●過去５年間の試験データ（全体）
（平成１７年度～平成２１年度）
: 申込者: 受験者: 合格者: 合格率
１７年度:２２６ ６６５人 １８１，８８０人 ３１，５２０人 １７．３％
１８年度:２４０ ２７８人 １９３，５７３人 ３３，１９１人 １７．１％
１９年度:２６０ ６３３人 ２０９，６８４人 ３６，２０３人 １７．３％
２０年度:２６０ ５９１人 ２０９，４１５人 ３３，９４６人 １６．２％
２１年度:２４１ ９４４人: １９５，５１５人 ３４，９１８人 １７．９％
（３）どこに着目して問題を解くのか常に意識する
過去問を解くときに注意したいのは，「そもそも，どうやれば正解肢にたどりつけるのか」道筋をはっきりさせておくということです。試験本番では，選択肢の中でノイズ（問題を解くのに関係のない情報）を外して，問題の正誤を判断するうえで基幹部分となる個所をいかに素早く，確実にみつけられるかどうかで勝負が決まります。
また，項目別の過去問題集をマスターしたら，年度別の過去問題集や予想問題，模擬試験などで，実際に問題を解く訓練（正解肢を絞り込む訓練）をしておきましょう。宅建試験は４肢択一です。４肢の中には，初出題のもの，正誤が紛らわしいものが必ずあります。このいわば「迷う経験」をしておくかどうかで試験本番での得点力（実戦力）は相当変わるのです。頑張ってください。
2 過去の改正点の出題
●民法 抵当権消滅請求 問６
●法令上の制限 建築基準法 問１８ 準都市計画区域，構造計算適 合性判定，指定確認検査機関
●宅建業法 重要事項説明 問３３・肢２ 媒介業者に石綿の調 査義務はない。
２２年度試験の対策としては，本誌の国家試験改正法講座などを活用するとともに，過去の改正点についても不安のないようにしておきたいものです。
平成２２年に初めて試験範囲となる改正点は，税法を除けば，毎年のように大量の改正点があった２，３年前までと比べれば少ないので，落ち着いて学習できるはずです。
●２２年度に新たに試験範囲となる主な改正
○法令上の制限 農地法改正
○宅建業法 消費者庁および消費者委員会設置法の施行に伴う改正，特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行に関する改正
○税法・その他 長期優良住宅に関する特例（譲渡所得，不動産取得税，固定資産税，登録免許税などの特例の改正）
景品表示法（消費者庁設置に伴う改正）
（凡例）１６－９－１は，類題が平成１６年問９肢１で出題，昭６１－１３－３は昭和６１年に出題されたこと，＊印は関連出題があったことを示します。
１８年度: １９年度: ２０年度: ２１年度;
１２問: １２問: ８問 :６問
なお，前年に引き続き出題された判決文の問題（問７）ですが，正解肢が判決文そのままだったので，正答率はやや高いものになっています。宅建試験の場合，法律系の試験と違って，判決文の吟味や分析までは要求されていないので，今後出題されるとしても，それほど難しいものにはならないでしょう。
２２年度も各分野の出題数は今年と同様と思われますが，各分野内での出題構成（各法令の出題数）については変更の可能性があります。
２:２１年度試験の総括
（１）受験者の動向 ５問免除者・一般受験者とも減少
２１年度の宅建試験は１０月１８日（日）に実施され，全体の申込者２４万１，９４４人（前年より１万８，６４７人減），受験者（速報値）１９万５，５０３人（前年より１万３，９１２人減）で，ともに減少しています。また，一般受験者（速報値２０万１，１８５人），
５問免除の登録講習修了者（速報値３万６，６０７人，全受験者の１８．７％）とも，やはり減少しています。減少したのは，リーマン・ショックや不動産業界の不況によるとみられます。２２年度もこの減少傾向は続くものとみられます。
〔最近３年間の推移〕
１８年度から２０年度の全体の合格率は約１６～１７％です。しかし，一般受験者の合格者数は約２万６，０００人前後ですが，登録講習修了者※の合格者数は合格者の中での占有率が約２５％になっています。
2 登録講習修了者の合格率・合格者数
: １８年度: １９年度: ２０年度
受験者数: ２７，７４２人 ３４，１４３人 ３８，４６０人
合格率 :２５．４％ ２７．９％ ２２．６％
合格者数: ７，０３３人 ９，５０９人 ８，６９０人
合格者の中での占有率: ２１．２％ ２６．３％ ２５．６％
3 受験者全体の合格率・合格者数
: １８年度: １９年度: ２０年度;
受験者数: １９３，５７３人 ２０９，６８４人 ２０９，４１５人
合格率: １７．１％ １７．３％ １６．２％
合格者数: ３３，１９１人 ３６，２０３人 ３３，９４６人
