氷見敏明の楽学宅建合格塾 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/ 不動産受験新報がお届けする分かりやすく実戦的な宅建・マン管・管理業務主任者合格塾（無料講座）です。 ja Copyright 2008 Fri, 05 Sep 2008 21:49:32 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss はじめて建物区分所有法入門(仮題)　その32　植杉　伸介 不動産受験新報2008年夏号 １　団地建物所有者の団体 (1)団地の成立要件 　区分所有法の団地に関する規定が適用される「団地」とは、次の要件を満たす場合です。 ①　一区画内に数棟の建物があること ②　その区画内の土地または附属施設が数棟の建物の所有者の共有に属すること 　区画内に存在する建物は、区分所有建物でも戸建ての建物でもかまいません。したがって、すべて戸建ての建物で構成される場合でも、「団地」に当たることに注意してください。 　土地または附属施設を「数棟の」建物所有者が共有する場合にのみ団地関係が認められるので、下図のような場合は、Ａ棟、Ｂ棟の建物所有者だけで団地関係が形成されます。 Ｃ棟は、Ａ・Ｂ両棟と一体的に建設された場合でも、法律上は、団地関係から除外されます。 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/09/32.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/09/32.html Fri, 05 Sep 2008 21:49:32 +0900 はじめて建物区分所有法入門(仮題)　その31　植杉　伸介 ２　建替え決議後の問題 (1)建替え参加の催告 　建替え決議があったときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかった区分所有者（その承継人を含む）に対し、建替えに参加するか否かを回答するよう書面で催告しなければなりません。 決議に加わらなかった区分所有者の参加・不参加の意思を確認するとともに、決議に反対した区分所有者にも改めて参加の機会を与えるためです。 　催告を受けた区分所有者は、催告を受けた日から２か月以内に参加するかどうかの回答をしなければなりません。期間内に回答しなかったときは、不参加とみなされます。 もともと決議に賛成していない者なので、返事がないということは不参加と考えるのが自然だからです。 　この催告手続の結果、区分所有者が建替え参加者と建替え不参加者に明確に別れることになります。 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/09/31.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/09/31.html Tue, 02 Sep 2008 12:14:47 +0900 宅建 ５か月短期攻略法 日本一早い宅建税制改正の解説 伊藤陽三 宅建 ５か月短期攻略法 日本一早い宅建税制改正の解説 住宅新報社講師　伊藤陽三 １はじめに 　平成20年度（平成20年４月１日以降）の土地・建物に係る税制改正については，本則に対する 各種の優遇を設けた特例の動向がポイントです。 　そして新設された特例については，趣旨と従来の特例との関係について，また従来からの特例の延長適用については，内容改正の有無と延長期限が重要です。 　概略は以下のとおり。 （１）新設された特例 ①長期優良住宅（200年住宅）の登録免許税，不動産取得税および固定資産税の軽減の特例（長期優良住宅普及促進法施行日から平成22年３月31日まで） ②住宅の省エネ改修工事の所得税および固定資産税の減額の特例（平成20年４月１日から平成20年12月31日まで） （２）内容改正の上，適用期限が延長された特例 土地の売買等に係る登録免許税の軽減措置の一部延長（平成20年４月１日から平成23年３月31日まで） http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/09/post_10.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/09/post_10.html Tue, 02 Sep 2008 11:31:01 +0900 はじめて建物区分所有法入門(仮題)　その30　植杉　伸介 ３　建替え決議 (1)集会の決議による建替え 　建物が老朽化等してくると、修繕工事や復旧工事で建物を維持するより、いっそのこと今の建物を取り壊して、新しい建物を再建したほうがよいということがあります。 そこで区分所有法は、集会の決議により区分所有建物の建替えをすることを認めています。 　すなわち、集会において、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地もしくはその一部の土地または当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地に（要するに、建替え前の敷地と建替え後の敷地は、一部でも重なっていればよいということです）、新たに建物を建築する旨の決議をすることができます。 (2)建替え決議を行う集会の招集通知 　集会の招集通知は、会日の1週間前までに発すれぱよいのが原則ですが、建替え決議を行う集会の招集通知だけは、区分所有者に十分な考慮期間を与えるため、会日の少なくとも２ヵ月前までに発しなけれぱならないこととされています。 