両罰規定では1億円以下の罰金)。

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◇予想問題

1　取引主任者証の有効期間が満了し，更新しなかった場合，その者は，取引主任者証の交付を受けるまで，重要事項の説明をすることができない。

2　売買契約の媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は，その売買契約の契約が成立した後，遅滞なく，取引主任者をして， 契約の当事者に対して，37条書面を交付しその内容について説明をさせなければならない。

3 　売主である宅地建物取引業者Ａが，宅地建物取引業者Ｂの媒介により，居住用建物の売買契約を締結しようとするに当たって，Ｂと共同で35条書面を作成し，買主になろうとしているＣに，Ｂの取引主任者Ｄが代表して重要事項説明を行なったが，これは宅地建物取引業法に違反する。

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〔正解&解説〕

1　取引主任者証を交付されていなければ，取引主任者とはいえない。取引主任者でない者が行っても，重要事項の説明をしたことにはならない。○

2　37条書面の交付はその宅建業者に従事する誰がしてもよい。また，37条書面の内容については宅建業者に説明する義務はない。×

3　複数の宅建業者が共同して35条書面を作成したり(この場合，共同して作成した宅建業者の取引主任者がそれぞれ記名押印する)，一の宅建業者の取引主任者が代表して 重要事項説明をすることは宅建業法に違反しない。×

(1)特別決議事項と普通決議事項
　
　集会の議事は、区分所有者および議決権の各過半数で決するのが原則です。
　この原則的な決議方法で行う事項を普通決議事項といいます。

　このような特別多数の賛成を要する事項のことを特別決議事項といいます。
　
　区分所有法が定める普通決議事項と特別決議事項には、どのようなものがあるか、以下に列挙しておきましょう。

　　　　　普通決議事項

①共用部分（敷地・附属施設）の狭義の管理

②管理者の選任・解任

③管理者への訴訟追行権の授与

④管理者がいない場合の規約、議事録、書面決議の書面・電磁的記録の保管者の選任

⑤議長の選任

⑥管理組合法人の理事・監事の選任・解任

⑦理事が数人ある場合の代表理事の選任、共同代表の定め

⑧管理組合法人の事務

⑨義務違反者に対する行為の停止等の請求の訴えの提起

⑩義務違反者に対する訴訟提起における訴訟追行権の授与

⑪小規模滅失の場合の共用部分の復旧

　
　以上は、区分所有法が定める普通決議事項です。これ以外の事項についても、規約で定めれば、集会の普通決議事項とすることはできます。

　　　　　特別決議事項

①共用部分（敷地・附属施設）の重大変更

②規約の設定・変更・廃止

③管理組合の法人化およびその解散

④義務違反者に対する使用禁止請求、競売請求、引渡請求

⑤大規模滅失の場合の復旧

⑥建替え

⑦団地内の区分所有建物につき団地規約を定めることについての各棟の承認

⑧団地内の２以上の特定の区分所有建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付す旨の決議

　
　以上の特別決議事項のうち、⑥と⑧だけ区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数によります。これ以外は、すべて区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数です。

(2)議決定数の緩和
　
　普通決議事項については、規約で別段の定めをすることができます。

　たとえば、区分所有者および議決権の各過半数というのは、集会に出席している区分所有者を基準にするのではなく、欠席者も含めた総区分所有者が基準になります。

　この点について、出席区分所有者を基準にする旨の定めや、区分所有者の過半数の賛成は必要なく、議決権の過半数だけで決議が成立する旨の定めなどをすることができるわけです。
　
　なお、当該マンションにおいて特に重要と考えた事項であれば、逆に議決定数を「３分の２」などと厳しく変更することも可能です。
　

　これに対して、特別決議事項の決議要件を「３分の２」や「過半数」に緩和することはできません（ただし、共用部分の重大変更については、区分所有者の定数を過半数まで減ずることができるという例外があります）。

　あくまで決議要件を緩和できるのは、普通決議事項だけです。

(3)書面（電磁的方法）・代理人による議決権の行使
　
　議決権は、集会に出席して行使するのが本来の方法です。

　しかし、集会の日時に都合が悪い区分所有者は、集会に出席することができません。

　出席できない以上、その区分所有者の意思は無視するというのは適切ではありません。

　そこで、議決権は、書面または代理人によって行使することが認められています。
　
　書面による議決権の行使とは、区分所有者が集会に出席せず、集会の開催前に、議事について賛否を記載した書面を集会の招集権者に提出することによって、議決権を行使する方法です。
　
　代理人による議決権行使とは、区分所有者本人から代理権を授与された代理人が集会に出席して議決権を行使する方法をいいます。