合格基準点 :３４点 ３５点 ３３点
※登録講習修了者数は，平成１７年の登録講習の受講資格の緩和，民間開放（平成２１年１０月現在の実施機関は１２）があったことにより，１７年度以降は毎年約１．９万人（国土交通省調べ）となっている。
問１２ 正解 ３
ア 誤り。宅建業者は，売買・交換・貸借契約の成立後，遅滞なく，契約の当事者に契約内容を記載した書面（３７条書面，契約書面）を交付しなければなりません（宅建業法３７条１項・２項）。交付の相手方が宅建業者であっても，また相手方の承諾を得ても，３７条書面の交付を省略することはできません。
イ 誤り。３７条書面は，契約の当事者に対して交付するものなので（３７条１項・２項），売主に対しても交付しなければなりません。
ウ 正しい。３７条書面の交付にあたって，その内容を説明する必要はありません。
以上により，誤っているものは二つで，３が正解。
本問では，肢２が「一つ」，肢３が「二つ」というように，わざと肢の番号と中身の数字をずらしてあります。このような出題がないとは限りませんので，「誤っているものが二つだから，２」と安易にマークせず，もう一度，選択肢を確認するようにしましょう。
問１１ 正解 ３
ア 正しい。建物の貸借の場合，台所，浴室，便所その他の当該建物の設備の整備の状況を説明しなければなりません（宅建業法施行規則１６条の４の３第６号）。このことは，当該建物が工事完了前のものか工事完了後のものかに関係ありません。
イ 誤り。定期建物賃貸借の場合には，その旨を説明しなければなりません（１６条の４の３第８号）。借地借家法の規定により貸主にも説明義務が課されていますが，これと重要事項の説明義務とは別個のものであるので，貸主が説明したとしても，重要事項の説明義務は免除されません。
ウ 誤り。宅地・建物の貸借においては，敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず，契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を，重要事項として説明しなければなりません（１６条の４の３第１０号）。このことは，定期建物賃貸借であるかないかに関係ありません。
以上により，誤っているものはイ，ウで，３が正解。
今回の問題では，個数問題・組合せ問題を多く出題していますが，本試験では，多くて２～３問程度で，出題されない年もあります。これらの出題形式に慣れておくことは有益ですが，過剰に意識しないことも大切です。
問１０ 正解 ３
ア 正しい。信託受益権を販売する場合，当該信託財産である宅地・建物の上に存する登記された権利の種類・内容，登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあっては，その名称）を，重要事項として説明しなければなりません（宅建業法３５条３項１号）。
イ 正しい。信託受益権を販売する場合，当該信託財産である宅地・建物に係る都市計画法，建築基準法その他の法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要を，重要事項として説明しなければなりません（３５条３項２号）。
ウ 正しい。信託受益権を販売する場合，当該信託財産である宅地・建物が宅地の造成または建築に関する工事の完了前のものであるときは，その完了時における形状，構造その他国土交通省令で定める事項を，重要事項として説明しなければなりません（３５条３項５号）。
以上により，正しいものは三つで，３が正解。
信託受益権に関する重要事項の説明に関しては，昨年は説明不要な場合について出題されました。信託受益権について今年も出題される可能性はさほど高くないと思いますが，出題されるとすれば，説明事項にあたるかどうかの問題の可能性が高いと考えられます。
問９ 正解 ４
ア 誤り。区分所有建物の売買・交換において，当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは，その内容を重要事項として説明しなければなりません（宅建業法施行規則１６条の２第９号）。したがって，「記録の内容を説明する必要はない」とする本肢は誤りです。
イ 誤り。区分所有建物の売買・交換において，当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは，その内容および既に積み立てられている額を，重要事項として説明しなければなりません（１６条の２第６号）。また，区分所有建物の売買・交換においては，当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額を重要事項として説明しなければなりません（１６条の２第７号）。したがって，「通常の管理費用の額を説明する必要はない」とする本肢は誤りです。