そして、 http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/30.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/30.html Sat, 30 Aug 2008 17:27:15 +0900 はじめて建物区分所有法入門(仮題)　その29　植杉　伸介 ２　共用部分の大規模滅失の復旧 (1)復旧の集会決議 　建物の価格の２分の１を超える部分が滅失（大規模滅失）した場合は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で共用部分の復旧を決定する必要があります。 小規模滅失の場合と違って、各区分所有者が単独で復旧することはできません。 大規模滅失の場合は、復旧に多額の費用がかかるので、慎重な手続で判断すべきだからです。 　そして、大規模滅失の場合の復旧決議が成立したときは、議事録にその決議についての各区分所有者の賛否を記載または記録しなければなりません。 通常は、普通決議事項はもちろんのこと特別決議事項であっても、議事録に各区分所有者の賛否まで記載または記録する必要はありません。 しかし、]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/29.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/29.html Tue, 26 Aug 2008 22:29:14 +0900 はじめて建物区分所有法入門(仮題)　その28　植杉　伸介 第10章　復旧・建替え １　共用部分の小規模滅失の復旧 (1)小規模滅失と大規模滅失の区別 　建物の滅失が起こった場合、その滅失部分を復旧する必要があります。 滅失した部分が専有部分であった場合は、その専有部分の所有者（区分所有者）が復旧を決定し、費用を負担します。問題は、共用部分が滅失した場合です。 　区分所有法では、共用部分の滅失を小規模なものと大規模なものに分けて、復旧の仕方を区別しています。 小規模と大規模の境目は、建物価格の２分の１というラインで区別されます。 すなわち、建物価格の２分の１以下に相当する部分が滅失したときが小規模滅失で、建物価格の２分の１を超える部分が滅失した場合が大規模滅失です。 ]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/28.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/28.html Sun, 24 Aug 2008 16:43:31 +0900 はじめて建物区分所有法入門(仮題)　その27　植杉　伸介 ４　占有者に対する引渡請求 (1)請求の目的 　前述の通り、義務違反者が区分所有者である場合は、行為の停止等の請求・専有部分の使用禁止請求・区分所有権の競売請求という３つの手段が用意されています。 このうち使用禁止請求と競売請求は、義務違反者が区分所有者の場合にだけ認められる手段です。 賃借人等の占有者が義務違反行為をする場合も、行為の停止等の請求はできますが、違反行為を繰り返すような占有者に対しては効果が不十分です。 　そこで、その占有者を排除するべく、賃貸借契約等を解除して、占有者に対して専有部分の引渡しを請求する手段が認められています。 所有者→行為の停止等の請求→専有部分の使用禁止請求→区分所有権の競売請求 占有者→行為の停止等の請求→占有者に対する引渡請求 　占有者への引渡し請求は、次の条件を満たしている場合でないと認められません。 ]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/27.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/27.html Tue, 19 Aug 2008 15:12:04 +0900 はじめて建物区分所有法入門(仮題)　その26　植杉　伸介 ３　区分所有権の競売の請求 (1)請求の目的 　使用禁止請求という手段をもってしても、共同生活の維持を図ることができない場合があります。 使用禁止は相当の期間だけ一時的に義務違反者を追い出す手段なので、期間経過後にまた義務違反行為を繰り返す場合は、最終的な解決を図ることができないからです。 　そこで、義務違反者である区分所有者を最終的に排除する手段として、その義務違反者の区分所有権を競売にかけて、区分所有権を完全に奪ってしまう手段が認められています。 　なお、競売の対象になるのは、区分所有権および敷地利用権です。区分所有権のみを競売にかけたのでは、区分所有権と敷地利用権が分離されてしまうからです。 　競売請求は、次の条件を満たしている場合でないと認められません。 ]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/26.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/26.html Tue, 19 Aug 2008 12:05:57 +0900 はじめて建物区分所有法入門(仮題)　その25　植杉　伸介 ２　専有部分の使用禁止請求 (1)請求の目的 　義務違反行為に対しては、前述の行為の停止等を請求するという手段がありますが、この手段では区分所有者の共同の利益を守れない場合があります。 たとえば、停止等の請求をしても、違反行為を繰り返すような場合です。 　