　この代理人の資格について、区分所有法上はなんの制限もありません。だれを代理人にしてもかまいません。
　
　また、規約または集会の決議により、書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子メール等で送信したり、フロッピーディスク等を交付することによって、議決権を行使する方法）によって議決権を行使することもできます。

　ただし、書面による議決権行使は、すべての区分所有建物において認められる方法ですが、電磁的方法による議決権行使は、これを認める旨の規約または集会の決議が必要であることに注意してください。

(4)議決権行使者の指定
　
　専有部分を複数の者が共有している場合、共有者全員がそれぞれ議決権を行使したのでは、区分所有者の数や議決権の数の扱いが混乱してしまいます。

　共有の場合でも、区分所有者の数は１人とし、議決権も１つにまとめて行使させるべきです。
　
　そこで、共有者が議決権を行使する場合は、共有者間で現実に議決権を行使すべき者１人を定めて、その者が共有者を代表して議決権を行使すべきものとされています。

(5)議長
　
　管理者がいるときは、管理者が集会の議長になります。

　区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものが集会の招集を請求して、これに応じて管理者が集会を招集した場合でも、議長になるのは管理者です。
　
　これに対して管理者がいないときは、区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものによって集会が招集されますが、この場合には、集会を招集した区分所有者の１人が議長となります。
　
　以上が区分所有法の原則ですが、規約に別段の定めがある場合や別段の決議が行われた場合は、それに従って議長が決まります。

(6)議事録の作成および保管の義務
　
　集会の決議の効力は、区分所有者全員に及びます。それゆえ、議事の内容について書面または電磁的記録により議事録を作成したうえで保管し、利害関係人の閲覧に供する必要性は、規約と同様に存在します。
　
　そこでまず、区分所有法は、議事録の作成義務者を定めました。この場合の適任者は議長ですので、議事録の作成義務は議長に課されます。

　そして、議事録の記載(記録）内容について後でトラブルが生じないように、議事録には、議事の経過の要領およびその結果を記載したうえで、議長および集会に出席した区分所有者２人が署名押印しなければならないことになっています。

　なお、電磁的記録により議事録が作成されている場合は、通常の署名押印は不可能なので、電子署名と呼ばれる方法が用いられます。
　
　また、この議事録は、規約と同じく、管理者が保管し、利害関係人の閲覧に供しなければなりません。

　管理者がいないときは、規約または集会の決議で定められた者が保管し、閲覧に供することになるのも規約と同じです。

１　決議事項の制限

(1)決議できる事項
　
　集会においては、原則として、招集通知にあらかじめ議題として掲げた事項しか、決議することができません。

　また、集会を欠席した区分所有者からすると、予想外の事項が決議されて不利益を受けるおそれもあります。

　ただし、特別決議事項以外の事項については、規約で別段の定めをすることができます。

　つまり、あらかじめ通知した事項でなくても、集会の場で動議して、そのまま決議できるとする定めが可能なのです。
　
　なお、通知なしに決議できるのは、いわゆる普通決議事項に限られ、特別決議事項は除かれている点に注意してください。

　特別決議事項は、いずれも重大な問題なので、通知なしに決議してしまうのは適当でないからです。

(2)招集手続が省略された集会の場合
　
　上記の決議事項の制限に関する規定は、区分所有者全員の合意によって招集手続が省略された集会には、適用されません。

　したがって、招集手続が省略された集会では、あらかじめ通知された事項でなくても、その場で決議できることになります。

　これは、区分所有者全員の合意により招集手続が省略された場合は、そもそも招集通知が行われないので、招集通知を前提にした規定を適用することは不可能だからです。

２　議決権

(1)議決権の割合の基本原則
　
　区分所有法上の決議が成立するためには、区分所有者および議決権の両方について一定数以上の賛成が必要です。
　
　このうち区分所有者の数は、１人の区分所有者が複数の区分所有権を有する場合や、１つの専有部分を複数の者が共有する場合でも１人として数えます。
　
　これに対して議決権は、原則として、共用部分の持分の割合によります。

　すなわち、通常は専有部分の床面積の割合によるわけです。

　したがって、１人で複数の専有部分を所有する場合は、議決権もそれだけ多いことになります。

　仮にすべての専有部分の床面積が同一だとすると、１戸しか所有しない区分所有者と比べて、２戸所有する場合は２倍、３戸所有する場合は３倍の議決権を持つわけです。

　これは、１人で２戸所有している区分所有者は２票、３戸所有している区分所有者は３票の投票権を持っていると考えることもできます。

(2)規約の定めによる議決権の割合の例外
　
　議決権の割合については、規約で別段の定めをすることもできます。

　たとえば、共用部分の持分の割合は、専有部分の床面積の割合によるが、議決権については、床面積の違いを無視して、専有部分１戸につき１つの議決権とすることなどもできるのです。