ウ 誤り。区分所有建物の場合，当該一棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは，その委託を受けている者の氏名（法人にあっては，その商号・名称）・住所（法人にあっては，その主たる事務所の所在地）を，重要事項として説明しなければなりません（１６条の２第８号）。したがって，「主たる事務所の所在地を説明する必要はない」とする本肢は誤りです。
エ 誤り。区分所有建物の売買・交換において，当該一棟の建物またはその敷地の一部を特定の者のみに使用を許す旨の規約の定め（案を含む。）があるときは，重要事項の説明において，その内容を説明しなければなりません（１６条の２第４号）。したがって，「その内容を説明する必要はない」とする本肢は誤りです。
以上により，誤っているものは四つで，４が正解。
問５のように「なし」を選ぶのは勇気がいりますが，本問のように「四つ」，すなわち，すべて誤っているという答えを選ぶのも勇気がいります。それでも，すべて誤っていると思ったら自信を持ってその答えを選択しましょう。
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問８ 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち，同条の規定に違反しないものの組合せはどれか。
ア 建物の貸借の媒介において，当該建物の敷地に私道負担が存在したが，私道に関する負担に関する事項を説明しなかった。
イ 自ら売主となる建物の売買において，契約の解除に関する特約がなかったので，契約の解除に関する事項は説明しなかった。
ウ 建物の売買の媒介において，当該建物について石綿使用の有無の調査結果が記録されていなかったので，独自に調査は行わず，使用の有無を説明しなかった。
エ 建物の貸借の媒介において，当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律により指定された土砂災害警戒区域内にあったが，その旨を説明しなかった。
１ ア，ウ ２ ア，エ ３ イ，ウ ４ イ，エ
解答・解説
問７ 正解 ２
ア 記載しなければならない。媒介契約の内容を記載した書面には，宅地の所在，地番その他宅地を特定するために必要な表示または建物の所在，種類，構造その他建物を特定するために必要な表示を記載しなければなりません（宅建業法３４条の２第１項１号）。
イ 記載する必要はない。宅建業者は，宅地または建物を売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは，その根拠を明らかにしなければなりません（３４条の２第２項）。しかし，その根拠を媒介契約の内容を記載した書面に記載する必要はありません。
ウ 記載しなければならない。売買契約の内容を記載した書面には，依頼者が他の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することの許否およびこれを許す場合の他の宅建業者を明示する義務の存否に関する事項を記載しなければなりません（３４条の２第１項３号）。
以上により，記載しなければならないものは二つで，２が正解
イが記載事項でないことは比較的判断しやすいですが，ア，ウが記載事項であると自信を持って答えられる人は少ないと思います。全問正解する必要はないので，個数問題は間違えても仕方がないと割り切ることも大切です。
問８ 正解 １
ア 違反しない。私道に関する負担に関する事項は，建物の貸借以外の場合には説明しなければなりません（宅建業法３５条１項３号）が，本肢は，建物の貸借なので，説明する必要はありません。
イ 違反する。契約の解除に関する事項は，重要事項として説明しなければなりません（３５条１項８号）。
ウ 違反しない。建物の売買・交換・貸借の場合，石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは，その内容を重要事項として説明しなければなりません（施行規則１６条の４の３第３号）。この規定は，記録がされているときにその内容を説明する義務を定めたものであって，記録がないときに宅建業者に独自に調査する義務を負わせるものではありません。本肢では，調査結果が記録されていなかったので，説明しなかったことは宅建業法に違反しません。