そこで、より強力な手段として、専有部分を使用すること自体を禁止する手段を認めることにしました。義務違反行為を行う区分所有者を専有部分からしばらく追い出してしまうのです。 　この使用禁止請求は、非常に強力な手段なので、次の条件を満たしている場合でないと認められません。 ]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/25_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/25_1.html Tue, 12 Aug 2008 17:51:48 +0900 宅建業法その15　宅建業者に対する監督処分 ■15宅建業者に対する監督処分 〔アウトライン〕 　監督処分は，単にその行為が何の処分に該当するか問うだけでなく，監督処分のシステムが問われることがあります。また，指示処分に関する問題は意外に間違えやすいので，注意してください。 (1)監督処分の流れ 聴聞の期日・場所の公示 　　　　　↓ 聴　　聞　 　　　　　↓ 　　　処　　分 　　　　　↓ 　　　公　　告　 　　　　　↓ 　　　免許権者(知事・国土交通大臣)に対する通知・報告 　(免許権者以外の知事が指示処分・業務停止処分をしたとき) (2)聴聞 国土交通大臣または知事が宅建業者に対する監督処分※1をしようとするときや，知事が取引主任者に対する監督処分を行おうとするときは，行政手続法13条１項(不利益処分)の区分(聴聞・弁明の機会の付与)に関係なく，処分対象者の意見陳述の場として，聴聞を行わなければなりません。 しかし， http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/15_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/15_1.html Tue, 12 Aug 2008 15:26:31 +0900 はじめて建物区分所有法入門24　植杉　伸介 第９章　義務違反者に対する措置

１　義務違反行為の停止等の請求

(1)請求の目的 　区分所有者または占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、またはその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員または管理組合法人は、その行為の停止等を請求することができます。 ]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/24.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/24.html Tue, 12 Aug 2008 14:31:03 +0900 はじめて建物区分所有法入門23　植杉　伸介 ５　管理組合法人に関するその他の規定 (1)管理組合法人の事務の執行 　管理組合法人の事務は、すべて集会の決議によって行うのが原則です。しかし、すべての事務について、いちいち集会を開いて決議を行うのは不便です。 　そこで、規約で定めれば、一定の事項を除いて、理事その他の役員の決定に任せることができます。 ]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/23.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/23.html Tue, 12 Aug 2008 14:02:09 +0900 宅建業法その14　営業保証金等 14 営業保証金等 　営業保証金は，宅建業者が供託所に一定金額を供託し，取引の相手方が受けた損害をその供託金から弁済させる制度です。 ]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/14_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/14_1.html Tue, 12 Aug 2008 12:03:45 +0900 はじめて建物区分所有法入門22　植杉　伸介 ３　理事 (1)理事の選任・解任 　 　管理組合法人には、必ず理事を置かなければなりません。 　管理組合法人では、法人自体が権利義務の主体となりますが、法人という抽象的な存在が意思を表示できるわけではありません。法人を代表して、実際に意思表示等を行う機関である理事の存在は不可欠なのです。 ]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/22.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/22.html Sun, 10 Aug 2008 21:49:03 +0900 宅建業法その13　　報酬の限度額 13　報酬の限度額 　宅建業者は，国土交通大臣の定める報酬額(法定報酬額)を超えて受領することはできません(法定報酬額を超えて請求することも禁止されている)。 　報酬計算は苦手意識を持つ方が多いのですが，以下の基本的な計算方法(過去問に出題されたケースの大半を収録)を把握しておけばそれほど難しいものではありません。 ]]> http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/13_1.html http://xn--ihq79iewal1ktnu70vi92d.com/takken/2008/08/13_1.html Sun, 10 Aug 2008 18:04:43 +0900