エ 違反する。宅地・建物の売買・交換・貸借において，当該宅地・建物が土砂災害警戒区域内にあるときは，その旨を重要事項として説明しなければなりません（施行規則１６条の４の３第２号）。したがって，説明しなかったことは，宅建業法に違反します。
以上により，違反しないものはア，ウで，１が正解。
組合せ問題の場合，問３のように選択肢を利用することにより，ア～エのうち２つ程度の正誤判断ができれば正解を出すことができます。組合せ問題が出たらラッキーだと思うようにしましょう。
問６ 次の（事例）において，Aが社員となっている宅地建物取引業保証協会の供託している弁済業務保証金から弁済を受けることができる者の組合せは，１～４のうちどれか。
（事例）
保証協会の社員である宅地建物取引業者Aは，B銀行から資金を借り入れ，所有者Cから宅地を購入し，建設業者Dに当該宅地上に建物を建築することを依頼
し，広告代理店Eに当該土地付き建物の広告チラシの作成を依頼した。Aは，B銀行に返済をしておらず，C，D，Eに対して代金を支払っていない。
１ C ２ E ３ B，C ４ D，E
解答・解説
問５ 正解 ４
ア 誤り。宅建業者は，営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければなりません（宅建業法２５条１項）。その額は，主たる事務所につき１，０００万円，その他の事務所につき事務所ごとに５００万円の合計額です（施行令２条の４）。本肢は金額については正しい記述ですが，それぞれの事務所のもよりの供託所とする点で誤りです。
イ 誤り。弁済業務保証金から還付を受けようとする者は，その額について，保証協会の認証を受けなければなりません（法６４条の８第２項）。これに対し，営業保証金には，認証制度がありません。
ウ 誤り。宅建業者は，営業保証金が還付されたため免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けたときは，その送付を受けた日から２週間以内に不足額を供託しなければなりません（法２８条１項）。「１週間」ではありません。
以上により，正しいものはなく，４が正解。
「なし」を選ぶのは勇気がいりますが，本試験でも「なし」が正解になることがあります。
問６ 正解 １
弁済業務保証金から弁済を受けることができる者は，保証協会の社員と宅建業に関する取引をし，その取引により生じた債権を有する者です（宅建業法６４条の８第１項）。融資，建築請負，広告チラシの作成は，いずれも宅建業に関する取引（宅地建物の売買・交換を行うこと，宅地建物の売買・交換，貸借の代理・媒介を行うこと）にあたらないので，B，D，Eは，弁済業務保証金から弁済を受けることができません。
これに対し，CはAと宅地の売買契約をしているので，弁済業務保証金から弁済を受けることができます。
したがって，１が正解。
本問は，形式を工夫して目先を変えていますが，内容は過去によく出題されているものです。形式を工夫している問題は，内容が簡単であることが多く，意外と得点源になります。出題者心理として，内容が簡単だからこそ，形式を変えて惑わそうとするのです。
解答・解説
問４ 正解 ４
ア 正しい。事務禁止処分期間中は，登録の移転を申請することができません（宅建業法１９条の２ただし書）。
イ 正しい。そもそも成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は，登録を受けることができません（１８条１項１号）。法定代理人が欠格要件に該当するかどうかは関係ありません。したがって，Bは登録を受けることができません。
ウ 誤り。宅建業者の業務に従事していないことを理由とする登録消除の規定はないので，業務に従事していなくても，そのことを理由に登録を消除されることはありません。
エ 誤り。取引主任者とは，宅建試験に合格し，登録を受け，取引主任者証の交付を受けた者をいいます（１５条１項かっこ書）。登録を受けたが，取引主任者証の交付を受けていない者（取引主任者資格者）は，取引主任者ではないので，取引主任者としてすべき事務（重要事項の説明，重要事項説明書への記名押印，３７条書面への記名押印）をすることができません。
以上により，誤っているものはウ，エで，４が正解。
「正しいものの組合せ」なのか「誤っているものの組合せ」なのかは，正解肢を選ぶときによく注意してください。本問では，「正しいものの組合せ」も選択肢にあるので（肢１），うっかりしているとそちらを選んでしまいます。
解答・解説
問３ 正解 ４
ア 誤り。宅建業者は，役員の氏名に変更があった場合，３０日以内にその旨を免許権者に届け出なければなりません（宅建業法９条，８条２項３号）。非常勤役員も役員なので，その氏名の変更があった場合，変更の届出が必要です。
イ 誤り。免許証については，掲示義務はありません。なお，標識については，掲示義務があります。
ウ 正しい。宅建業者が破産した場合，破産管財人は，３０日以内にその旨を免許権者に届け出なければなりません（１１条１項３号）。
エ 正しい。１つの都道府県内にのみ事務所を有する宅建業者が，他の１つの都道府県内にのみ事務所を有することとなったときは，免許換えの申請をしなければなりません（７条１項２号）。A社は，乙県内にのみ事務所を有することとなったので，乙県知事へ免許換えの申請をしなければなりません。
以上により，正しいものはウ，エで，４が正解。
組合せ問題の場合，正解にならない肢を消去していく解き方が効率的です。たとえば，アが誤りであることが分かったとします。この場合，アを含む肢は正解になりませんので，１と２は正解にならず，この時点で，正解は３か４になります。３も４もウを含みますので，ウが正しいことは確定です。あとは，イとエのどちらかの正誤判定ができれば，正解にたどり着くことができます。
解答・解説
問１ 正解 ３
ア 正しい。禁錮以上の刑に処せられた者は，その執行を終えまたは執行を受けることがなくなっ
た日から５年間免許を受けることができません（宅建業法５条１項３号）。したがって，A社の取締役は欠格要件に該当するので，その者を役員としているA社
は免許を受けることができません。
イ 誤り。有罪判決を受けても，控訴・上告をして裁判所で争っている間は，刑が確定せず，刑に処されたことにはなりません。B社の取締役は，控訴して裁判が係属中なので刑に処されたとはいえず，B社は免許を受けることができます。
ウ 誤り。執行猶予付きの刑に処せられた場合，執行猶予期間が満了すれば，すぐに欠格要件に該当しなくなります。C社の取締役は，執行猶予期間が満了しているので，欠格要件に該当しません。したがって，C社は免許を受けることができます。
以上により，誤っているものはイ，ウであり，３が正解。
本問は「誤っているものの組合せはどれか」という問題ですので，正しいものを含む肢は正解肢になりません。そうすると，アを含む肢は正解肢になりませんので，このことからだけでも３が正解肢であることが分かります。
問２ 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはいくつあるか。
ア 個人Aが，破産手続開始の決定を受け，復権を得たが，復権を得た日から５年を経過していない場合，Aは免許を受けることができない。
イ 個人Bが，かつて宅地建物取引業者であったとき，業務停止処分に違反したとして免許を取り消され，その取消しの日から５年を経過していない場合，Bは免許を受けることができない。
ウ C社は破産手続開始の決定を受けたとして，甲県知事から免許を取り消されたが，C社の取締役Dは，当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日の３０日前にC社の取締役を退任した。C社の免許取消しの日から５年を経過していない場合，Dは免許を受けることができない。
１ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ なし
問２ 正解 １
ア 誤り。破産手続開始の決定を受けた者（破産者）は，復権を得れば，すぐに免許を受けることができます（宅建業法５条１項１号）。
Aは，復権を得ているので，５年を経過していなくても，免許を受けることができます。
イ 正しい。1免許の不正取得 2業務停止処分事由で情状が特に重い，3業務停止処分に違反のいずれかを理由に免許を取り消された場合，取消しの日から５年間免許を受けることができません（５条１項２号）。Bは，3の理由により免許を取り消されているので，取消しの日から５年を経過するまで免許を受けることができません。
ウ 誤り。1免許の不正取得，2業務停止処分事由で情状が特に重い，3業務停止処分に違反のいずれかを理由に法人が免許を取り消された場合，その取消しに係る聴聞の期日および場所の公示の日前６０日以内にその法人の役員であった者は，取消しの日から５年間免許を受けることができません（５条１項２号）。しかし，C社は破産手続開始の決定を受けたことを理由に免許取消処分を受けているので，上記1～3に該当せず，その役員であったDは免許を受けることができます。
以上により，正しいものは一つで，１が正解。
個数問題の場合，１つ１つ正誤を判定していくしかなく，すべて正確に判定できないと誤答になる可能性大です。したがって，普段の学習において，通常の問題を解くときでも１肢ごとに正確に解くという学習態度が大切になります。